Interpello 201/2026: ausländischer Trust und Gesellschaft mit Immobilie in Italien

Kurz gesagt: Mit der Antwort auf den Interpello (verbindliche Auskunft) Nr. 201/2026, veröffentlicht am 5. November 2026, stellt die Agenzia delle Entrate klar, dass ein nicht ansässiger Trust, der die Beteiligung an einer ausländischen Gesellschaft veräußert, deren einziges Vermögen eine Immobilie in Italien ist, ein sonstiges Einkommen finanzieller Natur erzielt, das nach Art. 23 Abs. 1-bis des TUIR (Einheitstext der Einkommensteuern) in Italien steuerpflichtig ist. Der Interpello zur Zwischenschaltung nach Art. 37 Abs. 4 des d.P.R. Nr. 600 von 1973 dient nicht dazu, den Verkauf als direkte Veräußerung der Immobilie zu behandeln.

Wie lag der Fall?

Der antragstellende Trustee, eine Gesellschaft der Britischen Jungferninseln, verwaltet einen diskretionären und undurchsichtigen Trust, der 1997 errichtet wurde und dessen Begünstigte nie in Italien ansässig waren. Der Trust ist Alleingesellschafter einer Gesellschaft desselben Staates, deren einziges Vermögen eine Wohnimmobilie in Volterra ist, die seit mehr als fünf Jahren gehalten wird. Der Trustee beantragte, die zwischengeschaltete Gesellschaft gegenüber dem Trust als solche zu behandeln: In diesem Fall wäre der Verkauf der Beteiligung als direkte Veräußerung der Immobilie behandelt worden, die nicht als sonstiges Einkommen nach Art. 67 Abs. 1 Buchst. b) des TUIR besteuert würde, weil die Immobilie seit mehr als fünf Jahren im Besitz war.

Zur Stützung der Zwischenschaltung führte der Antragsteller unter anderem an, dass die Gesellschaft weder Büros noch Angestellte habe, dass die Immobilie nur als Ferienhaus der Begünstigten genutzt und nie vermietet worden sei, dass sie mit einem zinslosen Darlehen des Trusts erworben worden sei und dass der Verwalter der Gesellschaft zur selben Gruppe wie der Trustee gehöre.

Was antwortet die Agenzia?

• Der Interpello zur Zwischenschaltung findet keine Anwendung: Laut Antwort dient der Antrag nach Art. 37 Abs. 4 des d.P.R. Nr. 600 von 1973 nur dazu nachzuweisen, dass ein Einkommen einem anderen Subjekt zuzurechnen ist als dem, der formal als Inhaber erscheint, nicht aber dazu, die Art des Geschäfts neu zu qualifizieren.
• Verkauft wird die Beteiligung, nicht die Immobilie: Zivilrechtlich ist Gegenstand der Veräußerung die Beteiligung, während die Immobilie der Gesellschaft verbleibt.
• Der Veräußerungsgewinn wird in Italien besteuert: Der nicht ansässige Trust erzielt ein sonstiges Einkommen finanzieller Natur, das nach Art. 23 Abs. 1-bis des TUIR in Italien steuerpflichtig ist.

Was sieht Art. 23 Abs. 1-bis des TUIR vor?

Wie in der Antwort wiedergegeben, betrachtet die Vorschrift sonstige Einkünfte aus der entgeltlichen Veräußerung von Beteiligungen an nicht ansässigen Gesellschaften und Körperschaften als in Italien erzielt, deren Wert zu mehr als der Hälfte, unmittelbar oder mittelbar, in einem beliebigen Zeitpunkt der 365 Tage vor der Veräußerung auf in Italien gelegenen Immobilien beruht. Sie gilt nicht für die Veräußerung von Wertpapieren, die an regulierten Märkten gehandelt werden. Eingeführt wurde sie durch Art. 1 Abs. 96 des Gesetzes Nr. 197 von 2022 (Haushaltsgesetz 2023), um das System an Art. 13 Abs. 4 des OECD-Musterabkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anzupassen.

Gilt der Grundsatz über den Einzelfall hinaus?

Ja, in zwei Punkten, die die Antwort allgemein formuliert: Der Interpello nach Art. 37 Abs. 4 dient nur dazu festzustellen, wem ein Einkommen zuzurechnen ist, und die Veräußerung der Anteile an einer ausländischen Gesellschaft, die italienische Immobilien besitzt, wird nach Art. 23 Abs. 1-bis des TUIR wie die Veräußerung einer Beteiligung besteuert. Wie jede Antwort beruht die Stellungnahme auf den vom Antragsteller vorgelegten Angaben, die ohne Prüfung („acriticamente“) übernommen werden, und lässt die Kontrollbefugnisse der Finanzverwaltung unberührt.

Was die Kanzlei Kunde für Kunde tun sollte

• Mandanten ermitteln, die nicht ansässig sind, einschließlich Trusts, und über ausländische Gesellschaften Immobilien in Italien halten.
• Den Anteil der italienischen Immobilien am Wert der Beteiligung in einem beliebigen Zeitpunkt der 365 Tage vor der Veräußerung prüfen.
• Nicht auf die Zwischenschaltung setzen, um den Verkauf der Anteile in einen Verkauf der Immobilie umzuwandeln: Laut Antwort ist der Interpello nach Art. 37 nicht das richtige Instrument.

Ein solcher Mandant berührt auch die Sorgfaltspflicht zur Geldwäscheprävention (adeguata verifica antiriciclaggio). In den Regole tecniche CNDCEC gelten Trusts und ähnliche Einrichtungen sowie Strukturen, die als Vehikel zur Vermögenszwischenschaltung qualifiziert werden können, und Eigentumsverhältnisse, die im Verhältnis zur Tätigkeit ungewöhnlich oder zu komplex sind, als Hochrisikofaktoren aufgrund der Rechtsnatur des Mandanten. Ein Gutachten oder ein Interpello für ihn unterliegt einer eigenen Verhaltensregel, während die Errichtung oder Verwaltung von Trusts einen höheren inhärenten Risikograd hat. Mit der kostenlosen Checkliste zur Sorgfaltspflicht nach der Methode der Regole tecniche CNDCEC ermitteln Sie Risiko und erforderliche Maßnahmen, bevor Sie das Mandat annehmen.

Quellen

• Agenzia delle Entrate, Antwort auf Interpello Nr. 201/2026, „Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft gegenüber dem ausländischen Trust. Steuerliche Behandlung des Veräußerungsgewinns aus der Veräußerung der Beteiligung an einer ausländischen Gesellschaft, die eine Immobilie in Italien hält“, abgerufen am 6.11.2026