Interpello 201/2026: trust zagraniczny i spółka z nieruchomością we Włoszech

W skrócie: odpowiedzią na interpello (wniosek o interpretację podatkową) nr 201/2026, opublikowaną 5 listopada 2026 r., Agenzia delle Entrate wyjaśnia, że trust niebędący rezydentem, który zbywa udziały w zagranicznej spółce, której jedynym składnikiem majątku jest nieruchomość we Włoszech, osiąga inny dochód o charakterze finansowym, opodatkowany we Włoszech na podstawie art. 23 ust. 1-bis TUIR. Interpello dotyczące podstawienia z art. 37 czwarty ustęp d.P.R. (dekretu Prezydenta Republiki) nr 600 z 1973 r. nie służy do traktowania sprzedaży jako bezpośredniego zbycia nieruchomości.

Jaki był stan faktyczny?

Wnioskodawca, spółka z Brytyjskich Wysp Dziewiczych pełniąca funkcję trustee, zarządza dyskrecjonalnym i nieprzejrzystym trustem założonym w 1997 r., którego beneficjenci nigdy nie byli rezydentami we Włoszech. Trust jest jedynym wspólnikiem spółki z tego samego państwa, której jedynym aktywem jest mieszkalna nieruchomość w Volterrze, posiadana od ponad pięciu lat. Trustee wnosił o uznanie spółki za podmiot pośredniczący między trustem a nieruchomością: wtedy sprzedaż udziałów byłaby traktowana jak bezpośrednie zbycie nieruchomości i nie podlegałaby opodatkowaniu jako inny dochód na podstawie art. 67 ust. 1 lit. b) TUIR, ponieważ nieruchomość była w posiadaniu dłużej niż pięć lat.

Na poparcie interpozycji wnioskodawca wskazywał m.in., że spółka nie ma biura ani pracowników, że nieruchomość służy wyłącznie jako dom wakacyjny beneficjentów i nigdy nie była wynajmowana, że została kupiona z bezodsetkowej pożyczki trustu oraz że zarządca spółki należy do tej samej grupy co trustee.

Co odpowiada Agencja?

• Interpello o podstawieniu nie ma zastosowania: według odpowiedzi wniosek z art. 37 czwarty ustęp d.P.R. nr 600 z 1973 r. służy wyłącznie do wykazania, że dochód przypisuje się podmiotowi innemu niż ten, który formalnie wygląda na właściciela, a nie do przekwalifikowania charakteru operacji.
• Zbywa się udziały, a nie nieruchomość: z punktu widzenia prawa cywilnego przedmiotem zbycia są udziały, a nieruchomość pozostaje własnością spółki.
• Zysk jest opodatkowany we Włoszech: trust niebędący rezydentem osiąga inny dochód o charakterze finansowym, opodatkowany we Włoszech na podstawie art. 23 ust. 1-bis TUIR.

Co przewiduje art. 23 ust. 1-bis TUIR?

Jak przytoczono w odpowiedzi, przepis uznaje za osiągnięte w państwie dochody z innych źródeł uzyskane z odpłatnego zbycia udziałów w spółkach i podmiotach niebędących rezydentami, których wartość w ponad połowie pochodzi bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomości położonych we Włoszech, w dowolnym momencie z 365 dni poprzedzających zbycie. Nie stosuje się go do zbycia papierów wartościowych notowanych na rynkach regulowanych. Został wprowadzony art. 1 ust. 96 ustawy nr 197 z 2022 r. (ustawy budżetowej na 2023 r.), aby dostosować system do art. 13 ust. 4 Modelu Konwencji OECD o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Czy zasada dotyczy więcej niż tego jednego przypadku?

Tak, w dwóch aspektach, które odpowiedź formułuje ogólnie: interpello z art. 37 czwarty ustęp służy wyłącznie ustaleniu, komu przypisać dochód, a zbycie udziałów w zagranicznej spółce posiadającej włoskie nieruchomości opodatkowuje się jak zbycie udziałów na podstawie art. 23 ust. 1-bis TUIR. Jak każda odpowiedź, stanowisko zostało wydane na podstawie elementów przedstawionych przez wnioskodawcę, przyjętych «acriticamente» (bezkrytycznie), i nie narusza uprawnień kontrolnych Administracji.

Co zrobić w biurze, klient po kliencie

• Wskaż klientów niebędących rezydentami, w tym trusty, którzy posiadają nieruchomości we Włoszech za pośrednictwem spółek zagranicznych.
• Sprawdź udział nieruchomości włoskich w wartości udziałów w dowolnym momencie z 365 dni przed zbyciem.
• Nie licz na podstawienie, aby przekształcić sprzedaż udziałów w sprzedaż nieruchomości: według odpowiedzi interpello z art. 37 nie jest właściwym narzędziem.

Taki klient wpływa też na adeguata verifica antiriciclaggio (należytą staranność w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy). W Regole tecniche CNDCEC (Krajowej Radzie Doktorów Komercjalistów i Ekspertów Rachunkowych) trusty i podobne podmioty, struktury kwalifikowane jako pojazdy podstawienia majątkowego oraz nieprawidłowe lub zbyt złożone układy własnościowe w stosunku do działalności są czynnikami wysokiego ryzyka związanymi z charakterem prawnym klienta. Opinia lub interpello dla niego mają własną regułę postępowania, natomiast ustanowienie lub administrowanie trustem wiąże się z wyższym inherentnym stopniem ryzyka. Z bezpłatną checklistą należytej staranności wg metody Regole tecniche CNDCEC obliczasz ryzyko i wymagany zakres badania przed przyjęciem zlecenia.

Źródła

• Agenzia delle Entrate, odpowiedź na interpello nr 201/2026, «Interposizione di società estera rispetto al Trust estero. Trattamento fiscale della plusvalenza derivante dalla cessione della partecipazione in società estera che detiene un immobile in Italia», odczytano 6.11.2026