Risoluzione 42/E: sprzedaż z zastrzeżeniem własności, transkrypcja i voltura

W skrócie: rozstrzygnięciem (risoluzione) nr 42/E z 4 listopada 2026 r. Agenzia delle Entrate (włoska agencja podatkowa; Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare, centralna dyrekcja usług katastralnych, kartograficznych i rejestracji nieruchomości) odpowiada na pytania dotyczące transakcji nieruchomościowych z zastrzeżeniem własności (art. 1523 i następne kodeksu cywilnego). Zastrzeżenie należy wskazać w nocie transkrypcyjnej, podając rodzaj czynności, a obowiązek wystąpienia o voltura katastralną (zmianę wpisu w katastrze) powstaje już przy zawarciu i rejestracji aktu, bez drugiej voltury przy spłacie ostatniej raty.

Co mówi rozstrzygnięcie 42/E?

Rozstrzygnięcie wynika z niejednolitych praktyk stosowania przepisów, które — według Agencji — doprowadziły do rozbieżnych rozwiązań zarówno w zakresie formalności rejestracji nieruchomości, jak i aktualizacji wpisów katastralnych. W sprzedaży z zastrzeżeniem własności kupujący od razu korzysta z rzeczy i ponosi ryzyko, a własność przechodzi z chwilą zapłaty ostatniej raty (art. 1523 k.c.). Agencja kwalifikuje akt jako ostateczną umowę sprzedaży z odroczonym skutkiem przeniesienia, bez potrzeby nowego oświadczenia woli stron.

Jakie są trzy wskazówki?

Zakres	Wskazanie Agencji
Rejestracja nieruchomości	zastrzeżenie własności należy wskazać w nocie transkrypcyjnej, zgodnie z art. 17 ust. 4 ustawy nr 52 z 1985 r., także podając rodzaj czynności („compravendita con riserva di proprietà”, czyli sprzedaż z zastrzeżeniem własności) w polu przeznaczonym na określenie czynności
Voltura katastralna	obowiązek powstaje już przy zawarciu i rejestracji aktu (art. 3 d.P.R. nr 650 z 1972 r.); późniejsza pełna zapłata ceny nie powoduje kolejnej voltury
Akta katastralne	dodatkowe adnotacje o zastrzeżeniu nie są potrzebne: obowiązują zwykłe zasady aktualizacji, z danymi z formalności transkrypcji

A co, gdy kupujący spłaci ostatnią ratę?

Rozstrzygnięcie precyzuje, że świadomość skutku przeniesienia własności zapewnia późniejsza adnotacja dotycząca aktu, którym potwierdza się całkowitą zapłatę ceny. Wpis katastralny na rzecz kupującego, jak pisze Agencja, jest aktualizacją archiwów i nie wpływa na tytuł cywilnoprawny, który do chwili spłaty pozostaje po stronie sprzedawcy.

Co zrobić w kancelarii, klient po kliencie

• Wskaż klientów, którzy kupili lub sprzedali nieruchomość z zastrzeżeniem własności albo negocjują sprzedaż na raty.
• Sprawdź notę transkrypcyjną z notariuszem: musi wspominać o zastrzeżeniu i wskazywać rodzaj czynności.
• Zweryfikuj, czy voltura została złożona po rejestracji, a nie odroczona do spłaty.
• Zaznacz datę spłaty ostatniej raty: od niej zależy adnotacja potwierdzająca całkowitą zapłatę.

Doradztwo przy transakcji nieruchomościowej wymaga adeguata verifica antiriciclaggio (adekwatnej weryfikacji antyprania pieniędzy) klienta, a doradztwo podatkowe ma własny poziom ryzyka w Regole tecniche CNDCEC (technicznych zasadach CNDCEC). Dzięki bezpłatnej liście kontrolnej adekwatnej weryfikacji według metody Regole tecniche CNDCEC zakładasz teczkę klienta przed udzieleniem mu pomocy.

Źródła

• Agenzia delle Entrate, risoluzione nr 42/E z 4 listopada 2026 r., „Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale”, odczytano 5.11.2026