Resolución 42/E: venta con reserva de dominio, inscripción y voltura catastral

En resumen: con la resolución n. 42/E del 4 de noviembre de 2026, la Agenzia delle Entrate (Dirección Central de Servicios Catastrales, Cartográficos y de Publicidad Inmobiliaria) responde a las consultas sobre compraventas inmobiliarias con pacto de reserva de dominio (arts. 1523 y siguientes del código civil). El pacto debe mencionarse en la nota de transcripción indicando el tipo de acto, y la obligación de solicitar la voltura catastral nace ya con la stipulación y el registro del acto, sin una segunda voltura al pago de la última cuota.

¿Qué dice la resolución 42/E?

La resolución surge de incertidumbres de aplicación que, según la Agencia, han dado lugar a soluciones no uniformes tanto para las formalidades de publicidad inmobiliaria como para la actualización de las titularidades catastrales. En la venta con reserva de dominio el comprador ha disfrutado del bien y de sus riesgos, mientras que la propiedad pasa con el pago de la última cuota (art. 1523 c.c.). La Agencia configura el acto como contrato definitivo de compraventa con efecto traslativo diferido, sin necesidad de una nueva manifestación de voluntad de las partes.

¿Cuáles son las tres indicaciones?

Ámbito	Indicación de la Agencia
Publicidad inmobiliaria	el pacto de reserva de dominio debe mencionarse en la nota de transcripción, según el art. 17, comma 4, della legge n. 52 del 1985, indicando también el tipo de acto («compraventa con reserva de propiedad») en el campo dedicado a la especificación del acto
Voltura catastral	la obligación nace ya con la stipulación y el registro del acto (art. 3 del d.P.R. n. 650 del 1972); el posterior pago íntegro del precio no comporta una voltura adicional
Actos catastrales	no son necesarias anotaciones adicionales de la reserva: valen las ordinarias modalidades de actualización, con la información de la formalidad de transcripción

¿Y cuando el comprador paga la última cuota?

La resolución precisa que el conocimiento del efecto traslativo queda asegurado por la posterior anotación del acto que certifica el pago íntegro del precio. La inscripción catastral a favor del comprador, según la Agencia, es una actualización de los archivos y no afecta a la titularidad civil, que sigue en manos del vendedor hasta el pago del saldo.

Qué hacer en el despacho, cliente por cliente

• Identifique a los clientes que hayan comprado o vendido un inmueble con pacto de reserva de dominio o que estén negociando una venta a plazos.
• Revise la nota de transcripción con el notario: debe mencionar la reserva e indicar el tipo de acto.
• Compruebe que se haya solicitado la voltura tras el registro y no se haya aplazado al pago del saldo.
• Anote la fecha del saldo de la última cuota: a partir de ahí se necesita la anotación que certifica el pago íntegro.

Un asesoramiento sobre una compraventa inmobiliaria es una prestación que pasa por la diligencia debida antiblanqueo del cliente, y el asesoramiento en materia tributaria tiene su propio grado de riesgo en las Regole tecniche CNDCEC (normas técnicas del Consejo Nacional de Doctores Comercialistas y Expertos Contables). Con la checklist gratuita de diligencia debida con el método de las Regole tecniche CNDCEC configura el expediente del cliente antes de asistirlo.

Fuentes

• Agenzia delle Entrate, resolución n. 42/E del 4 de noviembre de 2026, «Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale», consultada el 5/11/2026