Entschließung 42/E: Verkauf unter Eigentumsvorbehalt, Eintragung und Katasterumschreibung

Kurz gesagt: Mit der Entschließung Nr. 42/E vom 4. November 2026 beantwortet die Agenzia delle Entrate (italienische Steuerverwaltung, Zentraldirektion Katasterdienste, Kartografie und Immobilienpublizität) Fragen zu Immobilienkäufen mit Eigentumsvorbehalt (patto di riservato dominio, Art. 1523 ff. des Codice civile). Der Vorbehalt ist in der Eintragungsurkunde unter Angabe der Art des Rechtsgeschäfts zu vermerken. Die Pflicht zur Katasterumschreibung entsteht bereits mit Abschluss und Registrierung des Vertrags, ohne eine zweite Umschreibung bei Zahlung der letzten Rate.

Was sagt die Entschließung 42/E?

Die Entschließung reagiert auf Auslegungsunsicherheiten, die nach Ansicht der Behörde zu uneinheitlichen Lösungen geführt haben, sowohl bei den Formalitäten der Immobilienpublizität als auch bei der Aktualisierung der Katasterangaben. Beim Verkauf unter Eigentumsvorbehalt hat der Käufer Besitz, Nutzung und Risiko des Gutes, das Eigentum geht jedoch mit Zahlung der letzten Rate über (Art. 1523 Codice civile). Die Agenzia stuft den Vertrag als endgültigen Kaufvertrag mit aufgeschobener Übertragungswirkung ein, ohne dass die Parteien eine neue Willenserklärung abgeben müssen.

Welche drei Hinweise gibt es?

Bereich	Hinweis der Agenzia
Immobilienpublizität	der Eigentumsvorbehalt ist gemäß Art. 17 Abs. 4 des Gesetzes Nr. 52 von 1985 in der Eintragungsurkunde zu vermerken, auch durch Angabe der Art des Rechtsgeschäfts („Kaufvertrag mit Eigentumsvorbehalt“) im Feld für die Spezifizierung des Rechtsgeschäfts
Katasterumschreibung	die Pflicht entsteht bereits mit Abschluss und Registrierung des Vertrags (Art. 3 des d.P.R. Nr. 650 von 1972); die spätere vollständige Zahlung des Preises erfordert keine weitere Umschreibung
Katasterakten	weitere Vermerke des Vorbehalts sind nicht erforderlich; es gelten die üblichen Aktualisierungsverfahren mit den Angaben der Eintragungsurkunde

Und wenn der Käufer die letzte Rate zahlt?

Die Entschließung stellt klar, dass die Kenntnis der Übertragungswirkung durch die spätere Vermerkung der Urkunde gewährleistet wird, mit der die vollständige Zahlung des Preises bescheinigt wird. Die Katastereintragung des Käufers ist laut Agenzia eine Aktualisierung der Register und berührt nicht die zivilrechtliche Eigentümerstellung, die bis zur Zahlung beim Verkäufer verbleibt.

Was ist in der Kanzlei zu tun, Mandant für Mandant

• Ermitteln Sie die Mandanten, die eine Immobilie mit Eigentumsvorbehalt gekauft oder verkauft haben oder gerade einen Ratenverkauf verhandeln.
• Prüfen Sie die Eintragungsurkunde gemeinsam mit dem Notar: Sie muss den Vorbehalt nennen und die Art des Rechtsgeschäfts angeben.
• Kontrollieren Sie, dass die Umschreibung nach der Registrierung beantragt und nicht bis zur Restzahlung aufgeschoben wurde.
• Notieren Sie das Datum der Restzahlung: Ab dann wird der Vermerk benötigt, der die vollständige Zahlung bescheinigt.

Eine Beratung zu einem Immobilienkauf ist eine Leistung, die der Sorgfaltspflicht zur Geldwäscheprävention (adeguata verifica) gegenüber dem Mandanten unterliegt; die steuerliche Beratung hat in den Regole tecniche CNDCEC (technische Regeln des Berufsverbands der Wirtschaftsprüfer und Buchhalter) eine eigene Risikostufe. Mit der kostenlosen Checkliste zur Sorgfaltspflicht nach der Methode der Regole tecniche CNDCEC legen Sie die Mandantenakte an, bevor Sie den Mandanten betreuen.

Quellen

• Agenzia delle Entrate, Entschließung Nr. 42/E vom 4. November 2026, „Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale“, abgerufen am 5.11.2026