Résolution 42/E : vente avec réserve de propriété, transcription et voltura catastale

En bref : par la résolution n° 42/E du 4 novembre 2026, l'Agence des recettes italienne (Agenzia delle Entrate, Direction centrale des services cadastraux, cartographiques et de la publicité immobilière) répond aux questions relatives aux ventes immobilières avec pacte de réserve de propriété (« patto di riservato dominio », art. 1523 et suivants du code civil). Le pacte doit être mentionné dans la note de transcription en indiquant le type d'acte, et l'obligation de demander la voltura catastale (mise à jour cadastrale) naît dès la stipulation et l'enregistrement de l'acte, sans seconde voltura au règlement de la dernière échéance.

Que dit la résolution 42/E ?

La résolution naît de difficultés d'application qui, selon l'Agence, ont produit des solutions non uniformes, tant pour les formalités de publicité immobilière que pour la mise à jour des inscriptions cadastrales. Dans la vente avec réserve de propriété, l'acheteur a la jouissance du bien et en supporte les risques, tandis que la propriété passe avec le paiement de la dernière échéance (art. 1523 c.c.). L'Agence qualifie l'acte de contrat de vente définitif à effet translatif différé, sans qu'il soit nécessaire d'une nouvelle manifestation de volonté des parties.

Quelles sont les trois indications ?

Domaine	Indication de l'Agence
Publicité immobilière	le pacte de réserve de propriété doit être mentionné dans la note de transcription, conformément à l'art. 17, alinéa 4, de la loi n° 52 de 1985, y compris en indiquant le type d'acte (« compravendita con riserva di proprietà », vente avec réserve de propriété) dans le champ consacré à la spécification de l'acte
Voltura catastale	l'obligation naît dès la stipulation et l'enregistrement de l'acte (art. 3 du d.P.R. n° 650 de 1972) ; le paiement intégral du prix qui intervient ensuite n'entraîne pas de voltura supplémentaire
Actes cadastraux	aucune annotation supplémentaire de la réserve n'est nécessaire : valent les modalités ordinaires de mise à jour, avec les informations de la formalité de transcription

Et lorsque l'acheteur paie la dernière échéance ?

La résolution précise que la connaissance de l'effet translatif est assurée par l'annotation ultérieure relative à l'acte qui atteste le paiement intégral du prix. L'inscription cadastrale au nom de l'acheteur, écrit l'Agence, est une mise à jour des archives et n'affecte pas la titularité civiliste, qui reste chez le vendeur jusqu'au solde.

Que faire au cabinet, client par client ?

• Identifiez les clients ayant acheté ou vendu un bien immobilier avec pacte de réserve de propriété, ou négociant une vente à échéances.
• Contrôlez la note de transcription avec le notaire : elle doit mentionner la réserve et indiquer le type d'acte.
• Vérifiez que la voltura a été demandée après l'enregistrement et non reportée au solde.
• Notez la date du solde de la dernière échéance : c'est à partir de là qu'il faut l'annotation attestant le paiement intégral.

Une consultation sur une vente immobilière relève de la vigilance client (adeguata verifica antiriciclaggio), et le conseil en matière fiscale a son propre degré de risque dans les Regole tecniche CNDCEC (règles techniques du CNDCEC, ordre des experts-comptables italiens). Avec la checklist gratuite de vigilance client selon la méthode des Regole tecniche CNDCEC, vous constituez le dossier du client avant de l'assister.

Sources

• Agenzia delle Entrate, résolution n° 42/E du 4 novembre 2026, « Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale », consultée le 5/11/2026