Разъяснение 42/E: продажа с оговоркой о сохранении права собственности, регистрация сделки и кадастровая вольтура

Кратко: разъяснением (risoluzione) № 42/E от 4 ноября 2026 года Агентство доходов Италии (Agenzia delle Entrate; Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare) отвечает на вопросы о купле-продаже недвижимости с оговоркой о сохранении права собственности (patto di riservato dominio; ст. 1523 и далее Гражданского кодекса Италии). Оговорка должна быть указана в заявке на регистрацию (nota di trascrizione) с указанием вида сделки, а обязанность подать заявление о кадастровой вольтуре (voltura catastale, переоформление кадастровых данных на нового правообладателя) возникает уже при заключении и регистрации договора, без второй вольтуры при уплате последнего взноса.

Что говорит разъяснение 42/E?

Разъяснение вызвано неопределённостями в применении, которые, по мнению Агентства, привели к неоднородным решениям как по процедурам публичной регистрации недвижимости, так и по обновлению кадастровых записей о правообладателях. При продаже с оговоркой о сохранении права собственности покупатель сразу получает пользование имуществом и несёт риски, а право собственности переходит с уплатой последнего взноса (ст. 1523 Гражданского кодекса). Агентство квалифицирует акт как окончательный договор купли-продажи с отсроченным эффектом перехода права, без необходимости нового волеизъявления сторон.

Каковы три указания?

Сфера	Указание Агентства
Публичная регистрация недвижимости (pubblicità immobiliare)	оговорка о сохранении права собственности должна быть упомянута в заявке на регистрацию (nota di trascrizione) в соответствии с п. 4 ст. 17 закона № 52 от 1985 года, в том числе с указанием вида сделки («compravendita con riserva di proprietà», «купля-продажа с оговоркой о сохранении права собственности») в поле, предназначенном для уточнения вида сделки
Кадастровая вольтура	обязанность возникает уже при заключении и регистрации договора (ст. 3 d.P.R. № 650 от 1972 года); последующая полная уплата цены не требует дополнительной вольтуры
Кадастровые документы	дополнительные отметки об оговорке не требуются: действуют обычные правила обновления, с использованием сведений о регистрационной записи

А что происходит, когда покупатель вносит последний платёж?

Разъяснение уточняет, что информирование о переходе права обеспечивается последующей отметкой об акте, которым удостоверяется полная уплата цены. Запись кадастрового правообладателя на имя покупателя, как пишет Агентство, является обновлением архивов и не затрагивает гражданско-правовой титул собственности, который остаётся за продавцом до полной уплаты.

Что делать в вашей практике, клиент за клиентом

• Найдите клиентов, которые купили или продали недвижимость с оговоркой о сохранении права собственности или ведут переговоры о продаже в рассрочку.
• Проверьте заявку на регистрацию вместе с нотариусом: в ней должны быть указаны оговорка и вид сделки.
• Убедитесь, что вольтура запрошена после регистрации, а не отложена до уплаты последнего взноса.
• Отметьте дату уплаты последнего взноса: после неё нужна отметка, подтверждающая полную уплату цены.

Консультирование по сделке с недвижимостью — это услуга, требующая надлежащей проверки клиента в целях противодействия отмыванию денег, а консультирование по налоговым вопросам имеет собственную степень риска в Технических правилах CNDCEC. С помощью бесплатного чек-листа надлежащей проверки по методу Технических правил CNDCEC вы формируете досье клиента до начала работы с ним.

Источники

• Agenzia delle Entrate, разъяснение № 42/E от 4 ноября 2026 года, «Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale», дата обращения: 5.11.2026