Risoluzione 42/E: vendita con riserva di proprietà, trascrizione e voltura

In breve: con la risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 l'Agenzia delle Entrate (Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare) risponde ai quesiti sulle compravendite immobiliari con patto di riservato dominio (artt. 1523 e seguenti del codice civile). Il patto va menzionato nella nota di trascrizione indicando il tipo di negozio, e l'obbligo di richiedere la voltura catastale nasce già alla stipula e alla registrazione dell'atto, senza una seconda voltura al saldo dell'ultima rata.

Cosa dice la risoluzione 42/E?

La risoluzione nasce da incertezze applicative che, secondo l'Agenzia, hanno prodotto soluzioni non uniformi sia per le formalità di pubblicità immobiliare sia per l'aggiornamento delle intestazioni catastali. Nella vendita con riserva di proprietà il compratore ha subito il godimento del bene e i rischi, mentre la proprietà passa con il pagamento dell'ultima rata (art. 1523 c.c.). L'Agenzia configura l'atto come contratto definitivo di compravendita con effetto traslativo differito, senza necessità di una nuova manifestazione di volontà delle parti.

Quali sono le tre indicazioni?

Ambito	Indicazione dell'Agenzia
Pubblicità immobiliare	il patto di riservato dominio va menzionato nella nota di trascrizione, ai sensi dell'art. 17, comma 4, della legge n. 52 del 1985, anche indicando il tipo di negozio («compravendita con riserva di proprietà») nel campo dedicato alla specificazione del negozio
Voltura catastale	l'obbligo sorge già con la stipulazione e la registrazione dell'atto (art. 3 del d.P.R. n. 650 del 1972); il successivo pagamento integrale del prezzo non comporta un'ulteriore voltura
Atti catastali	non servono ulteriori annotazioni della riserva: valgono le ordinarie modalità di aggiornamento, con le informazioni della formalità di trascrizione

E quando il compratore paga l'ultima rata?

La risoluzione precisa che la conoscenza dell'effetto traslativo è assicurata dalla successiva annotazione relativa all'atto con cui si attesta l'avvenuto pagamento integrale del prezzo. L'intestazione catastale all'acquirente, scrive l'Agenzia, è un aggiornamento degli archivi e non incide sulla titolarità civilistica, che resta al venditore fino al saldo.

Cosa fare in studio, cliente per cliente

• Individua i clienti che hanno comprato o venduto un immobile con patto di riservato dominio o che stanno trattando una vendita a rate.
• Controlla la nota di trascrizione con il notaio: deve menzionare la riserva e indicare il tipo di negozio.
• Verifica che la voltura sia stata richiesta dopo la registrazione e non rinviata al saldo.
• Segna la data del saldo dell'ultima rata: da lì serve l'annotazione che attesta il pagamento integrale.

Una consulenza su una compravendita immobiliare è una prestazione che passa dall'adeguata verifica antiriciclaggio del cliente, e la consulenza in materia tributaria ha un proprio grado di rischio nelle Regole tecniche CNDCEC. Con la checklist gratuita di adeguata verifica con il metodo delle Regole tecniche CNDCEC imposti il fascicolo del cliente prima di assisterlo.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026, «Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale», letta il 5/11/2026