第42/E号决议：保留所有权的买卖、登记与地籍过户

简而言之：2026年11月4日，意大利税务局（Agenzia delle Entrate）地籍、制图及不动产公示中央服务局通过第42/E号决议，回应了附保留所有权条款（patto di riservato dominio，民法典第1523条及以下）的不动产买卖问题。该条款须在过户登记注记中提及并注明交易类型；地籍权属变更的义务在买卖合同签订和登记时即已产生，无需在最后一期款项支付时进行第二次变更。

第42/E号决议说了什么？

该决议源于适用上的不确定性，据税务局称，这导致不动产公示手续和地籍权属更新的做法不统一。在保留所有权的买卖中，买方已享有标的物的使用收益并承担风险，而所有权在支付最后一期款项时转移（民法典第1523条）。税务局将该行为定性为具有延期权利转移效力的最终买卖合同，无需当事人再次作出意思表示。

三项指示是什么？

领域	税务局的指示
不动产公示	依据1985年第52号法律第17条第4款，保留所有权条款须在过户登记注记中提及，并在说明交易类型的栏目中注明交易类型（“带保留所有权的买卖”）
地籍权属变更	义务在合同签订和登记时即已产生（共和国总统令（d.P.R.）1972年第650号第3条）；其后支付全部价款不会产生额外的权属变更
地籍文件	无需对保留所有权作其他注记：适用常规更新方式，并使用过户登记的信息

买方支付最后一期款项时呢？

决议指出，权利转移效果的知悉由随后的注记予以保证，该注记证明价款已全部支付。税务局写道，买方在地籍中的登记只是档案的更新，不影响民法上的权属，直至付清款项，权属仍归出卖人所有。

事务所如何逐一为客户处理

• 识别客户：购买或出售附保留所有权条款不动产的客户，或正在洽谈分期买卖的客户。
• 与公证人核对过户登记注记：注记必须提及保留所有权并注明交易类型。
• 核实过户申请是否在登记后提出，而非推迟到付清款项时。
• 记下最后一期款项的日期：由此需要证明全部价款已付清的注记。

不动产买卖的咨询属于需通过客户反洗钱尽职调查（adeguata verifica）的服务，而税务咨询在Regole tecniche CNDCEC（全国商业会计师与会计专家委员会的技术规则）中有其自身的风险等级。使用依照CNDCEC技术规则方法的免费尽职调查清单，可在为客户提供服务之前建立客户档案。

来源

• 意大利税务局，第42/E号决议（2026年11月4日），«Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale»，查阅日期：5/11/2026