Resolutie 42/E: verkoop met eigendomsvoorbehoud, inschrijving en kadastrale voltura

In het kort: met resolutie nr. 42/E van 4 november 2026 beantwoordt de Agenzia delle Entrate (Centrale directie Kadasterdiensten, Kartografie en Vastgoedpublicatie) vragen over vastgoedverkopen met eigendomsvoorbehoud (patto di riservato dominio, artt. 1523 en volgende van het Italiaanse burgerlijk wetboek). Het voorbehoud moet worden vermeld in de inschrijvingsakte met aanduiding van het type akte, en de verplichting tot kadastrale voltura ontstaat al bij het verlijden en de registratie van de akte, zonder een tweede voltura bij betaling van de laatste termijn.

Wat zegt resolutie 42/E?

De resolutie vloeit voort uit toepassingsonzekerheden die volgens de Agenzia tot niet-uniforme oplossingen hebben geleid, zowel voor de formaliteiten van vastgoedpublicatie als voor de bijwerking van de kadastrale gegevens. Bij de verkoop met eigendomsvoorbehoud heeft de koper het genot en het risico van het goed al, terwijl het eigendom overgaat met de betaling van de laatste termijn (art. 1523 c.c.). De Agenzia ziet de akte als definitief koopcontract met uitgestelde overdrachtswerking, zonder dat de partijen opnieuw een wilsverklaring hoeven af te leggen.

Wat zijn de drie aanwijzingen?

Onderdeel	Aanwijzing van de Agenzia
Vastgoedpublicatie	het eigendomsvoorbehoud moet in de inschrijvingsakte worden vermeld, overeenkomstig art. 17, lid 4, van de legge n. 52 del 1985, ook door het type akte («compravendita con riserva di proprietà») aan te geven in het veld dat voor de specificatie van de akte bestemd is
Kadastrale voltura	de verplichting ontstaat al bij het verlijden en de registratie van de akte (art. 3 van het d.P.R. n. 650 del 1972); de latere volledige betaling van de prijs leidt niet tot een extra voltura
Kadastrale akten	er zijn geen aanvullende aantekeningen van het voorbehoud nodig: de gewone bijwerkingsprocedures gelden, met de gegevens uit de overschrijvingsakte

En wanneer de koper de laatste termijn betaalt?

De resolutie preciseert dat de kennis van het overdrachtseffect wordt verzekerd door de latere aantekening bij de akte waarmee de volledige betaling van de prijs wordt bevestigd. De kadastrale vermelding van de koper, aldus de Agenzia, is een bijwerking van de archieven en raakt niet aan het burgerlijk eigendom, dat tot de betaling bij de verkoper blijft.

Wat te doen op kantoor, klant per klant

• Identificeer de klanten die een vastgoed hebben gekocht of verkocht met eigendomsvoorbehoud, of die een verkoop in termijnen onderhandelen.
• Controleer de inschrijvingsakte met de notaris: die moet het voorbehoud vermelden en het type akte aanduiden.
• Verifieer dat de kadastrale voltura is aangevraagd na de registratie en niet is uitgesteld tot de betaling van de laatste termijn.
• Noteer de datum van de laatste betaling: vanaf dan is de aantekening nodig die de volledige betaling bevestigt.

Een advies over een vastgoedverkoop valt onder de klantenonderzoeksplicht (adeguata verifica) tegen witwassen, en fiscaal advies heeft een eigen risiconiveau volgens de Regole tecniche van de CNDCEC (Italiaanse beroepsorganisatie van accountants). Met de gratis checklist adeguata verifica volgens de methode van de Regole tecniche CNDCEC richt je het klantdossier in voordat je de klant bijstaat.

Bronnen

• Agenzia delle Entrate, resolutie nr. 42/E van 4 november 2026, «Atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. del codice civile - Adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale», geraadpleegd op 5/11/2026