Risoluzione (karar) 42/E: mülkiyeti saklı tutmalı satış, tescil ve kadastro devri
Güncelleme tarihi · Tarihli belge
Kısaca: 4 Kasım 2026 tarihli 42/E sayılı karar (risoluzione) ile Agenzia delle Entrate (Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare), mülkiyeti saklı tutma şartlı (patto di riservato dominio; medeni kanun md. 1523 ve devamı) gayrimenkul satışlarına ilişkin soruları yanıtlıyor. Şart, tescil notunda (nota di trascrizione) belirtilmeli; işlem türü de «mülkiyeti saklı tutmalı satış» olarak yazılmalıdır. Kadastro devri (voltura catastale) yükümlülüğü ise sözleşmenin düzenlenmesi ve tescilinden hemen doğar; son taksitin ödenmesinde ikinci bir devir gerekmez.
Karar 42/E ne diyor?
Karar, uygulamadaki belirsizliklerden doğuyor. Agenzia'ya göre bu belirsizlikler, hem gayrimenkul tescil işlemlerinde hem de kadastro kayıtlarının güncellenmesinde tekdüze olmayan çözümlere yol açmıştı. Mülkiyeti saklı tutmalı satışta alıcı, malın kullanım hakkını ve risklerini üstlenir; mülkiyet ise son taksitin ödenmesiyle geçer (medeni kanun md. 1523). Agenzia işlemi, tarafların yeni bir irade beyanı gerekmeksizin, ertelenmiş devir etkisi olan kesin bir satış sözleşmesi olarak niteliyor.
Üç yönerge nedir?
| Alan | Agenzia'nın yönergesi |
|---|---|
| Gayrimenkul tescili | mülkiyetin saklı tutulduğu şart, tescil notunda belirtilmelidir (legge n. 52 del 1985, art. 17, comma 4); ayrıca işlem türünün belirtildiği alanda «compravendita con riserva di proprietà» (mülkiyeti saklı tutmalı satış) ibaresi kullanılabilir |
| Kadastro devri (voltura catastale) | yükümlülük, sözleşmenin düzenlenmesi ve tescilinden hemen doğar (d.P.R. n. 650 del 1972, art. 3); bedelin sonradan tamamen ödenmesi ek bir devir gerektirmez |
| Kadastro işlemleri | şartın ayrıca şerh edilmesine gerek yoktur: geçerli olan olağan güncelleme usulleri, tescil işleminin bilgileriyle uygulanır |
Alıcı son taksiti ödediğinde ne olur?
Karar, devir etkisinin bilinmesinin, toplam bedelin ödendiğini belgeleyen işlemin ardından yapılan şerhle sağlandığını açıklıyor. Agenzia'ya göre alıcı adına kadastro kaydının yapılması, arşivlerin güncellenmesidir ve medeni hukuk bakımından mülkiyeti etkilemez; mülkiyet, bedel tamamen ödenene kadar satıcıda kalır.
Büroda müşteri bazında yapılacaklar
- Müşterileri belirleyin: mülkiyeti saklı tutma şartıyla gayrimenkul alan veya satan ya da taksitli satış görüşmesi yapan müşteriler.
- Tescil notunu noterle birlikte kontrol edin: saklı tutma şartını içermeli ve işlem türünü belirtmelidir.
- Kadastro devrinin tescilden sonra, ertelenmeden talep edildiğini doğrulayın.
- Son taksitin tarihini not edin: toplam bedelin ödendiğini gösteren şerh buradan itibaren gerekir.
Gayrimenkul satışına ilişkin danışmanlık, müşterinin antiriciklama uyum kontrolünden (adeguata verifica antiriciclaggio) geçen geçen bir hizmettir; vergi alanındaki danışmanlığın ise CNDCEC Teknik Kurallarında kendi risk derecesi vardır. Müşteriye hizmet vermeden önce dosyayı CNDCEC Teknik Kuralları yöntemiyle hazırlanmış ücretsiz adeguata verifica kontrol listesi ile oluşturabilirsiniz.
Kaynaklar
Sık sorulan sorular
Mülkiyetin saklı tutulduğu bilgisi tescilde nerede belirtilmelidir?
Tescil notunda; karar 42/E uyarınca, legge n. 52 del 1985, art. 17, comma 4 kapsamında, işlem türünü belirlemek için ayrılmış alana yazılarak.
Kadastro devri yükümlülüğü ne zaman doğar?
Mülkiyeti saklı tutmalı satış sözleşmesinin düzenlenmesi ve tescil edilmesiyle hemen (d.P.R. n. 650 del 1972, art. 3); son taksit ödendiğinde yeniden devir yapılmasına gerek yoktur.
Alıcı son taksiti ödediğinde ne olur?
Karara göre, devir etkisinin bilinmesi, toplam bedelin ödendiğini belgeleyen işlemin ardından yapılan şerhle sağlanır.
Mali müşavirlik bürosu için
Suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesi kapsamında müşteri tanıma (müşteriye yönelik özen yükümlülüğü), CNDCEC yöntemiyle
Ücretsiz kontrol listesi: içkin ve özgü risk, uygulanması gereken önlem ve belgelenmesi gereken yükümlülükler, yazdırılabilir kart. Müşteri tanıma dosyası ürününü 49€ karşılığında alarak bunu Registro Imprese (ticaret sicili) verileriyle tamamlayabilirsiniz:
- Önlem ve yükümlülükleriyle birlikte doldurulmuş CNDCEC risk değerlendirme kartı
- Registro Imprese (ticaret sicili) verilerinden yeniden oluşturulmuş gerçek faydalanıcı, ortaklar ve görevler (d.lgs. 231/2007 madde 20, suç gelirlerinin aklanmasına karşı kanun hükmünde kararname)
- Protestolar ve iflas-konkordato süreçleri, kaynak ve tarihleriyle
Hizmet İtalyancadır.