Interpello 201/2026: trust extranjero y sociedad con inmueble en Italia

En resumen: mediante la respuesta a interpello n. 201/2026, publicada el 5 de noviembre de 2026, la Agenzia delle Entrate [Agencia Tributaria italiana] aclara que un trust no residente que transmite la participación en una sociedad extranjera cuyo único bien es un inmueble en Italia obtiene un reddito diverso (renta diversa) de naturaleza financiera, imponible en Italia con arreglo al art. 23, apartado 1-bis, del TUIR. El interpello sobre la interposición del art. 37, cuarto apartado, del d.P.R. n. 600 de 1973 no sirve para tratar la venta como transmisión directa del inmueble.

¿Cuál era el caso?

El trustee solicitante, una sociedad de las Islas Vírgenes Británicas, administra un trust discrecional y opaco constituido en 1997, cuyos beneficiarios nunca han sido residentes en Italia. El trust es socio único de una sociedad del mismo Estado cuyo único activo es un inmueble residencial en Volterra, en posesión desde hace más de cinco años. El trustee pedía que se considerara la sociedad interpuesta respecto del trust: en ese caso la venta de la participación se habría tratado como transmisión directa del inmueble, sin tributar como renta diversa con arreglo al art. 67, apartado 1, letra b), del TUIR, porque el inmueble estaba en posesión desde hacía más de cinco años.

En apoyo de la interposición, el solicitante indicaba, entre otras cosas, que la sociedad no tiene oficinas ni empleados, que el inmueble se usa solo como casa de vacaciones de los beneficiarios y nunca se ha alquilado, que se compró con un préstamo sin intereses del trust y que el administrador de la sociedad pertenece al mismo grupo que el trustee.

¿Qué responde la Agencia?

• El interpello sobre la interposición no se aplica: según la respuesta, la consulta del art. 37, cuarto apartado, del d.P.R. n. 600 de 1973 sirve solo para demostrar que una renta es imputable a un sujeto distinto del que aparece formalmente como titular, no para recalificar la naturaleza de la operación.
• Se vende la participación, no el inmueble: desde el punto de vista civil, el objeto de la transmisión es la participación, mientras que el inmueble sigue siendo de la sociedad.
• La plusvalía tributa en Italia: el trust no residente obtiene un reddito diverso (renta diversa) de naturaleza financiera, imponible en Italia con arreglo al art. 23, apartado 1-bis, del TUIR.

¿Qué establece el art. 23, apartado 1-bis, del TUIR?

Según se recoge en la respuesta, la norma considera producidas en Italia las rentas diversas obtenidas con la transmisión onerosa de participaciones en sociedades y entes no residentes cuyo valor deriva, en más de la mitad, en cualquier momento de los 365 días anteriores a la transmisión, directa o indirectamente, de inmuebles situados en Italia. No se aplica a la transmisión de valores negociados en mercados regulados. Fue introducida por el art. 1, apartado 96, de la ley n. 197 de 2022 (ley de presupuestos, legge di bilancio, de 2023) para alinear el sistema con el art. 13, apartado 4, del Modelo OCDE de Convenio contra la doble imposición.

¿El principio vale más allá del caso concreto?

Sí, en dos aspectos que la respuesta enuncia en términos generales: el interpello del art. 37, cuarto apartado, sirve solo para determinar a quién se debe imputar una renta, y la transmisión de participaciones de una sociedad extranjera que posee inmuebles italianos tributa como transmisión de participación con arreglo al art. 23, apartado 1-bis, del TUIR. Como toda respuesta, el dictamen se emite sobre los elementos presentados por el solicitante, asumidos «acríticamente», y deja a salvo los poderes de control de la Administración.

Qué hacer en el despacho, cliente por cliente

• Identifica a los clientes no residentes, incluidos los trust, que poseen inmuebles en Italia a través de sociedades extranjeras.
• Comprueba el peso de los inmuebles italianos sobre el valor de la participación en cualquier momento de los 365 días anteriores a la transmisión.
• No confíes en la interposición para convertir la venta de participaciones en venta del inmueble: según la respuesta, el interpello del art. 37 no es el instrumento adecuado.

Un cliente de este tipo también incide en la adeguata verifica antiriciclaggio [diligencia debida contra el blanqueo de capitales]. En las Reglas técnicas del CNDCEC [Consejo Nacional de Doctores Comerciales y Expertos Contables], los trust y figuras afines, las estructuras que pueden calificarse como vehículos de interposición patrimonial y las titularidades anómalas o excesivamente complejas respecto de la actividad son factores de alto riesgo vinculados a la naturaleza jurídica del cliente; un dictamen o un interpello para él tienen una regla de conducta propia, mientras que la constitución o la administración de trust tienen un grado de riesgo inherente más alto. Con la checklist gratuita de adeguata verifica con el método de las Reglas técnicas del CNDCEC calculas el riesgo y la medida debida antes de aceptar el encargo.

Fuentes

• Agenzia delle Entrate, respuesta a interpello n. 201/2026, «Interposición de sociedad extranjera respecto del trust extranjero. Tratamiento fiscal de la plusvalía derivada de la transmisión de la participación en sociedad extranjera que posee un inmueble en Italia», consultada el 6/11/2026