Wohnung von Privat kaufen: den Verkäufer prüfen (Pfändungen, Hypotheken, Protesteinträge)

Kurz gesagt: Bevor Sie den Vorvertrag (preliminare) unterzeichnen und eine Anzahlung (caparra) an einen privaten Verkäufer leisten, sind zwei verschiedene Prüfungen nötig. Zur Immobilie zeigt die Ispezione ipotecaria (Hypotheken-Einsicht) des Agenzia delle Entrate, welche Hypotheken und Pfändungen eingetragen sind. Zum Verkäufer als natürliche Person zeigt die Personenprüfung (29 €) Protesteinträge, pregiudizievoli (eingetragene Belastungen) und Verfahren gegen ihn, mit Quelle und Datum.

Wie prüfe ich, ob der Verkäufer Pfändungen, Hypotheken oder Protesteinträge hat?

Es gibt nicht das eine Register, das alles zeigt. Es gibt zwei getrennte Fragen mit getrennten Quellen:

• Was belastet die Immobilie? Hypotheken, Pfändungen, Beschlagnahmen und andere Eintragungen oder Vermerke in den Grundbüchern. Sichtbar wird das mit der Ispezione ipotecaria.
• In welcher Lage befindet sich der Verkäufer? Protesteinträge, pregiudizievoli und Verfahren gegen ihn. Sie zeigen, ob er unter Druck von Gläubigern steht, auch wegen Dingen, die mit dem Haus, das er verkauft, nichts zu tun haben.

Eine Prüfung ersetzt die andere nicht. Eine unbelastete Immobilie sagt Ihnen nicht, dass der Verkäufer keine anderen Schulden hat, und ein Verkäufer ohne Protesteinträge sagt Ihnen nicht, dass auf dem Haus keine Hypothek liegt.

Welches Risiko besteht, wenn Sie vor der Anzahlung nicht prüfen?

Die Anzahlung leisten Sie mit dem Vorvertrag, der endgültige Kaufvertrag (rogito) kommt später. Dazwischen können zwei Probleme auftauchen:

• Eine Belastung der Immobilie, die Ihnen nicht bekannt war: Sie merken, dass das Haus nicht frei ist, wenn Sie bereits gezahlt haben.
• Ein Verkäufer, dem Gläubiger auf den Fersen sind: Kann er später nicht mehr verkaufen oder zurückzahlen, wird die Rückforderung der Anzahlung zu einem weiteren Problem.

Es gibt außerdem ein rechtliches Risiko für denjenigen, der von einem Schuldner kauft. Nach Art. 2901 Codice civile kann der Gläubiger verlangen, dass ihm gegenüber Vermögensverfügungen für unwirksam erklärt werden, mit denen der Schuldner seine Ansprüche beeinträchtigt. Handelt es sich um ein entgeltliches Rechtsgeschäft wie einen Verkauf, wird zusätzlich verlangt, dass der Dritte die Beeinträchtigung kannte. Die Unwirksamkeit, so die Norm, berührt nicht die entgeltlich von gutgläubigen Dritten erworbenen Rechte. Anders gesagt: Zu wissen, mit wem Sie es zu tun haben, ist die erste Verteidigung, und es ist besser, das vorab zu wissen, als es in einem Rechtsstreit herauszufinden.

Sie wollen einem Privatverkäufer eine Anzahlung leisten? Prüfen Sie den Verkäufer vor der Anzahlung: Personenprüfung 29 €, Einmalzahlung, kein Abonnement.

Wann sollten die Prüfungen erfolgen: vor dem Vorvertrag

Der richtige Zeitpunkt ist vor der Unterzeichnung des Vorvertrags und vor jeder Zahlung. Nach der Unterschrift sind Sie bereits gebunden, und die Anzahlung ist schon von Ihrem Konto abgeflossen.

Der Consiglio Nazionale del Notariato (italienischer Notarrat) weist darauf hin, dass der Notar beim Kauf Auskünfte einholt, um zu prüfen, ob keine früheren Hypotheken, Belastungen oder Pfändungen durch den Fiskus bestehen. Die Quelle nennt aber keinen Zeitpunkt. Ist der Notar bei Unterzeichnung des Vorvertrags noch nicht eingebunden, machen Sie die Prüfung selbst, vorher. Bitten Sie den Notar trotzdem, sie zu wiederholen, und lassen Sie sich sagen, was er geprüft hat und wann.

Welche Prüfungen, wo und zu welchen Kosten?

Was prüfen	Wo	Wer macht es	Kosten
Hypotheken, Pfändungen und andere Eintragungen auf der Immobilie	Ispezione ipotecaria, Servizio di pubblicità immobiliare des Agenzia delle Entrate (online oder am Schalter)	Sie selbst, ein zugelassener Fachmann oder der Notar	Online: 6,40 € pro gesuchter Person und 4,00 € pro eingesehener Eintragung, zuzüglich eventueller Gebühren des Zahlungsdienstleisters (Beträge laut Agenzia am 29.10.2026)
Protesteinträge, pregiudizievoli und Verfahren gegen den Verkäufer	Personenprüfung auf veryfy.eu, mit Quelle und Datum	Sie selbst, eigenständig	29 € (49 € in der erweiterten Version)
Details einzelner Eintragungen (Art, Immobilie, Datum)	Ispezione ipotecaria	Sie oder der Notar	Wie oben
Schutz des Vorvertrags gegenüber späteren Pfändungen oder Hypotheken	Eintragung des Vorvertrags (Art. 2645-bis c.c.)	Der Notar, sofern der Vorvertrag die erforderliche Form hat	Geltender Tarif: beim Notar erfragen
IBAN, E-Mail und Website desjenigen, der die Anzahlung verlangt	Betrugsprüfung, im Lieferumfang der Personenprüfung enthalten	Sie selbst	Inklusive

Die Ispezione ipotecaria online des Agenzia delle Entrate ermöglicht die Suche nach natürlicher Person, nach Eintragung (nota) und nach Katasterdaten, mit Zugang über SPID, CIE oder CNS und Zahlung über pagoPA. Sie hat zwei Grenzen, die Sie kennen sollten: Online decken die Suchen nur die Zeiträume nach der Digitalisierung ab, und Trient, Bozen, Triest, Görz und andere Gebiete mit dem Tabularsystem (sistema tavolare) sind ausgenommen. Weiteres finden Sie unter pregiudizievoli der Conservatoria: was sie sind, mit Beispielen.

Was zeigt die Verkäuferprüfung, und was nicht?

Die Personenprüfung (29 €) liefert zu der Person, die Ihnen das Haus verkauft:

• Protesteinträge, mit Quelle und Datum;
• pregiudizievoli, angegeben als Vorhandensein und, sofern verfügbar, als Anzahl;
• Verfahren gegen ihn, mit Quelle und Datum.

Die Erweiterte Personenprüfung (49 €) ergänzt Ämter und Beteiligungen an anderen Unternehmen sowie auf ihn eingetragene Immobilien (Kataster, nationale Suche). Eingetragene Immobilien sind ein Vermögensmerkmal, keine Garantie: Sie sagen nicht, was sich davon realisieren lässt.

Die pregiudizievoli kommen allerdings nicht mit den Details einzelner Eintragungen: Art, Immobilie und Betrag erfahren Sie nicht. Dafür ist die Ispezione ipotecaria da. Um den Unterschied zwischen Protesteinträgen, pregiudizievoli und Verfahren zu verstehen, lesen Sie Auskunft über Protesteinträge und pregiudizievoli einer Person und pregiudizievoli aus dem Gericht.

Der Bericht enthält kein Urteil darüber, was der Verkäufer tun wird. Er zeigt öffentliche Fakten mit dem Datum, an dem sie abgerufen wurden.

Darf ich eine Privatperson prüfen? Der angegebene Zweck

Ja, aber nicht ohne Grund. Für die Personenprüfung geben Sie einen Zweck an, im Einklang mit dem Verhaltenskodex für Wirtschaftsauskünfte (Codice di condotta per le informazioni commerciali). Für diesen Fall lautet er: „Prüfung einer bestehenden oder anzubahnenden beruflichen oder vertraglichen Beziehung mit der genannten Person“. Sie stehen kurz davor, einen Vertrag mit dieser Person abzuschließen, dem Vorvertrag, und die Prüfung dient genau dem. Sie ist nicht dafür gedacht, jede beliebige Person zu durchleuchten. Details zur Datenverarbeitung finden Sie in der Datenschutzerklärung.

Schützt mich die Eintragung des Vorvertrags?

Sie ist ein zusätzlicher Schutz, keine Prüfung. Nach Art. 2645-bis Codice civile müssen Vorverträge über den Kauf von Immobilien eingetragen werden, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde oder in einer beglaubigten oder gerichtlich festgestellten Privaturkunde enthalten sind. Die Eintragung des endgültigen Vertrags geht Eintragungen und Vermerken vor, die nach Eintragung des Vorvertrags gegen den verkaufenden Vorvertragspartner vorgenommen wurden.

Zwei Klarstellungen aus dem Normtext:

• Sie schützt nicht vor dem, was bereits vorher eingetragen war: bestehende Hypotheken und Pfändungen bleiben bestehen, deshalb ist die Einsicht trotzdem nötig;
• die Wirkungen enden, wenn innerhalb eines Jahres nach dem vereinbarten Termin für den endgültigen Vertrag und in jedem Fall innerhalb von drei Jahren nach der Eintragung weder der endgültige Vertrag noch eine Vollzugshandlung des Vorvertrags eingetragen wird.

Bei einer einfachen, nicht beglaubigten Privaturkunde gibt es diesen Weg nicht. Sprechen Sie vor der Unterschrift mit dem Notar darüber.

Checkliste: was Sie vor der Anzahlung tun sollten

1. Lassen Sie sich die Katasterdaten der Immobilie sowie Vor- und Nachname und Steuernummer (codice fiscale) des Verkäufers geben.
2. Veranlassen Sie die Ispezione ipotecaria zur Immobilie (oder beauftragen Sie einen Fachmann) und lesen Sie die aktiven Eintragungen.
3. Prüfen Sie den Verkäufer mit der Personenprüfung: Protesteinträge, pregiudizievoli, Verfahren.
4. Wenn Sie die Anzahlung auf ein IBAN überweisen sollen, prüfen Sie IBAN, E-Mail und Website mit der enthaltenen Betrugsprüfung.
5. Wenn der Vorvertrag die erforderliche Form hat, verlangen Sie die Eintragung gemäß Art. 2645-bis c.c.
6. Halten Sie schriftlich fest, was mit der Anzahlung geschieht, wenn eine nicht angegebene Belastung auftaucht, und lassen Sie es vom Notar prüfen.

Verkaufen Sie selbst eine Immobilie oder vermieten Sie, gilt die gleiche Logik umgekehrt: siehe wie Sie einen Mieter vor der Vermietung prüfen. Kaufen Sie von einem Bauträger, ist der Fall anders: siehe Neubau: wie Sie den Bauträger prüfen.

Prüfen Sie den Verkäufer vor der Anzahlung

Die Ispezione ipotecaria zeigt, was auf dem Haus lastet. Die Personenprüfung (29 €; 49 € mit Ämtern, Beteiligungen und eingetragenen Immobilien) zeigt, ob gegen die verkaufende Person Protesteinträge, pregiudizievoli oder Verfahren bestehen, mit Quelle und Datum jeder Angabe. Einmalzahlung, kein Abonnement, Betrugsprüfung für E-Mail, Website und IBAN inklusive.

Quellen

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, abgerufen am 29.10.2026 (Suche nach natürlicher Person, pagoPA, territoriale Grenzen).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, abgerufen am 29.10.2026 (Beträge 6,40 € pro gesuchter Person und 4,00 € pro Eintragung).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, abgerufen am 29.10.2026.
• Codice civile, Art. 2645-bis (Eintragung von Vorverträgen), gelesen auf Brocardi am 29.10.2026.
• Codice civile, Art. 2901 (Anfechtungsklage), gelesen auf Brocardi am 29.10.2026.