Özel kişiden ev almak: satıcı nasıl doğrulanır (haciz, ipotek, protesto)

Kısaca: ön sözleşmeyi imzalamadan ve özel bir satıcıya kapora ödemeden önce iki ayrı kontrol gerekir. Mülk üzerinde, Agenzia delle Entrate'nin ipotek taraması, tescil edilmiş ipotekleri ve hacizleri gösterir. Satıcı ise gerçek kişi olarak, Kişi Doğrulama (29€) ile üzerindeki protestoları, pregiudizievoli kayıtları ve işlemleri gösterir, kaynak ve tarihle.

Satıcının haciz, ipotek veya protestosu olup olmadığını nasıl doğrularım?

Her şeyi söyleyen tek bir sicil yoktur. Kaynakları ayrı olan iki ayrı soru vardır:

• Mülkün üzerinde ne yük var? İpotekler, hacizler, sekestreler ve tapu siciline yazılmış veya kaydedilmiş diğer formaliteler. İpotek taramasıyla görülür.
• Satıcının durumu nedir? Protestolar, pregiudizievoli kayıtlar ve üzerindeki işlemler. Alacaklılarının baskısı altında olup olmadığını gösterirler; evi size satmasıyla ilgisi olmayan konularda bile.

Bir kontrol diğerinin yerini tutmaz. Temiz bir mülk, satıcının başka borçları olmadığını söylemez; protestosuz bir satıcı da evin üzerinde ipotek olmadığını söylemez.

Kaporadan önce kontrol etmezsem ne riskle karşılaşırım?

Kaporayı ön sözleşmeyle ödersiniz, tapu devri sonra gelir. Aradaki süreçte iki sorun ortaya çıkabilir:

• Bilmediğiniz bir mülk kısıtlaması: ödeme yaptıktan sonra evin boş olmadığını fark edersiniz.
• Alacaklılarının peşinde olan bir satıcı: satamayacak veya geri ödeyemeyecek durumdaysa, kaporayı geri almak başka bir sorun olur.

Ayrıca borçludan satın alan biri için hukuki bir risk de vardır. Art. 2901 c.c. uyarınca alacaklı, borçlunun alacaklarını zarara uğratan malvarlığı tasarruflarının kendisine karşı etkisiz ilan edilmesini isteyebilir. Tasarruf karşılıklı bir işlemse (satış gibi), üçüncü kişinin zarara yol açan durumu bildiğinin de kanıtlanması gerekir. Yasa, bu etkisizliğin iyi niyetli üçüncü kişilerin karşılıklı olarak edindiği haklara zarar vermediğini söyler. Açıkçası: kiminle muhatap olduğunuzu bilmek ilk savunmanızdır ve bunu bir davada değil, önceden öğrenmek daha iyidir.

Özel bir kişiye kapora mı ödeyeceksiniz? Kaporadan önce satıcıyı doğrulayın: Kişi Doğrulama 29€, tek seferlik ödeme, abonelik yok.

Kontroller ne zaman yapılmalı: ön sözleşmeden önce

Doğru an, ön sözleşmeyi imzalamadan ve herhangi bir tutar ödemeden önce. İmzadan sonra zaten bağlısınızdır ve kapora hesabınızdan çıkmıştır.

Noterlik Ulusal Konseyi (Consiglio Nazionale del Notariato), satışta noterin önceki ipoteklerin, yüklerin veya Maliye'nin (Fisco) hacizlerinin olmadığını doğrulamak için tapu sorguları yaptığını belirtir. Kaynak zamanlamayı söylemez. Ön sözleşmeyi imzaladığınızda noter henüz dahil değilse, kontrolü siz önceden yaparsınız. Yine de noterden bunu tekrarlamasını isteyin ve neyi, ne zaman doğruladığını size söylemesini isteyin.

Hangi kontroller, nerede ve ne kadara?

Ne kontrol edilir	Nerede	Kim yapar	Maliyet
Mülk üzerindeki ipotekler, hacizler ve diğer formaliteler	İpotek taraması, Agenzia delle Entrate Gayrimenkul Yayım Hizmeti (Servizio di pubblicità immobiliare), çevrimiçi veya gişede	Siz, yetkili bir profesyonel veya noter	Çevrimiçi: aranan kişi başına 6,40 euro ve incelenen formalite başına 4,00 euro, ayrıca varsa ödeme sağlayıcısının komisyonları (tutarlar Agenzia tarafından 29.10.2026 tarihinde belirtilmiştir)
Satıcının üzerindeki protestolar, pregiudizievoli kayıtlar ve işlemler	veryfy.eu üzerinde Kişi Doğrulama, kaynak ve tarihle	Siz, kendiniz	29€ (Genişletilmiş Kişi Doğrulama'da 49€)
Tek bir formalitenin ayrıntısı (tür, mülk, tarih)	İpotek taraması	Siz veya noter	Yukarıdaki gibi
Sonraki haciz veya ipoteklere karşı ön sözleşmenin korunması	Ön sözleşmenin tescili (art. 2645-bis c.c.)	Noter, ön sözleşme gerekli biçimdeyse	Geçerli tarife: noterden isteyin
Kapora istenen IBAN, e-posta ve site	Dolandırıcılık önleme kontrolü, Kişi Doğrulama ile hediye olarak	Siz	Dahil

Agenzia delle Entrate'nin çevrimiçi ipotek taraması, gerçek kişi, not ve kadastro verisine göre arama yapmaya izin verir; SPID, CIE veya CNS ile erişilir ve pagoPA ile ödenir. İki sınırlaması bilinmelidir: çevrimiçi aramalar bilgisayarlaştırmadan sonraki dönemleri kapsar ve Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia ile tavolare sisteminin uygulandığı diğer bölgeler hariçtir. Bunun dışında bkz. pregiudizievoli di Conservatoria: nedir, örneklerle.

Satıcı doğrulamasında neyi görürsünüz, neyi görmezsiniz?

Kişi Doğrulama (29€), sizinle evi satan kişi hakkında şunları döndürür:

• protestolar, kaynak ve tarihle;
• pregiudizievoli kayıtlar, varlık olarak ve veri mevcutsa sayı olarak;
• üzerindeki işlemler, kaynak ve tarihle.

Genişletilmiş Kişi Doğrulama (49€), görevleri, diğer şirketlerdeki paylarını ve adına kayıtlı mülkleri (Kadastro, ulusal arama) ekler. Adına kayıtlı mülkler bir mal varlığı olgusudur, garanti değil: geri alınabilecek miktarı söylemezler.

Ancak pregiudizievoli kayıtlar tek formalite ayrıntısıyla gelmez: tür, mülk ve tutarı görmezsiniz. Bunun için ipotek taraması vardır. Protestolar, pregiudizievoli kayıtlar ve işlemler arasındaki farkı anlamak için bir kişi hakkında protesto ve pregiudizievoli kayıt sorgusu ile mahkemeden gelen pregiudizievoli kayıtlar rehberlerini okuyun.

Rapor, satıcının ne yapacağına dair bir hüküm vermez. Okunduğu tarihle birlikte kamuya açık olguları gösterir.

Özel bir kişiyi kontrol edebilir miyim? Beyan edilen amaç

Evet, ama sebepsiz değil. Kişi Doğrulama için bir amaç beyan edersiniz; bu, ticari bilgiler için Davranış Kuralları (Codice di condotta) ile uyumlu olmalıdır. Bu durumda amaç şudur: «Belirtilen kişiyle devam eden veya kurulacak profesyonel ya da sözleşmesel bir ilişkinin doğrulanması». Bu kişiyle bir sözleşme, yani ön sözleşme yapmak üzeresiniz ve doğrulama bunun için gereklidir. Herkes hakkında merak için tasarlanmamıştır. Veri işlemeye ilişkin ayrıntılar için gizlilik bildirimine bakın.

Ön sözleşmenin tescili beni korur mu?

Bu bir ek korumadır, bir kontrol değildir. Art. 2645-bis c.c. uyarınca, gayrimenkul satışının ön sözleşmeleri resmi senetten veya noter onaylı ya da mahkemece tespit edilmiş imzalı özel senetten çıkıyorsa tescil edilmelidir. Kesin sözleşmenin tescili, ön sözleşmenin tescilinden sonra satıcı-vaat edene karşı yapılan tescil ve kayıtlara üstündür.

Metnin iki açıklaması:

• Daha önce tescil edilmiş veya kaydedilmiş olanları kapsamaz: zaten mevcut ipotek ve hacizler kalır, bu yüzden ipotek taraması yine de yapılmalıdır;
• Kesin sözleşme için kararlaştırılan tarihten itibaren bir yıl içinde ve her hâlükârda tescilden itibaren üç yıl içinde kesin sözleşme veya ön sözleşmenin bir uygulama senedi tescil edilmezse etkiler sona erer.

Basit, noter onaylı olmayan bir özel senetle bu yol yoktur. İmzalamadan önce noterle konuşun.

Kontrol listesi: kaporadan önce yapılacaklar

1. Mülkün kadastro verilerini ve satıcının adını, soyadını ve codice fiscale'ini isteyin.
2. Mülk üzerinde ipotek taramasını yapın (ya da bir profesyonele isteyin) ve aktif formaliteleri okuyun.
3. Satıcıyı Kişi Doğrulama ile doğrulayın: protestolar, pregiudizievoli kayıtlar, işlemler.
4. Kapora bir IBAN'a isteniyorsa, IBAN, e-posta ve siteyi dolandırıcılık önleme kontrolüyle, dahil olan kontrol ile doğrulayın.
5. Ön sözleşme gerekli biçime sahipse, art. 2645-bis c.c. uyarınca tescili isteyin.
6. Beyan edilmemiş bir kısıtlama ortaya çıkarsa kaporanın ne olacağını yazılı olarak belirtin ve noter tarafından gözden geçirilmesini sağlayın.

Mülkü siz satıyor veya kiraya veriyorsanız mantık ters yönde aynıdır: bkz. kiralamadan önce kiracı güvenilirliği nasıl doğrulanır. Bir müteahhitten satın alıyorsanız durum farklıdır: bkz. inşaat halindeki ev: müteahhit nasıl doğrulanır.

Kapora öncesinde satıcıyı doğrulayın

İpotek taraması, mülkün neyle yüklü olduğunu söyler. Kişi Doğrulama (29€; görevler, paylar ve adına kayıtlı mülklerle birlikte 49€) ise satıcının protesto, pregiudizievoli kayıt veya işlemi olup olmadığını, her verinin kaynağı ve tarihiyle gösterir. Tek seferlik ödeme, abonelik yok; e-posta, site ve IBAN üzerindeki dolandırıcılık önleme kontrolü hediye.

Kaynaklar

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, 29.10.2026 tarihinde okundu (kişi için arama, pagoPA, bölgesel sınırlar).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, 29.10.2026 tarihinde okundu (kişi başına 6,40 euro ve formalite başına 4,00 euro).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, 29.10.2026 tarihinde okundu.
• Codice civile, art. 2645-bis (ön sözleşmelerin tescili), 29.10.2026 tarihinde Brocardi üzerinde okundu.
• Codice civile, art. 2901 (olağan etkisizlik davası), 29.10.2026 tarihinde Brocardi üzerinde okundu.