Pregiudizievoli di Conservatoria: cosa sono, esempi e come vederle anche su un'impresa

In breve: le pregiudizievoli di Conservatoria (dette anche pregiudizievoli da Conservatoria o eventi da Conservatoria) sono le iscrizioni e trascrizioni nei registri immobiliari che gravano su un immobile specifico e ne limitano la libera disponibilità per il proprietario: le principali sono l'ipoteca giudiziale, il pignoramento immobiliare, il sequestro conservativo e alcune domande giudiziali trascritte. Si vedono con un'ispezione ipotecaria presso l'Agenzia delle Entrate, che può riguardare qualsiasi soggetto, persona fisica o impresa.

Quali sono le pregiudizievoli di Conservatoria

Il termine "pregiudizievole" in Conservatoria indica una formalità (iscrizione o trascrizione) che pregiudica, cioè rende meno libera o meno commerciabile, la posizione del proprietario di un immobile. Non è una categoria con un elenco chiuso definito da un singolo articolo di legge: è un termine descrittivo con cui si indicano in pratica quattro tipi di formalità, ciascuna con una base normativa diversa:

• Ipoteca giudiziale, iscritta sulla base di una sentenza di condanna al pagamento di una somma (art. 2818 c.c.). Anche un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo è titolo per iscrivere ipoteca giudiziale (art. 655 c.p.c.): è così che un decreto ingiuntivo arriva a comparire in Conservatoria.
• Pignoramento immobiliare, trascritto all'avvio dell'esecuzione forzata sul bene (art. 555 c.p.c. per la forma dell'atto e la trascrizione). Il successivo decreto di trasferimento della proprietà, a chiusura della procedura esecutiva, è anch'esso soggetto a trascrizione (art. 2643, n. 6, c.c.).
• Sequestro conservativo, trascritto quando un creditore ottiene la misura cautelare per bloccare preventivamente la disponibilità del bene prima ancora di una sentenza definitiva (art. 2905 c.c.).
• Domanda giudiziale trascritta, quando è pendente una causa che, se accolta, inciderebbe sulla proprietà o su altri diritti reali relativi all'immobile, nei casi tassativamente elencati dalla legge (art. 2653 c.c.).

Nelle visure commerciali compare spesso, tra le pregiudizievoli di Conservatoria, anche l'ipoteca iscritta dall'agente della riscossione sugli immobili del debitore sulla base del ruolo (art. 77 del D.P.R. 602/1973), che si aggiunge alle quattro formalità sopra.

Cosa si intende per trascrizione pregiudizievole

Per trascrizione pregiudizievole si intende l'annotazione, nei registri immobiliari tenuti dalla Conservatoria (oggi Servizio di pubblicità immobiliare dell'Ufficio provinciale — Territorio dell'Agenzia delle Entrate), di uno degli atti o provvedimenti sopra elencati contro un immobile specifico. La trascrizione ha una funzione di pubblicità: rende l'atto opponibile ai terzi, cioè chiunque consulti i registri su quell'immobile — un potenziale acquirente, una banca che valuta un mutuo, un'azienda che verifica un fornitore — vede il vincolo e ne è vincolato a sua volta, anche se non ne era a conoscenza in altro modo. È il principio generale alla base del sistema della trascrizione previsto dal Codice Civile (artt. 2643 e seguenti), applicato qui a un caso specifico: un atto o una domanda che "pregiudica" la libera disponibilità del bene per chi lo possiede.

Esempi concreti di eventi pregiudizievoli di Conservatoria

Per capire cosa significano in pratica, alcuni esempi realistici per ciascuna delle quattro formalità:

• Ipoteca giudiziale: un fornitore ottiene in tribunale una sentenza di condanna contro un'azienda debitrice per una fattura non pagata, e la iscrive come ipoteca sul capannone di proprietà dell'azienda. Anche prima di avviare un pignoramento, questo blocca già in parte la libera vendita o rifinanziabilità dell'immobile.
• Pignoramento immobiliare: una banca, dopo la sentenza esecutiva su un mutuo non rimborsato, avvia l'esecuzione forzata trascrivendo il pignoramento sull'immobile ipotecato: da quel momento l'immobile è formalmente sottoposto a vendita giudiziale.
• Sequestro conservativo: un creditore teme che il debitore, in attesa dell'esito di una causa ancora in corso, possa vendere l'unico immobile intestato per sottrarlo a una futura esecuzione, e ottiene quindi il sequestro conservativo prima ancora della sentenza definitiva, per congelare preventivamente il bene.
• Domanda giudiziale trascritta: è in corso una causa per rivendicare la proprietà di un immobile (ad esempio per una donazione contestata); la trascrizione della domanda avvisa chiunque consulti i registri che quella proprietà è oggetto di una controversia non ancora decisa.

Pregiudizievoli di Conservatoria su un'impresa: come vederle

I registri immobiliari sono organizzati su base personale: si cerca per soggetto, e l'ispezione può riguardare qualsiasi soggetto, persona fisica o giuridica. Per un'impresa questo significa cercare per denominazione o codice fiscale della società, non per nome del titolare o dei soci: le formalità contro il socio di una SRL sono a nome del socio, quelle contro la società sono a nome della società. Due limiti pratici da conoscere prima di cominciare:

• La ricerca è per circoscrizione: l'ispezione per soggetto restituisce le formalità relative agli immobili situati nella circoscrizione territoriale su cui si cerca. Se non sai dove l'impresa ha immobili, devi prima saperlo, oppure ripetere la ricerca su più circoscrizioni.
• Senza immobili non c'è nulla da trovare: le pregiudizievoli di Conservatoria presuppongono un immobile intestato al soggetto. Un'impresa senza immobili può avere protesti o una procedura concorsuale, ma non una formalità in Conservatoria a suo carico.

Se la società di cui ti stai occupando è la tua, la consultazione dei propri immobili è gratuita (vedi sotto). Se è un cliente, un fornitore o un debitore, serve un'ispezione su un soggetto terzo, che è a pagamento.

Come si ottiene una visura ipotecaria (ispezione ipotecaria)

Le informazioni dei registri immobiliari sono pubbliche e l'accesso è consentito a tutti. I canali ufficiali dell'Agenzia delle Entrate sono quattro:

• Allo sportello: presso il Servizio di pubblicità immobiliare di un Ufficio provinciale — Territorio, presentando il Modello 310 (esiste anche una versione semplificata). Per il periodo informatizzato si può chiedere da qualunque ufficio un'ispezione su un'altra circoscrizione. Allo sportello l'ispezione si chiede su qualsiasi soggetto, quindi anche su una società.
• Online, su immobili non di proprietà: il servizio "Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà", con accesso tramite SPID, CIE o CNS e pagamento con pagoPA, consente la ricerca per persona fisica, per nota o per dati catastali completi dell'immobile. L'Agenzia indica che non è attualmente possibile impostare la ricerca per persona giuridica: su un'impresa, online, si può cercare solo partendo dai dati catastali di un immobile già noto. Il costo è la tariffa vigente ridotta del 20 per cento.
• Online, sui propri immobili: il servizio "Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili" è gratuito e in esenzione da tributi per gli immobili di cui il richiedente è titolare, anche per quota. È disponibile anche per società, enti e associazioni registrati a Entratel o Fisconline.
• Tramite professionisti convenzionati: notai, avvocati e visuristi titolari di convenzione accedono alla piattaforma Sister dell'Agenzia, che consente l'ispezione telematica anche di note e titoli cartacei non digitalizzati.

Due limiti valgono per tutti i canali: online sono consultabili solo le formalità del periodo informatizzato, che varia da ufficio a ufficio (per i periodi precedenti serve recarsi all'ufficio competente); e restano escluse le zone in cui vige il sistema tavolare (le province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e alcuni altri comuni), dove i registri sono diversi.

"Protesto pregiudizievole": esiste davvero questo termine?

In senso tecnico, no: protesto ed evento pregiudizievole sono due dati pubblici diversi, con fonti diverse. Il protesto è l'atto con cui un pubblico ufficiale registra il mancato pagamento di una cambiale o di un assegno, pubblicato nel Registro Informatico dei Protesti delle Camere di commercio: riguarda un titolo di credito, non un immobile. L'evento pregiudizievole di Conservatoria riguarda invece una formalità iscritta o trascritta su un bene immobile specifico. Sono due controlli distinti, spesso citati insieme perché compaiono nello stesso tipo di verifica commerciale. Per la definizione di entrambi vedi protesti e pregiudizievoli: cosa sono; per le pregiudizievoli che non stanno in Conservatoria, vedi pregiudizievoli da tribunale e differenza con quelle di Conservatoria.

Visura ipotecaria o report commerciale: cosa cambia

L'ispezione ipotecaria è la fonte diretta: mostra la singola formalità, l'immobile, la data e le parti a favore e contro. Un report di informazioni commerciali è un passaggio diverso: raccoglie segnali da più fonti in un'unica verifica, ma non sempre con lo stesso grado di dettaglio o di copertura della fonte originale. Almeno un operatore di informazioni commerciali dichiara nella propria nota metodologica pubblica che la sua banca dati delle pregiudizievoli di Conservatoria è limitata agli atti a favore di banche, intermediari finanziari e agenti della riscossione, e che viene aggiornata con una frequenza che varia da settimanale ad annuale. Se ti serve sapere con certezza cosa grava su un immobile preciso, ad esempio prima di accettarlo in garanzia, la strada è l'ispezione ipotecaria su quell'immobile.

Cosa puoi verificare con Veryfy prima della visura ipotecaria

Prima di pagare un'ispezione ipotecaria su un'azienda, è utile sapere se ha segnali pubblici più immediati. Il micro-prodotto Negatività e procedure concorsuali (5,90€) mostra protesti e procedure concorsuali a carico di un'azienda specifica, con fonte e data. Il report completo, da 19€, li include insieme a titolare effettivo, soci, amministratori e fido operativo stimato; la fascia Decisione (49€) aggiunge gli immobili intestati all'azienda (Catasto), indicati come numero di fabbricati e terreni per comune: un primo orientamento su dove cercare in Conservatoria. Nessuno di questi prodotti sostituisce l'ispezione ipotecaria per sapere quali formalità gravano su un immobile preciso. Se il soggetto da verificare è una persona fisica (un garante, un socio), vedi pregiudizievoli su una persona.