Покупка дома у частного лица: как проверить продавца (аресты, ипотеки, протесты)

Коротко: прежде чем подписывать предварительный договор и вносить задаток (caparra) частному продавцу, нужны две разные проверки. По недвижимости ипотечная справка (ispezione ipotecaria) Agenzia delle Entrate показывает зарегистрированные ипотеки и аресты. По продавцу, физическому лицу, Проверка физического лица («Проверка лица», 29€) показывает протесты векселей, неблагоприятные записи (pregiudizievoli) и процедуры в отношении него, с источником и датой.

Как проверить, есть ли у продавца аресты, ипотеки или протесты?

Не существует единого реестра, в котором есть всё. Есть два отдельных вопроса с отдельными источниками:

• Что обременяет недвижимость? Ипотеки, аресты, секвестры и другие формальности, зарегистрированные в реестрах недвижимости. Это видно по ипотечной справке.
• В каком положении находится продавец? Протесты, неблагоприятные записи и процедуры в отношении него. Они показывают, давят ли на него кредиторы, в том числе по делам, не связанным с продаваемым вам домом.

Одна проверка не заменяет другую. Чистая недвижимость не говорит о том, что у продавца нет других долгов, а продавец без протестов не говорит о том, что на доме нет ипотеки.

Чем вы рискуете, если не проверите до задатка?

Задаток вы вносите при подписании предварительного договора, нотариальная сделка (rogito) состоится позже. За это время могут обнаружиться две проблемы:

• Обременение недвижимости, о котором вы не знали: вы понимаете, что дом не свободен, когда уже заплатили.
• Продавец, за которым гонятся кредиторы: если именно он не сможет продать или вернуть деньги, возврат задатка становится отдельной проблемой.

Есть и юридический риск для того, кто покупает у должника. По ст. 2901 гражданского кодекса кредитор может потребовать признать недействительными в отношении него распорядительные акты в отношении имущества, которыми должник ущемляет его права. Если акт возмездный, как купля-продажа, требуется также, чтобы третье лицо знало об ущемлении. Недействительность, говорит норма, не затрагивает прав, приобретённых возмездно добросовестными третьими лицами. Иными словами: знать, с кем вы имеете дело, — первая защита, и узнать это заранее лучше, чем выяснять в суде.

Собираетесь внести задаток частному лицу? Проверьте продавца до задатка: Проверка физического лица 29€, разовый платёж, без подписки.

Когда проводить проверки: до предварительного договора

Правильный момент — до подписания предварительного договора и до внесения любых сумм. После подписания вы уже связаны, а задаток уже ушёл с вашего счёта.

Consiglio Nazionale del Notariato (Национальный совет нотариата) указывает, что нотариус при купле-продаже проводит выписки, чтобы убедиться в отсутствии предшествующих ипотек, обременений или арестов со стороны налоговых органов. Источник не сообщает, в какой момент. Если нотариус ещё не привлечён к моменту подписания предварительного договора, проверку проводите вы, раньше. В любом случае попросите нотариуса повторить её и сообщить, что он проверил и когда.

Какие проверки проводить, где и за сколько?

Что проверять	Где	Кто проводит	Стоимость
Ипотеки, аресты и другие формальности по недвижимости	Ипотечная справка, Servizio di pubblicità immobiliare (служба регистрации недвижимости) Agenzia delle Entrate (онлайн или в офисе)	Вы, уполномоченный специалист или нотариус	Онлайн: 6,40 евро за каждое искомое лицо и 4,00 евро за каждую просмотренную формальность, плюс возможные комиссии платёжного провайдера (суммы, указанные Агентством 29.10.2026)
Протесты, неблагоприятные записи и процедуры в отношении продавца	Проверка физического лица на veryfy.eu, с источником и датой	Вы, самостоятельно	29€ (49€ в расширенной версии)
Подробности отдельной формальности (вид, недвижимость, дата)	Ипотечная справка	Вы или нотариус	Как выше
Защита предварительного договора от последующих арестов или ипотек	Регистрация предварительного договора (ст. 2645-bis c.c.)	Нотариус, если предварительный договор имеет требуемую форму	Действующий тариф: уточните у нотариуса
IBAN, электронная почта и сайт того, кто просит задаток	Антимошеннический чек, бесплатно к Проверка физического лица	Вы	Включено

Онлайн-ипотечная справка Agenzia delle Entrate позволяет вести поиск по физическому лицу, по записи и по кадастровым данным, с доступом через SPID, CIE или CNS и оплатой через pagoPA. У неё есть два ограничения, о которых нужно знать: онлайн-поиск охватывает периоды после информатизации, а Тренто, Больцано, Триест, Гориция и другие зоны с табулярной системой остаются исключёнными. Об остальном см. неблагоприятные записи Conservatoria: что это, с примерами.

Что показывает проверка продавца, а что нет?

Проверка физического лица (29€) возвращает по человеку, продающему вам дом:

• протесты, с источником и датой;
• неблагоприятные записи, указанные как наличие и, если данные доступны, как количество;
• процедуры в отношении него, с источником и датой.

Расширенная проверка физического лица (49€) добавляет должности и доли в других компаниях и записанную на него недвижимость (Catasto, общенациональный поиск). Записанная недвижимость — это факт о имуществе, а не гарантия: она не говорит, что можно взыскать.

Однако неблагоприятные записи приходят без подробностей отдельной формальности: вы не найдёте вид, недвижимость и сумму. Для этого есть ипотечная справка. Чтобы понять разницу между протестами, неблагоприятными записями и процедурами, прочитайте выписку о протестах и неблагоприятных записях на физическое лицо и неблагоприятные записи от суда.

Отчёт не выносит вердикта о том, как поступит продавец. Он показывает общедоступные факты с датой их прочтения.

Можно ли проверять частное лицо? Заявленная цель

Да, но не без причины. Для Проверка физического лица вы заявляете цель, в соответствии с Кодексом поведения для коммерческой информации. В этом случае она такова: «Проверка профессиональных или договорных отношений, действующих или предстоящих с указанным лицом». Вы собираетесь заключить договор с этим человеком, предварительный, и проверка нужна для этого. Она не предназначена для любопытства в отношении кого угодно. Подробности об обработке данных см. в политике конфиденциальности.

Защищает ли меня регистрация предварительного договора?

Это дополнительная защита, а не проверка. По ст. 2645-bis гражданского кодекса предварительные договоры купли-продажи недвижимости подлежат регистрации, если они оформлены нотариальным актом либо письменным соглашением с нотариально удостоверенной или судебно установленной подписью. Регистрация основного договора имеет приоритет над регистрациями и записями, совершёнными против обещавшего отчуждение лица после регистрации предварительного договора.

Два уточнения по тексту нормы:

• она не охватывает то, что было зарегистрировано или записано раньше: уже имеющиеся ипотеки и аресты остаются, поэтому справку всё равно нужно получить;
• последствия прекращаются, если в течение года с даты, согласованной для основного договора, и в любом случае в течение трёх лет с регистрации, не зарегистрирован основной договор или акт во исполнение предварительного.

При простом письменном соглашении без нотариального удостоверения этого пути нет. Обсудите это с нотариусом до подписания.

Чек-лист: что сделать до внесения задатка

1. Получите кадастровые данные недвижимости и имя, фамилию и налоговый код (codice fiscale) продавца.
2. Закажите ипотечную справку по недвижимости (или попросите специалиста) и прочитайте действующие формальности.
3. Проверьте продавца с помощью Проверка физического лица: протесты, неблагоприятные записи, процедуры.
4. Если задаток просят перевести на IBAN, проверьте IBAN, электронную почту и сайт с помощью включённого антимошеннического чека.
5. Если предварительный договор имеет требуемую форму, запросите регистрацию в соответствии со ст. 2645-bis c.c.
6. Зафиксируйте письменно, что произойдёт с задатком, если обнаружится необъявленное обременение, и дайте это проверить нотариусу.

Если недвижимость продаёте или сдаёте вы, логика та же, только с обратной стороны: см. как проверить арендатора перед сдачей в аренду. Если вы покупаете у застройщика, случай иной: см. строящийся дом: как проверить застройщика.

Проверьте продавца до внесения задатка

Ипотечная справка сообщает, что обременяет дом. Проверка физического лица (29€; 49€ с должностями, долями и записанной недвижимостью) сообщает, есть ли у продавца протесты, неблагоприятные записи или процедуры, с источником и датой каждого показателя. Разовый платёж, без подписки, антимошеннический чек электронной почты, сайта и IBAN в подарок.

Источники

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, прочитано 29.10.2026 (поиск по физическому лицу, pagoPA, территориальные ограничения).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, прочитано 29.10.2026 (суммы 6,40 евро за лицо и 4,00 евро за формальность).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, прочитано 29.10.2026.
• Гражданский кодекс, ст. 2645-bis (регистрация предварительных договоров), прочитано на Brocardi 29.10.2026.
• Гражданский кодекс, ст. 2901 (обычный иск об оспаривании), прочитано на Brocardi 29.10.2026.