Покупка дома на этапе строительства: как проверить застройщика и защитить авансы

Кратко: если вы, как физическое лицо, покупаете дом, который ещё предстоит построить, ст. 2 законодательного декрета № 122/2005 обязывает застройщика при подписании предварительного договора передать вам гарантию банка или страховой компании на сумму, которую вы вносите до нотариального акта. Без неё договор ничтожен, и только вы можете на этом настаивать. Перед подписанием проверьте также застройщика.

Гарантия (fideiussione) застройщика обязательна?

Да. По ст. 2 законодательного декрета № 122/2005, когда вы подписываете договор, ведущий к переходу права на строящийся объект не сразу, застройщик обязан передать вам гарантию на сумму денежных средств, уже полученных им и тех, которые он получит до нотариального акта. Если её нет, договор ничтожен, и на ничтожность может ссылаться только покупатель.

Условия по действующей на октябрь 2026 года редакции на Normattiva:

• Покупатель — физическое лицо (ст. 1).
• Объект, который предстоит построить: строительное разрешение запрошено, но строительство ещё не достигло стадии, позволяющей выдать разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 1).
• Разрешение запрошено после 21 июля 2005 года, даты вступления декрета в силу (ст. 5).
• Исключённые суммы: те, которые по договору выплачивает банк, предоставляющий вам ипотеку, и государственные взносы, уже обеспеченные самостоятельной гарантией (ст. 2).

От неё нельзя отказаться: любая противоречащая оговорка ничтожна (ст. 5, пункт 1-bis). Гарантию выдаёт банк или страховая компания (ст. 3) по типовой форме декрета Министерства юстиции от 6 июня 2022 г., № 125. Проверьте эмитента: IVASS разрешает страховой компании выдавать гарантии только при наличии лицензии на отрасль «cauzione» (страхование гарантийных обязательств); для банков существует сервис «Реестры и списки надзора» Банка Италии.

Что будет с авансами, если застройщик обанкротится?

Если застройщик попадает в «кризисное положение», вы можете предъявить требование по гарантии и вернуть фактически внесённые суммы с законными процентами (ст. 3 законодательного декрета № 122/2005). Кризисное положение включает арест имущества и конкурсные процедуры: банкротство (ныне судебная ликвидация), превентивное соглашение с кредиторами (concordato preventivo), принудительную административную ликвидацию, чрезвычайное управление.

• При аресте имущества вы предъявляете требование после уведомления застройщика о расторжении договора.
• При конкурсной процедуре — если орган процедуры не заявил о намерении вступить в предварительный договор.
• Требование направляется гарантору в письменной форме, с доказательствами платежей, заказным письмом с уведомлением о вручении; он должен оплатить в течение тридцати дней с момента получения.

Что такое десятилетний полис и когда его должны вам передать?

Это компенсационный полис на десять лет в вашу пользу, который застройщик обязан передать вам при нотариальном акте (rogito) под угрозой ничтожности, на которую может ссылаться только вы (ст. 4 законодательного декрета № 122/2005). С момента завершения работ он покрывает материальный и прямой ущерб объекту от полного или частичного обрушения либо от серьёзных строительных дефектов.

Минимальное содержание указано в типовой форме декрета от 20 июля 2022 г., № 154 (Официальный вестник Италии, № 247 от 21 октября 2022 г.). Если полис не передан, вы можете отказаться от договора и предъявить требование по гарантии с даты, когда нотариус удостоверит, что не получил его (ст. 4, пункт 1-ter). Эти правила, введённые Кодексом о кризисе предприятия и несостоятельности (законодательный декрет № 14/2019) и действующие с 16 марта 2019 года, применяются к строительным разрешениям, запрошенным или поданным после этой даты (ст. 5, пункт 1-ter).

Что должен содержать предварительный договор на строящийся дом?

Для строительных разрешений, запрошенных после 16 марта 2019 года, предварительный договор заключается нотариальным актом или частной письменной формой с нотариальным удостоверением подписей, то есть с участием нотариуса, и должен среди прочего указывать технические характеристики, предельные сроки работ, цену и платежи, реквизиты гарантии, ипотеки и разрешение на строительство (ст. 6 законодательного декрета № 122/2005).

Как проверить застройщика перед подписанием?

Гарантия срабатывает, когда застройщик уже в кризисе; для решения о подписании нужны открытые данные о нём: выписка из Реестра предприятий, поданный баланс, протесты, конкурсные процедуры, участники и управляющие. Это факты с источником и датой, а не прогнозы, и их нужно читать вместе.

• Выписка из торгового реестра (registroimprese.it): дата учреждения, местонахождение, управляющие, зарегистрированные конкурсные процедуры; фирменное наименование и номер НДС (partita IVA) должны совпадать с предварительным договором.
• Поданный баланс: чистые активы по отношению к уставному капиталу и дата последней подачи. У только что созданной компании балансов нет: это требует большей осторожности.
• Протесты: в Информационном реестре протестов Торговых палат, видны пять лет.
• Участники и управляющие: кто стоит за компанией и есть ли в отношении них протесты или процедуры.
• Ипотеки: ипотечная выписка (ispezione ipotecaria) в Агентстве по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate); см. обременения в ипотечной конторе (Conservatoria): примеры.

Если же вы поручаете работы компании, правила другие: см. как проверить строительную компанию. Для авансов, не подпадающих под этот декрет, действует логика любого аванса поставщику.

Что спросить у нотариуса перед предварительным договором?

Нотариус составляет предварительный договор в форме, требуемой декретом: у него стоит уточнить технические моменты — соответствие гарантии типовой форме, ипотеки, разрешение на строительство и полис при нотариальном акте. Эта статья не заменяет его заключение или заключение адвоката по вашему договору.

• Покрывает ли гарантия все суммы, которые я внесу до нотариального акта, включая возможный задаток, и соответствует ли она типовой форме?
• Есть ли на объекте ипотеки или аресты, и когда они будут разделены или сняты?
• Строительное разрешение уже выдано или только запрошено?

Report Verifica за 19€ или Decisione за 49€ для застройщика?

Report Verifica (19€) охватывает экономическую часть этих проверок: протесты, конкурсные процедуры, конечного бенефициара, участников и управляющих, сигналы из баланса, а также сравнение суммы, которую вы собираетесь внести, с расчётным операционным лимитом кредита (fido operativo). Decisione (49€) добавляет объекты недвижимости, оформленные на компанию в Кадастре, должности и доли участников и управляющих в других компаниях, реклассифицированный баланс.

Ни один отчёт не отслеживает ход строительства и не проверяет гарантию: это остаётся вашей задачей и задачей нотариуса.