Acheter une maison en construction : comment vérifier le constructeur et protéger les acomptes

En bref : si vous achetez à une personne physique une maison encore à construire, l'art. 2 du D.Lgs. 122/2005 oblige le constructeur à vous remettre, à la signature du compromis, une garantie bancaire ou d'assurance égale aux sommes que vous versez avant l'acte de vente. Sans elle, le contrat est nul et vous seul pouvez vous en prévaloir. Avant de signer, vérifiez aussi le constructeur.

La garantie (fideiussione) du constructeur est-elle obligatoire ?

Oui. Selon l'art. 2 du D.Lgs. 122/2005, lorsque vous signez un contrat qui conduit au transfert différé d'un bien à construire, le constructeur doit vous remettre une garantie égale aux sommes déjà encaissées et à celles qu'il encaissera avant l'acte de vente. Si elle manque, le contrat est nul, et seul l'acquéreur peut invoquer la nullité.

Les conditions, selon le texte en vigueur sur Normattiva en octobre 2026 :

• Acquéreur personne physique (art. 1).
• Bien à construire : permis de construire demandé, mais construction non encore à un stade permettant la délivrance du certificat d'habitabilité (art. 1).
• Permis demandé après le 21 juillet 2005, date d'entrée en vigueur du décret (art. 5).
• Sommes exclues : celles que verse, selon le contrat, l'organisme qui vous accorde le prêt, ainsi que les contributions publiques déjà garanties par une garantie autonome (art. 2).

Vous ne pouvez pas y renoncer : toute clause contraire est nulle (art. 5, al. 1-bis). La garantie est délivrée par une banque ou une entreprise d'assurance (art. 3), selon le modèle standard du décret du ministère de la Justice du 6 juin 2022, n° 125. Contrôlez l'émetteur : pour l'IVASS, une assurance ne peut délivrer des garanties que si elle est autorisée pour la branche « cautionnement » ; pour les banques, le service « Albi ed elenchi di vigilanza » (registres et listes de surveillance) de la Banque d'Italie fait foi.

Que se passe-t-il pour les acomptes si le constructeur fait faillite ?

Si le constructeur entre dans une « situation de crise », vous pouvez faire appel à la garantie et récupérer les sommes effectivement versées, avec les intérêts légaux (art. 3 du D.Lgs. 122/2005). La crise comprend la saisie du bien immobilier et les procédures collectives : faillite (aujourd'hui liquidation judiciaire), concordat préventif, liquidation administrative forcée, administration extraordinaire.

• En cas de saisie, vous faites appel à la garantie après avoir notifié au constructeur que vous vous retirez du contrat.
• En cas de procédure collective, si l'organe de la procédure n'a pas déclaré vouloir se substituer dans le compromis.
• La demande est adressée par écrit au garant, avec la preuve des paiements, par lettre recommandée avec accusé de réception ; il doit payer dans les trente jours suivant la réception.

Qu'est-ce que l'assurance décennale et quand doit-elle vous être remise ?

C'est une assurance de responsabilité décennale à votre bénéfice, que le constructeur doit vous remettre lors de l'acte de vente, sous peine de nullité que vous seul pouvez invoquer (art. 4 du D.Lgs. 122/2005). À compter de l'achèvement des travaux, elle couvre les dommages matériels et directs affectant le bien, dus à une ruine totale ou partielle ou à de graves défauts de construction.

Le contenu minimal figure dans le modèle standard du décret du 20 juillet 2022, n° 154 (Gazzetta Ufficiale n° 247 du 21 octobre 2022). Si l'assurance n'arrive pas, vous pouvez vous retirer et faire appel à la garantie à compter de la date à laquelle le notaire atteste ne pas l'avoir reçue (art. 4, al. 1-ter). Ces règles, introduites par le Code de la crise (D.Lgs. 14/2019) et en vigueur depuis le 16 mars 2019, s'appliquent aux titres de construire demandés ou présentés après cette date (art. 5, al. 1-ter).

Que doit contenir le compromis pour une maison à construire ?

Pour les titres de construire demandés après le 16 mars 2019, le compromis (preliminare) doit être conclu par acte authentique ou acte sous seing privé authentifié, donc avec un notaire, et doit indiquer, entre autres, les caractéristiques techniques, les délais maximaux des travaux, le prix et les paiements, les références de la garantie, les hypothèques et le permis de construire (art. 6 du D.Lgs. 122/2005).

Comment vérifier un constructeur avant de signer ?

La garantie intervient lorsque le constructeur est déjà en crise ; pour décider de signer, il faut les données publiques le concernant : extrait du Registre des entreprises, bilan déposé, protêts, procédures collectives, associés et administrateurs. Ce sont des faits avec source et date, non des prévisions, et ils doivent être lus ensemble.

• Extrait du registre des entreprises (registroimprese.it) : date de constitution, siège, administrateurs, procédures collectives inscrites ; la raison sociale et le numéro de TVA doivent correspondre au compromis.
• Bilan déposé : patrimoine net par rapport au capital et date du dernier dépôt. Une société tout juste constituée n'a pas de bilan : cela appelle davantage de prudence.
• Protêts : dans le Registro informatico dei protesti des Chambres de commerce, visibles pendant cinq ans.
• Associés et administrateurs : qui se trouve derrière la société, et si des protêts ou des procédures figurent à leur charge.
• Hypothèques : par une consultation hypothécaire auprès de l'Agenzia delle Entrate ; voir les données défavorables du registre hypothécaire (Conservatoria) : exemples.

Si vous confiez en revanche des travaux à une entreprise, les règles sont différentes : voir comment vérifier une entreprise du bâtiment. Pour les acomptes hors du champ de ce décret, c'est la logique de tout acompte versé à un fournisseur qui s'applique.

Que demander au notaire avant le compromis ?

Le notaire rédige le compromis dans la forme exigée par le décret : il est utile de lui demander confirmation des points techniques, à savoir la garantie conforme au modèle, les hypothèques, le permis de construire et l'assurance à remettre lors de l'acte de vente. Ce guide ne remplace pas l'avis de votre notaire ni celui d'un avocat sur votre contrat.

• La garantie couvre-t-elle toutes les sommes que je verserai avant l'acte de vente, y compris l'éventuelle caparra, et est-elle conforme au modèle standard ?
• Le bien fait-il l'objet d'hypothèques ou de saisies, et quand seront-elles fractionnées ou radiées ?
• Le permis de construire est-il déjà délivré ou seulement demandé ?

Rapport Verifica à 19 € ou Decisione à 49 € pour un constructeur ?

Le rapport Verifica (19 €) couvre la partie économique de ces contrôles : protêts, procédures collectives, bénéficiaire effectif, associés et administrateurs, signaux issus du bilan, et la comparaison entre la somme que vous allez verser et la ligne de crédit opérationnelle estimée. Decisione (49 €) ajoute les biens immobiliers appartenant à la société au Cadastre, les fonctions et parts des associés et administrateurs dans d'autres entreprises, et le bilan reclassifié.

Aucun rapport ne suit l'avancement du chantier ni ne vérifie la garantie : cela reste votre responsabilité et celle de votre notaire.