Préjudiciables de la Conservatoria : ce que c'est, exemples et comment les voir aussi sur une entreprise

En bref : les préjudiciables de la Conservatoria (appelées aussi préjudiciables de Conservatoria ou événements de Conservatoria) sont les inscriptions et transcriptions dans les registres immobiliers qui pèsent sur un bien précis et en limitent la libre disposition pour le propriétaire : les principales sont l'hypothèque judiciaire, la saisie immobilière, le séquestre conservatoire et certaines demandes judiciaires transcrites. On les voit par une inspection hypothécaire auprès de l'Agenzia delle Entrate (administration fiscale), qui peut concerner tout sujet, personne physique ou entreprise.

Quelles sont les préjudiciables de la Conservatoria

Le terme « préjudiciable » à la Conservatoria désigne une formalité (inscription ou transcription) qui porte préjudice, c'est-à-dire qui rend moins libre ou moins commercialisable la position du propriétaire d'un bien immobilier. Ce n'est pas une catégorie à liste fermée définie par un seul article de loi : c'est un terme descriptif qui désigne en pratique quatre types de formalités, chacune avec un fondement juridique différent :

• Hypothèque judiciaire, inscrite sur la base d'un jugement de condamnation au paiement d'une somme (art. 2818 c.c.). Une injonction de payer déclarée exécutoire est aussi un titre pour inscrire une hypothèque judiciaire (art. 655 c.p.c.) : c'est ainsi qu'une injonction de payer finit par apparaître à la Conservatoria.
• Saisie immobilière, transcrite au début de l'exécution forcée sur le bien (art. 555 c.p.c. pour la forme de l'acte et la transcription). Le décret de transfert de propriété ultérieur, qui clôt la procédure d'exécution, est lui aussi soumis à transcription (art. 2643, n. 6, c.c.).
• Séquestre conservatoire, transcrit lorsqu'un créancier obtient la mesure conservatoire qui bloque préventivement la disponibilité du bien, avant même un jugement définitif (art. 2905 c.c.).
• Demande judiciaire transcrite, lorsqu'une action en justice est pendante et que, si elle est accueillie, elle affecterait la propriété ou d'autres droits réels sur le bien immobilier, dans les cas limitativement énumérés par la loi (art. 2653 c.c.).

Dans les extraits commerciaux figure souvent, parmi les préjudiciables de la Conservatoria, l'hypothèque inscrite par l'agent de recouvrement sur les biens immobiliers du débiteur, sur la base du rôle (art. 77 du D.P.R. 602/1973, décret du président de la République), qui s'ajoute aux quatre formalités ci-dessus.

Ce que l'on entend par transcription préjudiciable

Une transcription préjudiciable désigne l'inscription, dans les registres immobiliers tenus par la Conservatoria (aujourd'hui le Servizio di pubblicità immobiliare de l'Ufficio provinciale — Territorio de l'Agenzia delle Entrate), d'un des actes ou décisions énumérés ci-dessus contre un bien immobilier précis. La transcription a une fonction de publicité : elle rend l'acte opposable aux tiers, c'est-à-dire à quiconque consulte les registres sur ce bien — un acheteur potentiel, une banque qui évalue un prêt hypothécaire, une entreprise qui vérifie un fournisseur — qui voit la charge et y est lui-même soumis, même s'il n'en avait pas connaissance par ailleurs. C'est le principe général du système de transcription prévu par le Code civil (art. 2643 et suivants), appliqué ici à un cas précis : un acte ou une demande qui « porte préjudice » à la libre disposition du bien pour celui qui le possède.

Exemples concrets d'événements préjudiciables de la Conservatoria

Pour comprendre ce qu'ils signifient en pratique, voici quelques exemples réalistes pour chacune des quatre formalités :

• Hypothèque judiciaire : un fournisseur obtient devant le tribunal un jugement de condamnation contre une entreprise débitrice pour une facture impayée, et l'inscrit comme hypothèque sur le hangar appartenant à l'entreprise. Même avant d'engager une saisie, cela bloque déjà en partie la vente libre ou le refinancement du bien.
• Saisie immobilière : une banque, après le jugement exécutoire sur un prêt hypothécaire non remboursé, engage l'exécution forcée en transcrivant la saisie sur le bien hypothéqué : à partir de ce moment, le bien est formellement soumis à une vente judiciaire.
• Séquestre conservatoire : un créancier craint que le débiteur, dans l'attente de l'issue d'une procédure encore en cours, ne vende l'unique bien immobilier à son nom pour le soustraire à une future exécution ; il obtient donc le séquestre conservatoire avant même le jugement définitif, afin de geler préventivement le bien.
• Demande judiciaire transcrite : une action est en cours pour revendiquer la propriété d'un bien immobilier (par exemple à la suite d'une donation contestée) ; la transcription de la demande avertit quiconque consulte les registres que cette propriété fait l'objet d'un litige non encore tranché.

Préjudiciables de la Conservatoria sur une entreprise : comment les voir

Les registres immobiliers sont organisés par personne : on recherche par sujet, et l'inspection peut concerner tout sujet, personne physique ou morale. Pour une entreprise, cela signifie chercher par dénomination ou code fiscal de la société, et non par le nom du dirigeant ou des associés : les formalités contre l'associé d'une SRL sont au nom de l'associé, celles contre la société sont au nom de la société. Deux limites pratiques à connaître avant de commencer :

• La recherche se fait par circonscription : l'inspection par sujet ne restitue que les formalités relatives aux biens situés dans la circonscription territoriale où l'on recherche. Si vous ne savez pas où l'entreprise a des biens, il faut d'abord le savoir, ou répéter la recherche sur plusieurs circonscriptions.
• Sans bien immobilier, il n'y a rien à trouver : les préjudiciables de la Conservatoria supposent un bien immobilier au nom du sujet. Une entreprise sans bien immobilier peut avoir des protêts ou une procédure collective, mais pas de formalité à la Conservatoria à son nom.

Si la société dont vous vous occupez est la vôtre, la consultation de vos propres biens est gratuite (voir ci-dessous). Si c'est un client, un fournisseur ou un débiteur, il faut une inspection sur un tiers, payante.

Comment obtenir une visure hypothécaire (inspection hypothécaire)

Les informations des registres immobiliers sont publiques et l'accès est ouvert à tous. Les canaux officiels de l'Agenzia delle Entrate sont au nombre de quatre :

• Au guichet : auprès du Servizio di pubblicità immobiliare d'un Ufficio provinciale — Territorio, en présentant le formulaire 310 (Modello 310) ; il existe aussi une version simplifiée. Pour la période informatisée, on peut demander depuis n'importe quel bureau une inspection sur une autre circonscription. Au guichet, l'inspection se demande sur n'importe quel sujet, donc aussi sur une société.
• En ligne, sur des biens dont on n'est pas propriétaire : le service « Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà », avec accès par SPID, CIE ou CNS et paiement par pagoPA, permet la recherche par personne physique, par note ou par données cadastrales complètes du bien. L'Agence indique que il n'est actuellement pas possible de paramétrer la recherche par personne morale : pour une entreprise, en ligne, on ne peut chercher qu'à partir des données cadastrales d'un bien déjà connu. Le coût est le tarif en vigueur réduit de 20 %.
• En ligne, sur ses propres biens : le service « Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili » est gratuit et exonéré de taxes pour les biens dont le demandeur est titulaire, même en quote-part. Il est aussi disponible pour les sociétés, entités et associations enregistrées à Entratel ou Fisconline.
• Via des professionnels conventionnés : notaires, avocats et visuristes titulaires d'une convention accèdent à la plateforme Sister de l'Agence, qui permet l'inspection télématique y compris de notes et de titres papier non numérisés.

Deux limites valent pour tous les canaux : en ligne, seules les formalités de la période informatisée sont consultables, période qui varie d'un bureau à l'autre (pour les périodes antérieures, il faut se rendre au bureau compétent) ; et restent exclues les zones soumises au système tabulaire (le livre foncier : les provinces de Trente, Bolzano, Trieste et Gorizia et quelques autres communes), où les registres sont différents.

« Protêt préjudiciable » : ce terme existe-t-il vraiment ?

Au sens technique, non : protêt et événement préjudiciable sont deux données publiques différentes, avec des sources différentes. Le protêt est l'acte par lequel un officier public constate le non-paiement d'un effet de commerce (lettre de change ou chèque), publié au Registro Informatico dei Protesti des Chambres de commerce : il concerne un titre de crédit, non un bien immobilier. L'événement préjudiciable de la Conservatoria concerne en revanche une formalité inscrite ou transcrite sur un bien immobilier précis. Ce sont deux contrôles distincts, souvent cités ensemble parce qu'ils figurent dans le même type de vérification commerciale. Pour la définition de l'un et de l'autre, voir protêts et préjudiciables : ce que c'est ; pour les préjudiciables qui ne figurent pas à la Conservatoria, voir préjudiciables du tribunal et différence avec celles de la Conservatoria.

Inspection hypothécaire ou rapport commercial : ce qui change

L'inspection hypothécaire est la source directe : elle montre chaque formalité, le bien, la date et les parties en faveur et à charge. Un rapport d'informations commerciales est une étape différente : il rassemble des signaux de plusieurs sources dans une seule vérification, mais pas toujours avec le même niveau de détail ni de couverture que la source d'origine. Au moins un opérateur d'informations commerciales déclare, dans sa note méthodologique publique, que sa base de données des préjudiciables de la Conservatoria se limite aux actes en faveur des banques, des intermédiaires financiers et des agents de recouvrement, et qu'elle est mise à jour à une fréquence variant d'hebdomadaire à annuelle. Si vous avez besoin de savoir avec certitude ce qui grève un bien précis, par exemple avant de l'accepter en garantie, la voie est l'inspection hypothécaire sur ce bien.

Ce que vous pouvez vérifier avec Veryfy avant l'inspection hypothécaire

Avant de payer une inspection hypothécaire sur une entreprise, il est utile de savoir si elle présente des signaux publics plus immédiats. Le micro-produit Négativité et procédures collectives (5,90 €) montre les protêts et procédures collectives à la charge d'une entreprise précise, avec source et date. Le rapport complet, à partir de 19 €, les inclut avec le bénéficiaire effectif, les associés, les administrateurs et le crédit d'exploitation estimé ; la formule Decisione (49 €) ajoute les biens immobiliers au nom de l'entreprise (Catasto), indiqués par nombre de bâtiments et de terrains par commune : une première orientation sur l'endroit où chercher à la Conservatoria. Aucun de ces produits ne remplace l'inspection hypothécaire pour savoir quelles formalités grèvent un bien précis. Si le sujet à vérifier est une personne physique (un garant, un associé), voir préjudiciables sur une personne.