Pregiudizievoli di Conservatoria: was sie sind, Beispiele und wie Sie sie auch bei einem Unternehmen einsehen

Kurz gesagt: Die pregiudizievoli di Conservatoria (auch pregiudizievoli da Conservatoria oder eventi da Conservatoria genannt) sind Eintragungen und Vermerke in den Grundbuchregistern, die auf einer bestimmten Immobilie lasten und die freie Verfügbarkeit für den Eigentümer einschränken. Die wichtigsten sind die gerichtliche Hypothek, die Immobilienpfändung, die Sicherungsbeschlagnahme und einige eingetragene Klagen. Sie sind über eine Grundbucheinsicht (ispezione ipotecaria) bei der Agenzia delle Entrate einsehbar, die jede Person betreffen kann, natürliche Person oder Unternehmen.

Was sind die pregiudizievoli di Conservatoria?

Der Begriff „pregiudizievole“ (belastend) bei der Conservatoria bezeichnet eine Formalität (Eintragung oder Vermerk), die die Lage des Eigentümers einer Immobilie beeinträchtigt, also weniger frei oder weniger handelbar macht. Es ist keine Kategorie mit einer geschlossenen Liste, die ein einzelner Gesetzesartikel festlegt: Es ist ein beschreibender Begriff, unter dem in der Praxis vier Arten von Formalitäten zusammengefasst werden, jede mit einer anderen Rechtsgrundlage:

• Gerichtliche Hypothek (ipoteca giudiziale), eingetragen aufgrund eines Urteils, das zur Zahlung einer Summe verpflichtet (Art. 2818 c.c.). Auch ein für vollstreckbar erklärter Zahlungsbefehl (decreto ingiuntivo) ist Titel für die Eintragung einer gerichtlichen Hypothek (Art. 655 c.p.c.): So taucht ein Zahlungsbefehl in der Conservatoria auf.
• Immobilienpfändung (pignoramento immobiliare), vermerkt zu Beginn der Zwangsvollstreckung auf dem Gut (Art. 555 c.p.c. für die Form der Urkunde und den Vermerk). Der anschließende Übertragungsbeschluss über das Eigentum, mit dem das Vollstreckungsverfahren endet, unterliegt ebenfalls der Eintragung (Art. 2643 Nr. 6 c.c.).
• Sicherungsbeschlagnahme (sequestro conservativo), vermerkt, wenn ein Gläubiger die Sicherungsmaßnahme erwirkt, um die Verfügbarkeit des Gutes vorab zu blockieren, noch bevor ein rechtskräftiges Urteil vorliegt (Art. 2905 c.c.).
• Eingetragene Klage (domanda giudiziale trascritta), wenn ein Rechtsstreit anhängig ist, der bei Erfolg das Eigentum oder andere dingliche Rechte an der Immobilie betreffen würde, in den vom Gesetz erschöpfend aufgezählten Fällen (Art. 2653 c.c.).

In gewerblichen Auszügen erscheint unter den pregiudizievoli di Conservatoria häufig auch die Hypothek, die der Einziehungsbeauftragte (agente della riscossione) aufgrund der Steuerliste (ruolo) auf den Immobilien des Schuldners eintragen lässt (Art. 77 des D.P.R. 602/1973, Präsidialdekret); sie kommt zu den vier oben genannten Formalitäten hinzu.

Was versteht man unter einer belastenden Eintragung (trascrizione pregiudizievole)?

Unter einer belastenden Eintragung versteht man den Vermerk in den von der Conservatoria geführten Grundbuchregistern (heute Servizio di pubblicità immobiliare des Ufficio provinciale — Territorio der Agenzia delle Entrate) eines der oben aufgeführten Akte oder Beschlüsse gegen eine bestimmte Immobilie. Die Eintragung hat eine Publizitätsfunktion: Sie macht den Akt Dritten entgegenhaltbar, also jedem, der die Register zu dieser Immobilie einsieht — einem möglichen Käufer, einer Bank, die ein Darlehen prüft, einem Unternehmen, das einen Lieferanten prüft. Er sieht die Belastung und ist seinerseits daran gebunden, auch wenn er sie auf anderem Weg nicht kannte. Das ist der allgemeine Grundsatz des Eintragungssystems des Zivilgesetzbuchs (Art. 2643 ff. c.c.), hier auf einen konkreten Fall angewandt: ein Akt oder ein Antrag, der die freie Verfügbarkeit des Gutes für den Besitzer „beeinträchtigt“.

Konkrete Beispiele für pregiudizievoli Ereignisse der Conservatoria

Damit man versteht, was das in der Praxis bedeutet, einige realistische Beispiele für jede der vier Formalitäten:

• Gerichtliche Hypothek: Ein Lieferant erwirkt vor Gericht ein Verurteilungsurteil gegen ein schuldnerisches Unternehmen wegen einer unbezahlten Rechnung und trägt es als Hypothek auf der Lagerhalle des Unternehmens ein. Schon vor Beginn einer Pfändung schränkt dies den freien Verkauf oder die Refinanzierbarkeit der Immobilie teilweise ein.
• Immobilienpfändung: Eine Bank vermerkt nach dem vollstreckbaren Urteil über ein nicht zurückgezahltes Darlehen die Pfändung auf der belasteten Immobilie und leitet so die Zwangsvollstreckung ein: Von da an ist die Immobilie formell einer gerichtlichen Versteigerung unterworfen.
• Sicherungsbeschlagnahme: Ein Gläubiger befürchtet, dass der Schuldner, während ein Rechtsstreit noch läuft, die einzige auf ihn eingetragene Immobilie verkauft, um sie einer künftigen Vollstreckung zu entziehen, und erwirkt deshalb die Sicherungsbeschlagnahme schon vor dem rechtskräftigen Urteil, um das Gut vorab einzufrieren.
• Eingetragene Klage: Ein Rechtsstreit läuft, um das Eigentum an einer Immobilie zu beanspruchen (etwa wegen einer angefochtenen Schenkung); die Eintragung der Klage informiert jeden, der die Register einsieht, dass das Eigentum Gegenstand eines noch nicht entschiedenen Streits ist.

Pregiudizievoli der Conservatoria bei einem Unternehmen: wie Sie sie einsehen

Die Grundbuchregister sind nach Personen organisiert: Man sucht nach Person, und die Einsicht kann jede Person betreffen, natürliche oder juristische. Bei einem Unternehmen bedeutet das, nach Firmenbezeichnung oder Steuernummer der Gesellschaft zu suchen, nicht nach Name des Inhabers oder der Gesellschafter: Die Formalitäten gegen einen Gesellschafter einer GmbH (SRL) lauten auf den Gesellschafter, die gegen die Gesellschaft auf die Gesellschaft. Zwei praktische Grenzen sollten Sie vorher kennen:

• Die Suche erfolgt nach Sprengel: Die Einsicht nach Person liefert die Formalitäten zu Immobilien im territorialen Sprengel, in dem gesucht wird. Wenn Sie nicht wissen, wo das Unternehmen Immobilien hat, müssen Sie es vorher herausfinden oder die Suche in mehreren Sprengeln wiederholen.
• Ohne Immobilien gibt es nichts zu finden: Die pregiudizievoli der Conservatoria setzen eine Immobilie voraus, die auf die Person eingetragen ist. Ein Unternehmen ohne Immobilien kann Protesti oder ein Insolvenzverfahren haben, aber keine Formalität bei der Conservatoria zu seinen Lasten.

Wenn die Gesellschaft, um die Sie sich kümmern, Ihre eigene ist, ist die Einsicht in die eigenen Immobilien kostenlos (siehe unten). Ist es ein Kunde, ein Lieferant oder ein Schuldner, braucht es eine Einsicht zu einer dritten Person, und diese ist kostenpflichtig.

Wie erhält man eine Grundbucheinsicht (ispezione ipotecaria)?

Die Informationen der Grundbuchregister sind öffentlich, und der Zugang steht allen offen. Die amtlichen Kanäle der Agenzia delle Entrate sind vier:

• Am Schalter: beim Servizio di pubblicità immobiliare eines Ufficio provinciale — Territorio, mit Vorlage des Modells 310 (es gibt auch eine vereinfachte Fassung). Für den digitalisierten Zeitraum kann man bei jedem Amt eine Einsicht in einen anderen Sprengel anfordern. Am Schalter kann die Einsicht nach jeder Person beantragt werden, also auch nach einer Gesellschaft.
• Online, bei nicht eigenen Immobilien: Der Dienst „Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà“ mit Zugang über SPID, CIE oder CNS und Zahlung über pagoPA erlaubt die Suche nach natürlicher Person, nach Vermerk oder mit vollständigen Katasterdaten der Immobilie. Die Agentur gibt an, dass derzeit keine Suche nach juristischer Person eingerichtet werden kann: Bei einem Unternehmen kann man online nur ausgehend von den Katasterdaten einer bereits bekannten Immobilie suchen. Die Kosten sind der geltende Tarif mit 20 Prozent Ermäßigung.
• Online, bei eigenen Immobilien: Der Dienst „Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili“ (Auszüge, Grundrisse und Grundbucheinsichten eigener Immobilien) ist kostenlos und von Steuern befreit für Immobilien, deren Inhaber der Antragsteller ist, auch anteilig. Er steht auch Gesellschaften, Körperschaften und Vereinen zur Verfügung, die bei Entratel oder Fisconline registriert sind.
• Über zugelassene Fachleute: Notare, Rechtsanwälte und Visuristen mit Vereinbarung greifen über die Plattform Sister der Agentur zu, die auch die elektronische Einsicht in nicht digitalisierte Vermerke und Papiertitel ermöglicht.

Zwei Grenzen gelten für alle Kanäle: Online sind nur die Formalitäten des digitalisierten Zeitraums einsehbar, der von Amt zu Amt verschieden ist (für frühere Zeiträume muss man das zuständige Amt aufsuchen); und ausgenommen bleiben die Gebiete mit dem Tavolare-System (die Provinzen Trient, Bozen, Triest und Görz sowie einige andere Gemeinden), wo die Register anders geführt werden.

„Protesto pregiudizievole“: Gibt es diesen Begriff wirklich?

Im technischen Sinn nicht: Protest und pregiudizievole Eintragung sind zwei verschiedene öffentliche Daten aus unterschiedlichen Quellen. Der Protest ist der Akt, mit dem eine öffentliche Amtsperson die Nichtzahlung eines Wechsels oder Schecks festhält und im Registro Informatico dei Protesti der Handelskammern veröffentlicht; er betrifft ein Wertpapier, nicht eine Immobilie. Die pregiudizievole Eintragung der Conservatoria betrifft dagegen eine auf einer bestimmten Immobilie eingetragene oder vermerkte Formalität. Es sind zwei getrennte Prüfungen, die oft zusammen genannt werden, weil sie im selben Typ gewerblicher Prüfung erscheinen. Zur Definition beider siehe Protesti und pregiudizievoli: was sie sind; für die pregiudizievoli, die nicht bei der Conservatoria stehen, siehe pregiudizievoli vom Gericht und Unterschied zu denen der Conservatoria.

Grundbucheinsicht oder gewerblicher Report: was sich unterscheidet

Die Grundbucheinsicht ist die unmittelbare Quelle: Sie zeigt die einzelne Formalität, die Immobilie, das Datum und die Parteien zugunsten und zulasten. Ein Report über Wirtschaftsinformationen ist ein anderer Schritt: Er sammelt Signale aus mehreren Quellen in einer einzigen Prüfung, aber nicht immer mit derselben Detailtiefe oder Abdeckung wie die Originalquelle. Mindestens ein Anbieter von Wirtschaftsinformationen erklärt in seiner öffentlichen Methodennotiz, dass seine Datenbank der pregiudizievoli der Conservatoria auf Akte zugunsten von Banken, Finanzintermediären und Einziehungsbeauftragten beschränkt ist und in einer Frequenz aktualisiert wird, die von wöchentlich bis jährlich reicht. Wenn Sie mit Sicherheit wissen müssen, was auf einer bestimmten Immobilie lastet, etwa bevor Sie sie als Sicherheit annehmen, ist der Weg die Grundbucheinsicht dieser Immobilie.

Was Sie mit Veryfy vor der Grundbucheinsicht prüfen können

Bevor Sie eine Grundbucheinsicht zu einem Unternehmen bezahlen, ist es nützlich zu wissen, ob es unmittelbarere öffentliche Signale gibt. Das Mikroprodukt Negatività e procedure concorsuali (5,90 €) zeigt Protesti und Insolvenzverfahren zulasten eines bestimmten Unternehmens, mit Quelle und Datum. Der vollständige Report ab 19 € enthält sie zusammen mit wirtschaftlich Berechtigtem, Gesellschaftern, Geschäftsführern und geschätzter Betriebskreditlinie; die Stufe Decisione (49 €) ergänzt die auf das Unternehmen eingetragenen Immobilien (Kataster), angegeben als Anzahl von Gebäuden und Grundstücken je Gemeinde: eine erste Orientierung, wo man in der Conservatoria suchen sollte. Keines dieser Produkte ersetzt die Grundbucheinsicht, um zu wissen, welche Formalitäten auf einer bestimmten Immobilie lasten. Wenn die zu prüfende Person eine natürliche Person ist (ein Bürge, ein Gesellschafter), siehe pregiudizievoli zu einer Person.