Comprar casa sobre plano: cómo verificar al constructor y proteger los anticipos
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En resumen: si compras a una persona física una casa todavía por construir, el art. 2 del D.Lgs. 122/2005 obliga al constructor a entregarte, al firmar el preliminar, una fianza bancaria o de seguro por las sumas que pagues antes de la escritura. Sin ella el contrato es nulo y solo tú puedes hacerlo valer. Antes de firmar, verifica también al constructor.
¿Es obligatoria la fianza del constructor?
Sí. Según el art. 2 del D.Lgs. 122/2005, cuando firmas un contrato que lleva a la transmisión no inmediata de un inmueble por construir, el constructor debe entregarte una fianza por las sumas ya cobradas y las que cobrará antes de la escritura. Si falta, el contrato es nulo y solo puede hacerla valer el comprador.
Las condiciones, según el texto vigente en Normattiva [portal oficial de la legislación italiana] en octubre de 2026:
- Comprador persona física (art. 1).
- Inmueble por construir: permiso de construcción solicitado, pero obra aún no en una fase que permita la habitabilidad (art. 1).
- Permiso solicitado después del 21 de julio de 2005, fecha de entrada en vigor del decreto (art. 5).
- Sumas excluidas: las que, por contrato, entrega quien te concede la hipoteca y las contribuciones públicas ya garantizadas por una garantía autónoma (art. 2).
No puedes renunciar a ella: toda cláusula en contrario es nula (art. 5, apartado 1-bis). La emite un banco o una empresa de seguros (art. 3), según el modelo estándar del decreto del Ministerio de Justicia de 6 de junio de 2022, n. 125. Verifica al emisor: para el IVASS [autoridad de seguros italiana] una aseguradora puede emitir fianzas solo si está autorizada en el ramo «caución»; para los bancos existe el servicio «Albi ed elenchi di vigilanza» del Banco de Italia.
¿Qué pasa con los anticipos si el constructor quiebra?
Si el constructor entra en una «situación de crisis», puedes ejecutar la fianza y recuperar las sumas efectivamente pagadas, con intereses legales (art. 3 del D.Lgs. 122/2005). La crisis comprende el embargo del inmueble y los procedimientos concursales: quiebra (hoy liquidación judicial), concordato preventivo, liquidación administrativa forzosa y administración extraordinaria.
- Con el embargo, la ejecutas tras comunicar al constructor que te retiras del contrato.
- Con un procedimiento concursal, si el órgano del procedimiento no ha comunicado que quiere subrogarse en el preliminar.
- La reclamación se dirige por escrito al fiador, con la prueba de los pagos, mediante carta certificada con acuse de recibo; debe pagar en el plazo de treinta días desde la recepción.
¿Qué es el seguro decenal y cuándo deben entregártelo?
Es un seguro indemnizatorio decenal a tu favor, que el constructor debe entregarte en la escritura, bajo pena de nulidad que solo tú puedes hacer valer (art. 4 del D.Lgs. 122/2005). Desde la finalización de las obras cubre los daños materiales y directos al inmueble por ruina total o parcial o por graves defectos de construcción.
El contenido mínimo figura en el modelo estándar del decreto de 20 de julio de 2022, n. 154 (Gazzetta Ufficiale [Boletín Oficial italiano] n. 247 del 21 de octubre de 2022). Si el seguro no llega, puedes retirarte y ejecutar la fianza desde la fecha en que el notario certifica no haberlo recibido (art. 4, apartado 1-ter). Estas reglas, introducidas por el Código de la crisis (D.Lgs. 14/2019) y vigentes desde el 16 de marzo de 2019, valen para los títulos edilizios solicitados o presentados después de esa fecha (art. 5, apartado 1-ter).
¿Qué debe contener el preliminar de una casa por construir?
Para los títulos edilizios solicitados después del 16 de marzo de 2019, el preliminar debe formalizarse mediante escritura pública o documento privado autenticado, es decir, ante notario, e indicar, entre otros datos, las características técnicas, los plazos máximos de obra, el precio y los pagos, los datos de la fianza, las hipotecas y el permiso de construcción (art. 6 del D.Lgs. 122/2005).
| Protección | Qué prevé | Norma |
|---|---|---|
| Fianza | Cubre las sumas pagadas antes de la escritura; entregada al firmar el preliminar | arts. 2-3 |
| Seguro decenal | Daños por ruina o graves defectos de construcción; entregado en la escritura | art. 4 |
| Forma del preliminar | Escritura pública o documento privado autenticado | art. 6, ap. 1 |
| Contenido del preliminar | Características técnicas, plazos de obra, precio y señal, fianza, hipotecas, permiso de construcción; pliego adjunto | art. 6 |
| Hipoteca sobre el inmueble | El notario no formaliza la compraventa si antes no se ha fraccionado el préstamo o perfeccionado un título para cancelar o fraccionar la hipoteca o el embargo | art. 8 |
| Irrenunciabilidad | Toda cláusula en contrario es nula | art. 5, ap. 1-bis |
¿Cómo se verifica a un constructor antes de firmar?
La fianza interviene cuando el constructor ya está en crisis; para decidir si firmar hacen falta los datos públicos sobre él: informe del Registro de Empresas, balance depositado, protestos, procedimientos concursales, socios y administradores. Son hechos con fuente y fecha, no previsiones, y deben leerse juntos.
- Informe cameral (registroimprese.it): fecha de constitución, sede, administradores, procedimientos concursales inscritos; la razón social y el número de IVA deben coincidir con el preliminar.
- Balance depositado: patrimonio neto respecto al capital y fecha del último depósito. Una sociedad recién constituida no tiene balances: exige más cautela.
- Protestos: en el Registro informático de protestos de las Cámaras de Comercio, visibles durante cinco años.
- Socios y administradores: quién está detrás de la sociedad y si a su cargo constan protestos o procedimientos.
- Hipotecas: con una inspección hipotecaria en la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate); consulta las anotaciones perjudiciales en la Conservatoria.
Si en cambio encargas obras a una empresa, las reglas son otras: consulta cómo verificar una empresa constructora. Para anticipos fuera de este decreto rige la lógica de cualquier anticipo a un proveedor.
¿Qué preguntar al notario antes del preliminar?
El notario redacta el preliminar en la forma exigida por el decreto: conviene pedirle confirmación de los puntos técnicos, es decir, fianza conforme al modelo, hipotecas, permiso de construcción y seguro en la escritura. Esta guía no sustituye su parecer ni el de un abogado sobre tu contrato.
- ¿La fianza cubre todas las sumas que pagaré antes de la escritura, incluida la eventual señal, y se ajusta al modelo estándar?
- ¿Hay hipotecas o embargos sobre el inmueble, y cuándo se fraccionarán o cancelarán?
- ¿El permiso de construcción ya está concedido o solo solicitado?
¿Informe Verifica de 19 € o Decisión de 49 € para un constructor?
El informe Verifica (19 €) cubre la parte económica de estos controles: protestos, procedimientos concursales, titular real, socios y administradores, señales del balance, y la comparación entre la suma que vas a pagar y la línea de crédito operativa estimada. Decisión (49 €) añade los inmuebles a nombre de la sociedad en el Catastro, los cargos y participaciones de socios y administradores en otras empresas, y el balance reclasificado.
Ningún informe ve el avance de la obra ni verifica la fianza: eso sigue siendo tarea tuya y del notario.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la fianza del constructor?
Sí, si compras a una persona física un inmueble por construir. El art. 2 del D.Lgs. 122/2005 obliga al constructor a entregarte, al firmar el preliminar, una fianza bancaria o de seguro por las sumas pagadas y por pagar antes de la escritura. Sin ella el contrato es nulo y solo tú puedes hacerlo valer; no puedes renunciar a ello.
¿Qué pasa con los anticipos si el constructor quiebra?
Puedes ejecutar la fianza y recuperar las sumas pagadas con intereses legales (art. 3 del D.Lgs. 122/2005), si el órgano del procedimiento no ha comunicado que quiere subrogarse en el preliminar. La reclamación se dirige por escrito al fiador, con la prueba de los pagos, mediante carta certificada con acuse de recibo; debe pagar en un plazo de treinta días.
¿El preliminar para una casa por construir debe firmarse ante notario?
Sí, para los títulos edilizios solicitados después del 16 de marzo de 2019: el art. 6 del D.Lgs. 122/2005 exige escritura pública o documento privado autenticado. El preliminar debe indicar, entre otros datos, las características técnicas, los plazos máximos de obra, el precio y los pagos, los datos de la fianza, las hipotecas y el permiso de construcción.
¿Qué es el seguro decenal de una casa por construir?
Es un seguro indemnizatorio decenal en beneficio del comprador, que el constructor debe entregar en la escritura bajo pena de nulidad (art. 4 del D.Lgs. 122/2005). Desde la finalización de las obras cubre los daños materiales y directos al inmueble por ruina total o parcial o por graves defectos de construcción. El modelo estándar figura en el decreto de 20 de julio de 2022, n. 154.
¿Cómo saber si un constructor es fiable?
Con los datos públicos: informe del Registro de Empresas, balance depositado (patrimonio neto y fecha del último depósito), protestos, procedimientos concursales, socios y administradores. Son hechos con fuente y fecha, no previsiones. El informe Verifica (19 €) reúne protestos, procedimientos, socios y señales del balance, y compara la suma que vas a pagar con la línea de crédito operativa estimada.
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