Comprare casa in costruzione: come verificare il costruttore e tutelare gli acconti

In breve: se compri da persona fisica una casa ancora da costruire, l'art. 2 del D.Lgs. 122/2005 obbliga il costruttore a consegnarti, quando firmi il preliminare, una fideiussione di banca o assicurazione pari alle somme che versi prima del rogito. Senza, il contratto è nullo e solo tu puoi farlo valere. Prima di firmare, verifica anche il costruttore.

La fideiussione del costruttore è obbligatoria?

Sì. Per l'art. 2 del D.Lgs. 122/2005, quando firmi un contratto che porta al trasferimento non immediato di un immobile da costruire, il costruttore deve consegnarti una fideiussione pari alle somme già riscosse e a quelle che riscuoterà prima del rogito. Se manca, il contratto è nullo e la nullità può farla valere solo l'acquirente.

Le condizioni, secondo il testo vigente su Normattiva a ottobre 2026:

• Acquirente persona fisica (art. 1).
• Immobile da costruire: permesso di costruire richiesto, ma costruzione non ancora a uno stadio che consenta l'agibilità (art. 1).
• Permesso richiesto dopo il 21 luglio 2005, entrata in vigore del decreto (art. 5).
• Somme escluse: quelle che, per contratto, eroga chi ti concede il mutuo e i contributi pubblici già assistiti da garanzia autonoma (art. 2).

Non puoi rinunciarvi: ogni clausola contraria è nulla (art. 5, comma 1-bis). La rilascia una banca o un'impresa di assicurazione (art. 3), secondo il modello standard del decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022, n. 125. Controlla l'emittente: per l'IVASS un'assicurazione può rilasciare fideiussioni solo se autorizzata al ramo «cauzione»; per le banche c'è il servizio «Albi ed elenchi di vigilanza» della Banca d'Italia.

Cosa succede agli acconti se il costruttore fallisce?

Se il costruttore entra in una «situazione di crisi», puoi escutere la fideiussione e riavere le somme effettivamente versate, con gli interessi legali (art. 3 del D.Lgs. 122/2005). La crisi comprende il pignoramento dell'immobile e le procedure concorsuali: fallimento (oggi liquidazione giudiziale), concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa, amministrazione straordinaria.

• Con il pignoramento, la escuti dopo aver comunicato al costruttore che recedi dal contratto.
• Con una procedura concorsuale, se l'organo della procedura non ha comunicato di voler subentrare nel preliminare.
• La richiesta va al fideiussore per iscritto, con la prova dei pagamenti, tramite raccomandata con avviso di ricevimento; deve pagare entro trenta giorni dal ricevimento.

Cos'è la polizza decennale e quando te la devono consegnare?

È una polizza indennitaria decennale a tuo beneficio, che il costruttore deve consegnarti al rogito, a pena di nullità che solo tu puoi far valere (art. 4 del D.Lgs. 122/2005). Dall'ultimazione dei lavori copre i danni materiali e diretti all'immobile da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Il contenuto minimo è nel modello standard del decreto 20 luglio 2022, n. 154 (Gazzetta Ufficiale n. 247 del 21 ottobre 2022). Se la polizza non arriva, puoi recedere ed escutere la fideiussione dalla data in cui il notaio attesta di non averla ricevuta (art. 4, comma 1-ter). Queste regole, introdotte dal Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) e in vigore dal 16 marzo 2019, valgono per i titoli edilizi richiesti o presentati dopo quella data (art. 5, comma 1-ter).

Cosa deve contenere il preliminare di una casa da costruire?

Per i titoli edilizi richiesti dopo il 16 marzo 2019, il preliminare va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi con un notaio, e deve indicare tra l'altro caratteristiche tecniche, termini massimi dei lavori, prezzo e pagamenti, estremi della fideiussione, ipoteche e permesso di costruire (art. 6 del D.Lgs. 122/2005).

Come si verifica un costruttore prima di firmare?

La fideiussione interviene quando il costruttore è già in crisi; per decidere se firmare servono i dati pubblici su di lui: visura del Registro Imprese, bilancio depositato, protesti, procedure concorsuali, soci e amministratori. Sono fatti con fonte e data, non previsioni, e vanno letti insieme.

• Visura camerale (registroimprese.it): data di costituzione, sede, amministratori, procedure concorsuali iscritte; ragione sociale e partita IVA devono coincidere con il preliminare.
• Bilancio depositato: patrimonio netto rispetto al capitale e data dell'ultimo deposito. Una società appena costituita non ha bilanci: chiede più cautela.
• Protesti: nel Registro informatico dei protesti delle Camere di commercio, visibili per cinque anni.
• Soci e amministratori: chi c'è dietro la società e se a loro carico risultano protesti o procedure.
• Ipoteche: con un'ispezione ipotecaria all'Agenzia delle Entrate; vedi le pregiudizievoli di Conservatoria.

Se invece affidi lavori a un'impresa, le regole sono altre: vedi come verificare un'impresa edile. Per acconti fuori da questo decreto vale la logica di qualunque acconto a un fornitore.

Cosa chiedere al notaio prima del preliminare?

Il notaio redige il preliminare nella forma richiesta dal decreto: a lui conviene chiedere conferma dei punti tecnici, cioè fideiussione conforme al modello, ipoteche, permesso di costruire e polizza al rogito. Questa guida non sostituisce il suo parere né quello di un avvocato sul tuo contratto.

• La fideiussione copre tutte le somme che verserò prima del rogito, compresa l'eventuale caparra, ed è conforme al modello standard?
• Sull'immobile ci sono ipoteche o pignoramenti, e quando saranno frazionati o cancellati?
• Il permesso di costruire è già rilasciato o solo richiesto?

Report Verifica a 19€ o Decisione a 49€ per un costruttore?

Il report Verifica (19€) copre la parte economica di questi controlli: protesti, procedure concorsuali, titolare effettivo, soci e amministratori, segnali dal bilancio, e il confronto tra la somma che stai per versare e il fido operativo stimato. Decisione (49€) aggiunge immobili intestati alla società in Catasto, cariche e quote di soci e amministratori in altre aziende, bilancio riclassificato.

Nessun report vede l'avanzamento del cantiere né verifica la fideiussione: restano compito tuo e del notaio.