Come verificare un'impresa edile prima di affidare i lavori e versare l'acconto

In breve: il D.Lgs. 81/2008 (art. 90) obbliga chi commissiona lavori edili, anche un privato, a verificare l'idoneità dell'impresa: nei cantieri sotto i 200 uomini-giorno e senza rischi particolari bastano certificato della Camera di commercio, DURC e un'autocertificazione. Sono prove di regolarità, non di solidità: prima dell'acconto controlla anche protesti, procedure concorsuali e bilancio.

Quali documenti deve darti un'impresa edile prima di iniziare i lavori?

Quelli che servono a te, come committente, per verificarne l'idoneità tecnico-professionale secondo l'art. 90, comma 9, del D.Lgs. 81/2008. Nei cantieri sotto i 200 uomini-giorno e senza i rischi particolari dell'allegato XI, la verifica è soddisfatta con certificato di iscrizione alla Camera di commercio, DURC e autocertificazione sugli altri requisiti.

Il decreto non distingue tra aziende e privati: il committente è «il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata» (art. 89). Secondo il testo su Normattiva, in vigore dal 1° maggio 2024, il comma 9 chiede anche di:

• chiedere all'impresa una dichiarazione sull'organico medio annuo e sul contratto collettivo applicato (lettera b);
• verificare il possesso della patente a crediti dell'art. 27 oppure, per le imprese che ne sono esentate, dell'attestazione SOA di classifica pari o superiore alla III (lettera b-bis);
• per i lavori con titolo abilitativo, trasmettere all'amministrazione, prima dell'inizio, notifica preliminare, DURC delle imprese e dichiarazione di aver fatto queste verifiche (lettera c).

Non è un adempimento di forma: se il DURC manca dove previsto, il comma 10 stabilisce che «è sospesa l'efficacia del titolo abilitativo».

Come controllo che sia davvero un'impresa edile?

Con una visura camerale del Registro Imprese, che mostra attività dichiarata, sede, amministratori e procedure concorsuali iscritte. Per un'impresa edile l'attività dovrebbe rientrare nella sezione F «Costruzioni» della classificazione ATECO 2025 dell'Istat (divisioni 41, 42 e 43).

Controlla che ragione sociale e partita IVA del preventivo coincidano e che chi firma sia titolare o amministratore. Cosa contiene la visura: visura camerale o report di solvibilità.

Un privato può scaricare da solo il DURC dell'impresa?

Di norma no. Secondo l'INPS la verifica su Durc On Line la richiedono amministrazioni, stazioni appaltanti, SOA, banche per i crediti certificati e l'impresa per la propria posizione, anche tramite un delegato. Il DURC già emesso è però liberamente consultabile da chiunque vi abbia interesse, e vale 120 giorni dalla richiesta.

In pratica chiedi all'impresa il DURC e controlla: intestazione e codice fiscale uguali al preventivo, esito regolare, 120 giorni non scaduti all'inizio dei lavori. Per la patente a crediti, obbligatoria dal 1° ottobre 2024 per chi opera nei cantieri e rilasciata dall'Ispettorato nazionale del lavoro, chiedine gli estremi.

Come capisco se l'impresa ha le spalle per finire i lavori?

Guardando i dati che DURC e visura non contengono: protesti, procedure concorsuali in corso e bilancio depositato, cioè patrimonio netto rispetto al capitale e data dell'ultimo deposito. Sono fatti pubblici, con fonte e data, che mostrano tensioni già emerse, non previsioni.

• Protesti recenti: cambiali o assegni non pagati.
• Procedure concorsuali in corso: il contratto seguirebbe regole proprie (vedi sotto).
• Patrimonio netto sotto i due terzi del capitale, o negativo: meno margine per assorbire un imprevisto di cantiere.
• Ultimo bilancio depositato da oltre 18 mesi: il dato su cui ragioni è vecchio.
• Società costituita da meno di 12 mesi o amministratore cambiato da poco: non sono problemi in sé, ma chiedono più cautela.

Per una ditta individuale il rating non è calcolato e il fido stimato può mancare: il report lo dichiara, senza inventare cifre. Se sei un'impresa che affida parte del cantiere a un'altra, vedi la solvibilità di un subappaltatore.

Quanto acconto conviene versare a un'impresa edile?

Non esiste una percentuale giusta per ogni cantiere. Un criterio prudente è legare l'acconto a costi che l'impresa sostiene subito per il tuo lavoro, come materiali ordinati su misura, e pagare il resto a stati di avanzamento verificabili, così da non anticipare mai molto più del lavoro già eseguito.

• Collega ogni pagamento a una fase controllabile, non a una data.
• Scrivi nel contratto se versi un acconto o una caparra: le tutele cambiano. Vedi il fornitore chiede il 50% di acconto.
• Per importi rilevanti, chiedi una fideiussione a garanzia dell'acconto.
• Più il quadro emerso dai controlli è fragile, più l'acconto dovrebbe essere basso: la logica è quella di qualunque acconto a un fornitore.

Cosa succede se l'impresa edile fallisce durante i lavori?

Con il Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) il fallimento si chiama liquidazione giudiziale. Per l'art. 186 il contratto d'appalto si scioglie, salvo che il curatore, autorizzato dal comitato dei creditori, dichiari entro sessanta giorni dall'apertura di voler subentrare, offrendo idonee garanzie.

Se le qualità dell'impresa erano state un motivo determinante del contratto, il rapporto si scioglie comunque, salvo che tu acconsenta a proseguirlo. Intanto:

• documenta lo stato dei lavori (foto, verbale con il direttore dei lavori) e i pagamenti fatti;
• se hai pagato più del lavoro eseguito, la differenza si fa valere con la domanda di ammissione al passivo (art. 201), via PEC al curatore almeno trenta giorni prima dell'udienza sullo stato passivo;
• fatti assistere da un avvocato: le somme recuperabili sono incerte.

Report Verifica a 19€ o Negatività a 5,90€: quale scegliere?

Per un lavoro con acconto scegli il report Verifica (19€): confronta l'importo che stai per esporre con il fido operativo stimato e mostra protesti, procedure, titolare effettivo e segnali dal bilancio. Negatività (5,90€) mostra solo protesti e procedure concorsuali in corso: va bene come primo filtro su lavori piccoli.

Nel report dichiari l'acconto o il valore del contratto: il semaforo dice se rientra, è al limite o supera il fido, che resta una stima sui dati storici. Nessuno dei due sostituisce DURC, visura e patente a crediti.