Neubauwohnung kaufen: Wie Sie den Bauunternehmer prüfen und Anzahlungen absichern

Kurz gesagt: Wenn Sie eine noch zu bauende Immobilie von einer natürlichen Person kaufen, verpflichtet Sie Art. 2 des D.Lgs. 122/2005 dazu, dass der Bauunternehmer Ihnen bei Unterzeichnung des Vorvertrags eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung in Höhe der Beträge übergibt, die Sie vor dem Kaufvertrag zahlen. Fehlt sie, ist der Vertrag nichtig, und nur Sie können sich darauf berufen. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung auch den Bauunternehmer.

Ist die Bürgschaft des Bauunternehmers verpflichtend?

Ja. Nach Art. 2 des D.Lgs. 122/2005 muss der Bauunternehmer Ihnen, wenn Sie einen Vertrag unterzeichnen, der zur nicht sofortigen Übertragung einer noch zu errichtenden Immobilie führt, eine Bürgschaft in Höhe der bereits erhobenen und der vor dem Kaufvertrag noch zu erhebenden Beträge übergeben. Fehlt sie, ist der Vertrag nichtig, und die Nichtigkeit kann nur der Käufer geltend machen.

Die Voraussetzungen nach dem Gesetzestext, wie er im Oktober 2026 auf Normattiva gilt:

• Käufer ist eine natürliche Person (Art. 1).
• Noch zu errichtende Immobilie: Baugenehmigung beantragt, Bau aber noch nicht in einem Stadium, das die Bewohnbarkeitserklärung (agibilità) ermöglicht (Art. 1).
• Baugenehmigung nach dem 21. Juli 2005 beantragt, dem Inkrafttreten des Dekrets (Art. 5).
• Ausgenommene Beträge: jene, die der Kreditgeber vertraglich auszahlt, und öffentliche Beiträge, die bereits durch eine selbstständige Garantie gesichert sind (Art. 2).

Darauf können Sie nicht verzichten: Jede gegenteilige Klausel ist nichtig (Art. 5, Abs. 1-bis). Ausgestellt wird die Bürgschaft von einer Bank oder einem Versicherungsunternehmen (Art. 3), nach dem Standardmuster des Dekrets des Justizministeriums vom 6. Juni 2022, Nr. 125. Prüfen Sie den Aussteller: Für die IVASS darf eine Versicherung Bürgschaften nur ausstellen, wenn sie für den Zweig «Kaution» zugelassen ist; bei Banken gibt es den Dienst «Albi ed elenchi di vigilanza» der Banca d'Italia.

Was passiert mit den Anzahlungen, wenn der Bauunternehmer insolvent wird?

Gerät der Bauunternehmer in eine «Krisensituation», können Sie die Bürgschaft in Anspruch nehmen und die tatsächlich gezahlten Beträge mit gesetzlichen Zinsen zurückverlangen (Art. 3 des D.Lgs. 122/2005). Zur Krise gehören die Pfändung der Immobilie und die Insolvenzverfahren: Konkurs (heute liquidazione giudiziale), Vergleichsverfahren (concordato preventivo), staatliche Zwangsliquidation (liquidazione coatta amministrativa) und außerordentliche Verwaltung (amministrazione straordinaria).

• Bei einer Pfändung nehmen Sie die Bürgschaft in Anspruch, nachdem Sie dem Bauunternehmer mitgeteilt haben, dass Sie vom Vertrag zurücktreten.
• Bei einem Insolvenzverfahren, sofern das Organ des Verfahrens nicht erklärt hat, in den Vorvertrag eintreten zu wollen.
• Die Forderung geht schriftlich an den Bürgen, mit Nachweis der Zahlungen, per Einschreiben mit Rückschein; er muss innerhalb von dreißig Tagen nach Erhalt zahlen.

Was ist die zehnjährige Versicherung, und wann muss sie übergeben werden?

Es ist eine zehnjährige Schadensversicherung zu Ihren Gunsten, die der Bauunternehmer bei der Beurkundung übergeben muss, bei Strafe der Nichtigkeit, auf die nur Sie sich berufen können (Art. 4 des D.Lgs. 122/2005). Ab Abschluss der Arbeiten deckt sie materielle und unmittelbare Schäden an der Immobilie durch totalen oder teilweisen Einsturz oder durch schwere Baumängel.

Den Mindestinhalt regelt das Standardmuster des Dekrets vom 20. Juli 2022, Nr. 154 (Gazzetta Ufficiale Nr. 247 vom 21. Oktober 2022). Kommt die Versicherung nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten und die Bürgschaft ab dem Datum in Anspruch nehmen, an dem der Notar bestätigt, sie nicht erhalten zu haben (Art. 4, Abs. 1-ter). Diese Regeln wurden durch den Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) eingeführt, sind seit dem 16. März 2019 in Kraft und gelten für Baugenehmigungen, die nach diesem Datum beantragt oder eingereicht wurden (Art. 5, Abs. 1-ter).

Was muss der Vorvertrag für eine noch zu bauende Immobilie enthalten?

Für Baugenehmigungen, die nach dem 16. März 2019 beantragt wurden, ist der Vorvertrag durch öffentliche Urkunde oder beglaubigte Privatschrift zu schließen, also mit einem Notar, und muss unter anderem technische Merkmale, Höchstfristen der Arbeiten, Preis und Zahlungen, die Angaben zur Bürgschaft, Hypotheken und die Baugenehmigung enthalten (Art. 6 des D.Lgs. 122/2005).

Wie prüft man einen Bauunternehmer, bevor man unterzeichnet?

Die Bürgschaft greift, wenn der Bauunternehmer bereits in der Krise ist; für die Entscheidung, ob Sie unterzeichnen, brauchen Sie die öffentlichen Daten über ihn: Handelsregisterauszug, hinterlegte Bilanz, Proteste, Insolvenzverfahren, Gesellschafter und Geschäftsführer. Es handelt sich um Tatsachen mit Quelle und Datum, nicht um Prognosen, und sie sind gemeinsam zu lesen.

• Handelsregisterauszug (registroimprese.it): Gründungsdatum, Sitz, Geschäftsführer, eingetragene Insolvenzverfahren; Firma und Partita IVA müssen mit dem Vorvertrag übereinstimmen.
• Hinterlegte Bilanz: Eigenkapital im Verhältnis zum Stammkapital und Datum der letzten Hinterlegung. Eine neu gegründete Gesellschaft hat noch keine Bilanzen: Hier ist mehr Vorsicht geboten.
• Proteste: im elektronischen Protestregister der Handelskammern, fünf Jahre sichtbar.
• Gesellschafter und Geschäftsführer: wer hinter der Gesellschaft steht und ob gegen sie Proteste oder Verfahren eingetragen sind.
• Hypotheken: mit einer Hypothekeneinsicht beim Agenzia delle Entrate; siehe die Pregiudizievoli der Conservatoria.

Wenn Sie stattdessen einem Unternehmen Arbeiten übertragen, gelten andere Regeln: siehe wie man ein Bauunternehmen prüft. Für Anzahlungen außerhalb dieses Dekrets gilt die Logik von jeder Anzahlung an einen Lieferanten.

Was sollten Sie den Notar vor dem Vorvertrag fragen?

Der Notar erstellt den Vorvertrag in der vom Dekret verlangten Form: Ihm gegenüber empfiehlt es sich, die technischen Punkte bestätigen zu lassen, also Bürgschaft gemäß dem Muster, Hypotheken, Baugenehmigung und Versicherung bei der Beurkundung. Dieser Leitfaden ersetzt weder seine Stellungnahme noch die eines Anwalts zu Ihrem Vertrag.

• Deckt die Bürgschaft alle Beträge ab, die ich vor dem Kaufvertrag zahlen werde, einschließlich einer etwaigen Anzahlung (caparra), und entspricht sie dem Standardmuster?
• Liegen auf der Immobilie Hypotheken oder Pfändungen, und wann werden sie aufgeteilt oder gelöscht?
• Ist die Baugenehmigung bereits erteilt oder nur beantragt?

Bericht Verifica für 19 € oder Entscheidung für 49 € bei einem Bauunternehmer?

Der Bericht Verifica (19 €) deckt den wirtschaftlichen Teil dieser Prüfungen ab: Proteste, Insolvenzverfahren, wirtschaftlich Berechtigter, Gesellschafter und Geschäftsführer, Signale aus der Bilanz sowie den Vergleich zwischen dem Betrag, den Sie gerade zahlen wollen, und dem geschätzten operativen Kreditrahmen. Decisione (49 €) ergänzt auf die Gesellschaft lautende Immobilien im Katasteramt, Ämter und Anteile von Gesellschaftern und Geschäftsführern in anderen Unternehmen sowie die umgegliederte Bilanz.

Kein Bericht sieht den Baufortschritt oder prüft die Bürgschaft: Das bleibt Ihre Aufgabe und die des Notars.