Pregiudizievoli di Conservatoria (неблагоприятные записи в реестрах недвижимости): что это, примеры и как их увидеть, в том числе у компании

Коротко: pregiudizievoli di Conservatoria (также называемые pregiudizievoli из Conservatoria или событиями из Conservatoria) — это записи и транскрипции в реестрах недвижимости, которые обременяют конкретный объект недвижимости и ограничивают свободное распоряжение им для собственника: основные — судебная ипотека, арест недвижимого имущества, обеспечительный секвестр и некоторые транскрибированные судебные иски. Их можно увидеть с помощью ипотечной проверки в Агентстве по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate), которая может касаться любого субъекта: физического лица или компании.

Что такое pregiudizievoli di Conservatoria

Термин «pregiudizievole» (неблагоприятный) в Conservatoria обозначает формальность (запись или транскрипцию), которая обременяет, то есть делает менее свободным или менее обращаемым положение собственника недвижимости. Это не категория с закрытым перечнем, определённым одной статьей закона: это описательный термин, которым на практике обозначают четыре вида формальностей, каждый со своей нормативной основой:

• Судебная ипотека (ipoteca giudiziale), регистрируемая на основании решения суда о взыскании денежной суммы (ст. 2818 ГК Италии). Даже судебный приказ, объявленный исполнимым (decreto ingiuntivo), является основанием для регистрации судебной ипотеки (ст. 655 ГПК Италии): именно так приказ попадает в Conservatoria.
• Арест недвижимого имущества (pignoramento immobiliare), транскрибируемый при начале принудительного исполнения в отношении имущества (ст. 555 ГПК — по форме акта и транскрипции). Последующий декрет о переходе права собственности, которым завершается исполнительное производство, также подлежит транскрипции (ст. 2643, п. 6, ГК).
• Обеспечительный секвестр (sequestro conservativo), транскрибируемый, когда кредитор получает обеспечительную меру, чтобы заблаговременно заблокировать распоряжение имуществом ещё до окончательного решения суда (ст. 2905 ГК).
• Транскрибированный судебный иск (domanda giudiziale trascritta), когда рассматривается дело, которое при удовлетворении повлияло бы на право собственности или на другие вещные права в отношении недвижимости, в случаях, строго перечисленных законом (ст. 2653 ГК).

В коммерческих выписках среди pregiudizievoli di Conservatoria часто фигурирует и ипотека, зарегистрированная агентом по взысканию (agente della riscossione) на недвижимость должника на основании списка к взысканию (ruolo) (ст. 77 Указа Президента Республики № 602/1973), которая добавляется к четырём перечисленным формальностям.

Что понимается под неблагоприятной транскрипцией

Под неблагоприятной транскрипцией понимается запись в реестрах недвижимости, которые ведёт Conservatoria (ныне Служба публичной регистрации недвижимости Провинциального управления — Территория Агентства по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate)), одного из перечисленных выше актов или решений в отношении конкретного объекта недвижимости. Транскрипция имеет функцию публичности: она делает акт противопоставимым третьим лицам, то есть любому, кто изучает реестры по этому объекту, — потенциальный покупатель, банк, оценивающий ипотеку, компания, проверяющая поставщика, — видит обременение и сам оказывается с ним связан, даже если иным образом об этом не знал. Это общий принцип системы транскрипции, предусмотренной Гражданским кодексом (ст. 2643 и далее ГК), применённый здесь к конкретному случаю: акт или иск, который «обременяет» свободное распоряжение имуществом для того, кто им владеет.

Конкретные примеры неблагоприятных событий из Conservatoria

Чтобы понять, что это значит на практике, приведём реалистичные примеры для каждой из четырёх формальностей:

• Судебная ипотека: поставщик получает в суде решение о взыскании с компании-должника за неоплаченный счёт и регистрирует его как ипотеку на производственное здание, принадлежащее компании. Даже до начала ареста это уже частично блокирует свободную продажу или перефинансирование недвижимости.
• Арест недвижимого имущества: банк после исполнительного решения по непогашенной ипотеке начинает принудительное исполнение, транскрибируя арест на ипотечную недвижимость: с этого момента объект формально подлежит судебной продаже.
• Обеспечительный секвестр: кредитор опасается, что должник, пока длится дело, может продать единственный объект недвижимости на своё имя, чтобы уберечь его от будущего исполнения, и поэтому добивается обеспечительного секвестра ещё до окончательного решения, чтобы заблаговременно заморозить имущество.
• Транскрибированный судебный иск: идёт дело о признании права собственности на объект недвижимости (например, из-за оспариваемого дарения); транскрипция иска предупреждает всех, кто изучает реестры, что право собственности является предметом неразрешённого спора.

Pregiudizievoli di Conservatoria по компании: как их увидеть

Реестры недвижимости организованы по субъектам: поиск ведётся по субъекту, и проверка может касаться любого субъекта, физического или юридического лица. Для компании это означает поиск по наименованию или налоговому коду (codice fiscale) компании, а не по имени владельца или участников: формальности против участника ООО (srl) оформлены на его имя, формальности против самой компании — на её имя. Два практических ограничения, которые стоит знать до начала:

• Поиск ведётся по округу: ипотечная проверка по субъекту выдаёт формальности, относящиеся к объектам, расположенным в территориальном округе, по которому ведётся поиск. Если вы не знаете, где у компании есть недвижимость, сначала нужно это выяснить или повторить поиск по нескольким округам.
• Без недвижимости искать нечего: pregiudizievoli di Conservatoria предполагают объект недвижимости, оформленный на субъекта. Компания без недвижимости может иметь протесты или конкурсную процедуру, но не имеет формальностей в Conservatoria.

Если компания, которой вы занимаетесь, — ваша, проверка собственной недвижимости бесплатна (см. ниже). Если речь о клиенте, поставщике или должнике, нужна ипотечная проверка по третьему лицу, которая платная.

Как получить ипотечную выписку (ispezione ipotecaria)

Сведения реестров недвижимости общедоступны, и доступ открыт для всех. Официальных каналов Агентства по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate) четыре:

• В отделении: в Службе публичной регистрации недвижимости Провинциального управления — Территория по форме Modello 310 (есть и упрощённая версия). Для компьютеризированного периода можно запросить проверку по другому округу в любом управлении. В отделении проверка запрашивается по любому субъекту, в том числе по компании.
• Онлайн, по недвижимости, не принадлежащей заявителю: сервис «Ипотечные проверки недвижимости, не принадлежащей заявителю», с доступом через SPID, CIE или CNS и оплатой через pagoPA, позволяет искать по физическому лицу, по записи (nota) или по полным кадастровым данным объекта. Агентство указывает, что в настоящее время невозможно задать поиск по юридическому лицу: по компании онлайн можно искать только начиная с кадастровых данных уже известного объекта. Стоимость — действующий тариф со скидкой 20 процентов.
• Онлайн, по собственной недвижимости: сервис «Выписки, планы и ипотечные проверки собственной недвижимости» бесплатен и освобождён от налогов для объектов, владельцем которых является заявитель, в том числе долевым. Доступен также для компаний, организаций и ассоциаций, зарегистрированных в Entratel или Fisconline.
• Через уполномоченных профессионалов: нотариусы, адвокаты и визуристы (visuristi), имеющие соглашение, получают доступ к платформе Sister Агентства, которая позволяет проводить электронную проверку также записей (note) и бумажных документов, не переведённых в цифровой формат.

Два ограничения действуют для всех каналов: онлайн доступны только формальности компьютеризированного периода, который различается по управлениям (за предыдущие периоды нужно обращаться в соответствующий орган); и исключены территории с системой табулярных книг (sistema tavolare) — провинции Тренто, Больцано, Триест и Гориция и некоторые другие муниципалитеты, где реестры устроены иначе.

«Протест pregiudizievole»: существует ли на самом деле такой термин?

В техническом смысле нет: протест и неблагоприятное событие — два разных публичных сведения с разными источниками. Протест — это акт, которым официальное лицо регистрирует неоплату векселя или чека; он публикуется в Реестре протестов Торговых палат (Информационном реестре протестов Торговых палат) и касается долгового документа, а не недвижимости. Неблагоприятное событие Conservatoria, напротив, касается записи или транскрипции в отношении конкретного объекта недвижимости. Это две отдельные проверки, которые часто упоминаются вместе, потому что появляются в одном и том же типе коммерческой проверки. Определения обоих см. в статье протесты и pregiudizievoli: что это такое; о pregiudizievoli, которые не находятся в Conservatoria, см. pregiudizievoli из суда и их отличие от pregiudizievoli из Conservatoria.

Ипотечная выписка или коммерческий отчёт: в чём разница

Ипотечная проверка — это первоисточник: она показывает отдельную формальность, объект недвижимости, дату и стороны в пользу и против. Отчёт коммерческой информации — это другой этап: он собирает сигналы из нескольких источников в одной проверке, но не всегда с той же степенью детализации и полнотой, что первоисточник. По меньшей мере один оператор коммерческой информации указывает в своей публичной методологической записке, что его база данных pregiudizievoli di Conservatoria ограничена актами в пользу банков, финансовых посредников и агентов по взысканию, и что обновляется она с периодичностью от еженедельной до ежегодной. Если вам нужно точно знать, что обременяет конкретный объект, например, перед принятием его в залог, путь — ипотечная проверка по этому объекту.

Что можно проверить с Veryfy до ипотечной выписки

Прежде чем платить за ипотечную проверку компании, полезно узнать, есть ли у неё более быстрые публичные сигналы. Микро-продукт Negatività e procedure concorsuali (5,90 €) показывает протесты и конкурсные процедуры в отношении конкретной компании, с указанием источника и даты. Полный отчёт за 19 € включает их вместе с конечным бенефициаром, участниками, администраторами и оценочным оперативным лимитом; уровень Decisione (49 €) добавляет недвижимость, оформленную на компанию (кадастр), показанную как количество зданий и земельных участков по муниципалитетам: первое представление о том, где искать в Conservatoria. Ни один из этих продуктов не заменяет ипотечную проверку, чтобы узнать, какие формальности обременяют конкретный объект. Если проверяемый субъект — физическое лицо (поручитель, участник), см. pregiudizievoli по физическому лицу.