Kupno domu od osoby prywatnej: jak sprawdzić sprzedawcę (zajęcia, hipoteki, protesty)

W skrócie: przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłaceniem zadatku prywatnemu sprzedawcy potrzebne są dwie różne kontrole. Na nieruchomości wgląd hipoteczny w Agenzia delle Entrate (ispezione ipotecaria) pokazuje wpisane hipoteki i zajęcia. Co do sprzedawcy będącego osobą fizyczną, Weryfikacja osoby (29€) pokazuje protesty, obciążenia (pregiudizievoli) i postępowania wobec niego, ze źródłem i datą.

Jak sprawdzić, czy sprzedawca ma zajęcia, hipoteki lub protesty?

Nie ma jednego rejestru, który wszystko pokazuje. Są dwa osobne pytania, z osobnymi źródłami:

• Co obciąża nieruchomość? Hipoteki, zajęcia, sekwestry i inne formalności wpisane lub zarejestrowane w rejestrach nieruchomości. Widać to we wglądzie hipotecznym.
• W jakiej sytuacji jest sprzedawca? Protesty, obciążenia i postępowania wobec niego. Pokazują, czy jest pod presją wierzycieli, także w sprawach, które nie dotyczą domu, który Ci sprzedaje.

Jedna kontrola nie zastępuje drugiej. Czysta nieruchomość nie mówi, że sprzedawca nie ma innych długów, a sprzedawca bez protestów nie mówi, że na domu nie ma hipoteki.

Co ryzykujesz, jeśli nie sprawdzisz przed zadatkiem?

Zadatek wpłacasz przy umowie przedwstępnej, akt notarialny (rogito) przychodzi później. W międzyczasie mogą wyjść na jaw dwa problemy:

• Obciążenie nieruchomości, o którym nie wiedziałeś: dowiadujesz się, że dom nie jest wolny, kiedy już zapłaciłeś.
• Sprzedawca z wierzycielami na karku: jeśli to on nie będzie mógł sprzedać ani zwrócić, odzyskanie zadatku staje się innym problemem.

Jest też ryzyko prawne dotyczące kupującego od dłużnika. Według art. 2901 kodeksu cywilnego (codice civile) wierzyciel może żądać uznania za bezskuteczne wobec niego czynności rozporządzających majątkiem, którymi dłużnik narusza jego prawa. Jeśli czynność jest odpłatna, jak sprzedaż, wymaga się też, by osoba trzecia znała tę szkodę. Bezskuteczność, mówi przepis, nie narusza praw nabytych odpłatnie przez osoby trzecie w dobrej wierze. Mówiąc prościej: wiedza, z kim masz do czynienia, to pierwsza obrona, a dowiedzenie się tego przed transakcją jest lepsze niż odkrycie tego w sprawie sądowej.

Chcesz wpłacić zadatek osobie prywatnej? Sprawdź sprzedawcę przed zadatkiem: Weryfikacja osoby 29€, płatność jednorazowa, bez abonamentu.

Kiedy wykonać kontrole: przed umową przedwstępną

Właściwy moment to przed podpisaniem umowy przedwstępnej i przed wpłatą jakiejkolwiek kwoty. Po podpisaniu jesteś już związany, a zadatek jest już poza Twoim kontem.

Krajowa Rada Notariatu (Consiglio Nazionale del Notariato) wskazuje, że notariusz przy kupnie-sprzedaży wykonuje wyszukiwania, aby sprawdzić, czy nie ma wcześniejszych hipotek, obciążeń lub zajęć ze strony fiskusa. Źródło nie podaje, w którym momencie. Jeśli notariusz nie jest jeszcze zaangażowany, gdy podpisujesz umowę przedwstępną, kontrolę wykonujesz sam, wcześniej. Poproś mimo to notariusza, by ją powtórzył i powiedział Ci, co sprawdził i kiedy.

Jakie kontrole wykonać, gdzie i za ile?

Co sprawdzić	Gdzie	Kto to robi	Koszt
Hipoteki, zajęcia i inne formalności dotyczące nieruchomości	Wgląd hipoteczny, Servizio di pubblicità immobiliare Agenzia delle Entrate (online lub w okienku)	Ty, uprawniony profesjonalista albo notariusz	Online: 6,40 euro za osobę i 4,00 euro za każdą przeglądaną formalność, plus ewentualne prowizje dostawcy płatności (kwoty podane przez Agenzia 29.10.2026)
Protesty, obciążenia (pregiudizievoli) i postępowania wobec sprzedawcy	Weryfikacja osoby na veryfy.eu, ze źródłem i datą	Ty, samodzielnie	29€ (49€ w wersji rozszerzonej)
Szczegóły pojedynczej formalności (typ, nieruchomość, data)	Wgląd hipoteczny	Ty lub notariusz	Jak wyżej
Ochrona umowy przedwstępnej przed późniejszymi zajęciami lub hipotekami	Transkrypcja umowy przedwstępnej (art. 2645-bis c.c.)	Notariusz, jeśli umowa ma wymaganą formę	Obowiązująca taryfa: zapytaj notariusza
IBAN, e-mail i strona osoby, która prosi o zadatek	Sprawdzenie antyoszustwowe, gratis z Weryfikacją osoby	Ty	W cenie

Wgląd hipoteczny online Agenzia delle Entrate pozwala szukać po osobie fizycznej, po nocie i po danych katastralnych, z dostępem przez SPID, CIE lub CNS i płatnością przez pagoPA. Ma dwa ograniczenia, o których trzeba wiedzieć: online wyszukiwania obejmują okresy po informatyzacji, a wyłączone są Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia i inne obszary z systemem tabularnym (sistema tavolare). Resztę opisuje pregiudizievoli z Conservatoria: czym są, z przykładami.

Co pokazuje sprawdzenie sprzedawcy, a czego nie?

Weryfikacja osoby (29€) zwraca, dotyczące osoby, która sprzedaje Ci dom:

• protesty, ze źródłem i datą;
• pregiudizievoli, wskazane jako obecność i, jeśli dane są dostępne, jako liczba;
• postępowania wobec niego, ze źródłem i datą.

Rozszerzona weryfikacja osoby (49€) dodaje funkcje i udziały w innych firmach oraz nieruchomości na nazwisko (Catasto, wyszukiwanie krajowe). Nieruchomości na nazwisko to fakt majątkowy, a nie gwarancja: nie mówią, co da się odzyskać.

Obciążenia nie przychodzą jednak ze szczegółami pojedynczej formalności: nie znajdziesz typu, nieruchomości i kwoty. Do tego służy wgląd hipoteczny. Aby zrozumieć różnicę między protestami, obciążeniami i postępowaniami, przeczytaj wypis z protestów i obciążeń o osobie fizycznej oraz pregiudizievoli z sądu.

Raport nie wydaje werdyktu o tym, co zrobi sprzedawca. Pokazuje publiczne fakty z datą odczytu.

Czy mogę sprawdzić osobę prywatną? Zadeklarowany cel

Tak, ale nie bez powodu. Przy Weryfikacji osoby deklarujesz cel, zgodnie z Kodeksem postępowania w zakresie informacji handlowych. W tym przypadku jest to: „Weryfikacja relacji zawodowej lub umownej, trwającej lub mającej się nawiązać, z wskazaną osobą”. Zamierzasz zawrzeć umowę z tą osobą, czyli umowę przedwstępną, i weryfikacja służy właśnie temu. Nie jest przeznaczona do zaglądania w życie kogokolwiek. Szczegóły dotyczące przetwarzania danych znajdziesz w informacji o prywatności.

Czy transkrypcja umowy przedwstępnej mnie chroni?

To dodatkowa ochrona, a nie kontrola. Według art. 2645-bis kodeksu cywilnego umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości muszą być transkrybowane, jeśli wynikają z aktu notarialnego lub z prywatnego pisma z poświadczonym albo sądowo ustalonym podpisem. Transkrypcja umowy przyrzeczonej ma pierwszeństwo przed transkrypcjami i wpisami dokonanymi przeciwko przyrzekającemu zbywcy po transkrypcji umowy przedwstępnej.

Dwa doprecyzowania z treści przepisu:

• nie obejmuje tego, co było już wcześniej transkrybowane lub wpisane: hipoteki i zajęcia już istniejące pozostają, dlatego wgląd i tak trzeba wykonać;
• skutki ustają, jeśli w ciągu roku od daty uzgodnionej dla umowy przyrzeczonej, a w każdym razie w ciągu trzech lat od transkrypcji, nie zostanie przeniesiona transkrypcja umowy przyrzeczonej lub aktu wykonania umowy przedwstępnej.

Przy zwykłej prywatnej umowie pisemnej bez poświadczenia podpisu ta droga nie istnieje. Porozmawiaj z notariuszem przed podpisaniem.

Lista kontrolna: co zrobić przed wpłatą zadatku

1. Poproś o dane katastralne nieruchomości oraz imię, nazwisko i codice fiscale sprzedawcy.
2. Zrób wgląd hipoteczny w nieruchomość (albo zleć go profesjonaliście) i przeczytaj aktywne formalności.
3. Sprawdź sprzedawcę przez Weryfikację osoby: protesty, obciążenia, postępowania.
4. Jeśli proszą o zadatek na IBAN, sprawdź IBAN, e-mail i stronę za pomocą sprawdzenia antyoszustwowego, które jest w pakiecie.
5. Jeśli umowa przedwstępna ma wymaganą formę, poproś o transkrypcję zgodnie z art. 2645-bis c.c.
6. Zapisz na piśmie, co stanie się z zadatkiem, jeśli wyjdzie na jaw nieujawniony wcześniej obciążenie, i poproś notariusza o sprawdzenie tego.

Jeśli sam sprzedajesz nieruchomość albo wynajmujesz, logika jest ta sama, z odwrotnej strony: zobacz jak sprawdzić najemcę przed wynajęciem. Jeśli kupujesz od dewelopera, sprawa jest inna: zobacz dom w budowie: jak sprawdzić dewelopera.

Sprawdź sprzedawcę przed wpłatą zadatku

Wgląd hipoteczny mówi Ci, co obciąża dom. Weryfikacja osoby (29€; 49€ z funkcjami, udziałami i nieruchomościami na nazwisko) mówi, czy osoba, która go sprzedaje, ma protesty, obciążenia lub postępowania wobec siebie, ze źródłem i datą każdej danej. Płatność jednorazowa, bez abonamentu, sprawdzenie antyoszustwowe e-maila, strony i IBAN gratis.

Źródła

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, odczyt 29.10.2026 (wyszukiwanie po osobie fizycznej, pagoPA, ograniczenia terytorialne).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, odczyt 29.10.2026 (kwoty 6,40 euro za osobę i 4,00 euro za formalność).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, odczyt 29.10.2026.
• Codice civile, art. 2645-bis (transkrypcja umów przedwstępnych), odczytany na Brocardi 29.10.2026.
• Codice civile, art. 2901 (skarga pauliańska, azione revocatoria ordinaria), odczytany na Brocardi 29.10.2026.