Comprare casa da privato: come verificare il venditore (pignoramenti, ipoteche, protesti)

In breve: prima di firmare il preliminare e versare la caparra a un venditore privato servono due controlli diversi. Sull'immobile, l'ispezione ipotecaria dell'Agenzia delle Entrate mostra ipoteche e pignoramenti trascritti. Sul venditore, persona fisica, la Verifica Persona (29€) mostra protesti, pregiudizievoli e procedure a suo carico, con fonte e data.

Come verifico se il venditore ha pignoramenti, ipoteche o protesti?

Non esiste un solo registro che dica tutto. Ci sono due domande separate, con fonti separate:

• Cosa grava sull'immobile? Ipoteche, pignoramenti, sequestri e altre formalità trascritte o iscritte nei registri immobiliari. Si vede con l'ispezione ipotecaria.
• In che situazione è il venditore? Protesti, pregiudizievoli e procedure a suo carico. Dicono se è sotto pressione dei creditori, anche per cose che non riguardano la casa che ti vende.

Un controllo non sostituisce l'altro. Un immobile pulito non ti dice che il venditore ha altri debiti, e un venditore senza protesti non ti dice che sulla casa non c'è un'ipoteca.

Cosa rischi se non controlli prima della caparra?

La caparra la versi con il preliminare, il rogito arriva dopo. Nel mezzo possono emergere due problemi:

• Un vincolo sull'immobile che non conoscevi: ti accorgi che la casa non è libera quando hai già pagato.
• Un venditore con creditori alle calcagna: se è lui a non poter più vendere o restituire, recuperare la caparra diventa un altro problema.

C'è poi un rischio giuridico che riguarda chi compra da un debitore. Per l'art. 2901 del codice civile, il creditore può chiedere che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con cui il debitore pregiudica le sue ragioni. Se l'atto è a titolo oneroso, come una vendita, si richiede anche che il terzo fosse consapevole del pregiudizio. L'inefficacia, dice la norma, non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso da terzi di buona fede. Tradotto: sapere con chi hai a che fare è la prima difesa, e saperlo prima è meglio che scoprirlo in una causa.

Stai per versare una caparra a un privato? Verifica il venditore prima della caparra: Verifica Persona 29€, pagamento singolo, nessun abbonamento.

Quando vanno fatti i controlli: prima del preliminare

Il momento giusto è prima di firmare il preliminare e di versare qualsiasi somma. Dopo la firma sei già vincolato, e la caparra è già fuori dal tuo conto.

Il Consiglio Nazionale del Notariato indica che il notaio, nella compravendita, svolge visure per verificare che non ci siano ipoteche precedenti, gravami o pignoramenti del Fisco. La fonte non dice in che momento. Se il notaio non è ancora coinvolto quando firmi il preliminare, il controllo lo fai tu, prima. Chiedi comunque al notaio di ripeterlo, e di dirti cosa ha verificato e quando.

Quali controlli fare, dove e a che costo?

Cosa controllare	Dove	Chi lo fa	Costo
Ipoteche, pignoramenti e altre formalità sull'immobile	Ispezione ipotecaria, Servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (online o sportello)	Tu, un professionista abilitato, o il notaio	Online: 6,40 euro per nominativo e 4,00 euro per ogni formalità consultata, più eventuali commissioni del prestatore di pagamento (importi indicati dall'Agenzia il 29/10/2026)
Protesti, pregiudizievoli e procedure a carico del venditore	Verifica Persona su veryfy.eu, con fonte e data	Tu, in autonomia	29€ (49€ nella versione Estesa)
Dettaglio della singola formalità (tipo, immobile, data)	Ispezione ipotecaria	Tu o il notaio	Come sopra
Tutela del preliminare nei confronti di successivi pignoramenti o ipoteche	Trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.)	Il notaio, se il preliminare ha la forma richiesta	Tariffa vigente: chiedila al notaio
IBAN, email e sito di chi chiede la caparra	Check anti-truffa, in regalo con la Verifica Persona	Tu	Incluso

L'ispezione ipotecaria online dell'Agenzia delle Entrate consente la ricerca per persona fisica, per nota e per dati catastali, con accesso da SPID, CIE o CNS e pagamento tramite pagoPA. Ha due limiti da conoscere: online le ricerche coprono i periodi successivi all'informatizzazione, e restano escluse Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e le altre zone con sistema tavolare. Per il resto vedi pregiudizievoli di Conservatoria: cosa sono, con esempi.

Cosa mostra la verifica del venditore, e cosa no?

La Verifica Persona (29€) restituisce, sulla persona che ti vende casa:

• protesti, con fonte e data;
• pregiudizievoli, indicate come presenza e, se il dato è disponibile, come numero;
• procedure a suo carico, con fonte e data.

La Verifica Persona Estesa (49€) aggiunge le cariche e quote in altre aziende e gli immobili intestati (Catasto, ricerca nazionale). Gli immobili intestati sono un fatto patrimoniale, non una garanzia: non dicono cosa si può recuperare.

Le pregiudizievoli però non arrivano con il dettaglio della singola formalità: non trovi tipo, immobile e importo. Per quello c'è l'ispezione ipotecaria. Per capire la differenza tra protesti, pregiudizievoli e procedure, leggi visura protesti e pregiudizievoli su una persona e pregiudizievoli da tribunale.

Il report non dà un verdetto su cosa farà il venditore. Mostra fatti pubblici, con la data in cui sono stati letti.

Posso verificare una persona privata? La finalità dichiarata

Sì, ma non senza motivo. Per la Verifica Persona dichiari una finalità, in linea con il Codice di condotta per le informazioni commerciali. Per questo caso è questa: «Verifica di un rapporto professionale o contrattuale in corso o da instaurare con la persona indicata». Stai per concludere un contratto con quella persona, il preliminare, e la verifica serve a quello. Non è pensata per curiosare su chiunque. Per i dettagli sul trattamento dei dati vedi l'informativa privacy.

La trascrizione del preliminare mi tutela?

È una tutela in più, non un controllo. Per l'art. 2645-bis del codice civile, i contratti preliminari di compravendita immobiliare devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare.

Due precisazioni dal testo della norma:

• non copre quello che era già trascritto o iscritto prima: ipoteche e pignoramenti già presenti restano, per questo l'ispezione va fatta comunque;
• gli effetti cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non viene trascritto il definitivo o un atto di esecuzione del preliminare.

Con una scrittura privata semplice, non autenticata, questa strada non c'è. Parlane con il notaio prima di firmare.

Checklist: cosa fare prima di versare la caparra

1. Fatti dare i dati catastali dell'immobile e nome, cognome e codice fiscale del venditore.
2. Fai l'ispezione ipotecaria sull'immobile (o chiedila a un professionista) e leggi le formalità attive.
3. Verifica il venditore con la Verifica Persona: protesti, pregiudizievoli, procedure.
4. Se ti chiedono la caparra su un IBAN, controlla IBAN, email e sito con il check anti-truffa incluso.
5. Se il preliminare ha la forma richiesta, chiedi la trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c.
6. Metti per iscritto cosa succede alla caparra se emerge un vincolo non dichiarato, e fallo rivedere dal notaio.

Se vendi tu un immobile o affitti, la logica è la stessa lato inverso: vedi come verificare un inquilino prima di affittare. Se compri da un costruttore, il caso è diverso: vedi casa in costruzione: come verificare il costruttore.

Verifica il venditore prima di versare la caparra

L'ispezione ipotecaria ti dice cosa grava sulla casa. La Verifica Persona (29€; 49€ con cariche, quote e immobili intestati) ti dice se chi la vende ha protesti, pregiudizievoli o procedure a carico, con fonte e data di ogni dato. Pagamento singolo, nessun abbonamento, check anti-truffa su email, sito e IBAN in regalo.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, letta il 29/10/2026 (ricerca per persona fisica, pagoPA, limiti territoriali).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, letta il 29/10/2026 (importi 6,40 euro per nominativo e 4,00 euro per formalità).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, letta il 29/10/2026.
• Codice civile, art. 2645-bis (trascrizione dei contratti preliminari), letto su Brocardi il 29/10/2026.
• Codice civile, art. 2901 (azione revocatoria ordinaria), letto su Brocardi il 29/10/2026.