Comprar casa a un particular: cómo verificar al vendedor (embargos, hipotecas, protestos)

En resumen: antes de firmar el contrato preliminar y entregar las arras a un vendedor particular, se necesitan dos controles distintos. Sobre el inmueble, la inspección hipotecaria de la Agenzia delle Entrate muestra hipotecas y embargos transcritos. Sobre el vendedor, persona física, la Verificación de persona (29 €) muestra protestos, cargas y procedimientos a su cargo, con fuente y fecha.

¿Cómo verifico si el vendedor tiene embargos, hipotecas o protestos?

No existe un solo registro que lo diga todo. Hay dos preguntas separadas, con fuentes separadas:

• ¿Qué grava el inmueble? Hipotecas, embargos, secuestros y otras formalidades transcritas o inscritas en los registros inmobiliarios. Se ve con la inspección hipotecaria.
• ¿En qué situación está el vendedor? Protestos, cargas y procedimientos a su cargo. Indican si está bajo presión de los acreedores, incluso por cosas que no tienen que ver con la casa que le vende.

Un control no sustituye al otro. Un inmueble limpio no le dice que el vendedor tiene otras deudas, y un vendedor sin protestos no le dice que sobre la casa no hay una hipoteca.

¿Qué riesgo corre si no controla antes de las arras?

Las arras se entregan con el contrato preliminar; la escritura llega después. En medio pueden surgir dos problemas:

• Una carga sobre el inmueble que no conocía: se da cuenta de que la casa no está libre cuando ya ha pagado.
• Un vendedor con acreedores detrás: si es él quien ya no puede vender o devolver, recuperar las arras se convierte en otro problema.

Existe además un riesgo jurídico para quien compra a un deudor. Según el art. 2901 del código civil, el acreedor puede pedir que se declaren ineficaces frente a él los actos de disposición del patrimonio con los que el deudor perjudica sus derechos. Si el acto es oneroso, como una venta, se exige además que el tercero conociera el perjuicio. La ineficacia, dice la norma, no perjudica los derechos adquiridos a título oneroso por terceros de buena fe. Dicho de otro modo: saber con quién trata es la primera defensa, y saberlo antes es mejor que descubrirlo en un juicio.

¿Va a entregar arras a un particular? Verifique al vendedor antes de las arras: Verificación de persona 29 €, pago único, sin suscripción.

Cuándo hacer los controles: antes del preliminar

El momento adecuado es antes de firmar el contrato preliminar y de entregar cualquier cantidad. Después de la firma ya está vinculado, y las arras ya han salido de su cuenta.

El Consejo Nacional del Notariado indica que el notario, en la compraventa, realiza consultas para verificar que no existan hipotecas anteriores, gravámenes o embargos del Fisco. La fuente no dice en qué momento. Si el notario todavía no está involucrado cuando firme el preliminar, el control lo hace usted, antes. Pida en todo caso al notario que lo repita, y que le diga qué ha verificado y cuándo.

¿Qué controles hacer, dónde y a qué coste?

Qué controlar	Dónde	Quién lo hace	Coste
Hipotecas, embargos y otras formalidades sobre el inmueble	Inspección hipotecaria, Servicio de publicidad inmobiliaria de la Agenzia delle Entrate (en línea o en ventanilla)	Usted, un profesional habilitado o el notario	En línea: 6,40 euros por nombre y 4,00 euros por cada formalidad consultada, más las comisiones eventuales del proveedor de pago (importes indicados por la Agenzia el 29/10/2026)
Protestos, cargas y procedimientos a cargo del vendedor	Verificación de persona en veryfy.eu, con fuente y fecha	Usted, por su cuenta	29 € (49 € en la versión Extendida)
Detalle de la formalidad concreta (tipo, inmueble, fecha)	Inspección hipotecaria	Usted o el notario	Como arriba
Protección del preliminar frente a embargos o hipotecas posteriores	Transcripción del preliminar (art. 2645-bis c.c.)	El notario, si el preliminar tiene la forma exigida	Tarifa vigente: pregúntesela al notario
IBAN, correo electrónico y web de quien pide las arras	Control antifraude, incluido con la Verificación de persona	Usted	Incluido

La inspección hipotecaria en línea de la Agenzia delle Entrate permite la búsqueda por persona física, por nota y por datos catastrales, con acceso mediante SPID, CIE o CNS y pago a través de pagoPA. Tiene dos límites que conviene conocer: en línea las búsquedas cubren los periodos posteriores a la informatización, y quedan excluidas Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia y las demás zonas con sistema tabular. Para el resto, vea cargas de la Conservatoria (registro inmobiliario): qué son, con ejemplos.

¿Qué muestra la verificación del vendedor, y qué no?

La Verificación de persona (29 €) devuelve, sobre la persona que le vende la casa:

• protestos, con fuente y fecha;
• cargas (pregiudizievoli), indicadas como presencia y, si el dato está disponible, como número;
• procedimientos a su cargo, con fuente y fecha.

La Verificación de persona Extendida (49 €) añade los cargos y participaciones en otras empresas y los inmuebles a su nombre (Catastro, búsqueda nacional). Los inmuebles a nombre son un hecho patrimonial, no una garantía: no dicen lo que se podría recuperar.

Las cargas, sin embargo, no llegan con el detalle de cada formalidad: no encontrará tipo, inmueble ni importe. Para eso está la inspección hipotecaria. Para entender la diferencia entre protestos, cargas y procedimientos, lea visura de protestos y cargas sobre una persona y cargas procedentes de tribunal.

El informe no emite un veredicto sobre lo que hará el vendedor. Muestra hechos públicos, con la fecha en que fueron consultados.

¿Puedo verificar a una persona particular? La finalidad declarada

Sí, pero no sin motivo. Para la Verificación de persona declara una finalidad, conforme al Código de conducta para la información comercial. En este caso es esta: «Verificación de una relación profesional o contractual en curso o por establecer con la persona indicada». Va a concluir un contrato con esa persona, el preliminar, y la verificación sirve para eso. No está pensada para curiosear sobre cualquiera. Para los detalles sobre el tratamiento de datos, vea la información sobre privacidad.

¿La transcripción del preliminar me protege?

Es una protección adicional, no un control. Según el art. 2645-bis del código civil, los contratos preliminares de compraventa inmobiliaria deben transcribirse si constan en escritura pública o en documento privado con firma legitimada o judicialmente comprobada. La transcripción del contrato definitivo prevalece sobre las transcripciones e inscripciones practicadas contra el prometiente vendedor después de la transcripción del preliminar.

Dos precisiones del texto de la norma:

• no cubre lo que ya estaba transcrito o inscrito antes: las hipotecas y embargos ya presentes permanecen, por eso la inspección debe hacerse igualmente;
• los efectos cesan si, en el plazo de un año desde la fecha convenida para el definitivo, y en todo caso en el plazo de tres años desde la transcripción, no se transcribe el definitivo ni un acto de ejecución del preliminar.

Con un documento privado simple, sin legitimar la firma, esta vía no existe. Hable de ello con el notario antes de firmar.

Checklist: qué hacer antes de entregar las arras

1. Pida los datos catastrales del inmueble y el nombre, apellidos y código fiscal del vendedor.
2. Haga la inspección hipotecaria del inmueble (o encárguesela a un profesional) y lea las formalidades activas.
3. Verifique al vendedor con la Verificación de persona: protestos, cargas, procedimientos.
4. Si le piden las arras en un IBAN, compruebe IBAN, correo electrónico y web con el control antifraude incluido.
5. Si el preliminar tiene la forma exigida, pida la transcripción según el art. 2645-bis c.c.
6. Deje por escrito qué pasa con las arras si surge una carga no declarada, y haga que lo revise el notario.

Si usted vende un inmueble o alquila, la lógica es la misma en sentido inverso: vea cómo verificar a un inquilino antes de alquilar. Si compra a un promotor, el caso es distinto: vea vivienda en construcción: cómo verificar al promotor.

Verifique al vendedor antes de entregar las arras

La inspección hipotecaria le dice qué grava la casa. La Verificación de persona (29 €; 49 € con cargos, participaciones e inmuebles a su nombre) le dice si quien la vende tiene protestos, cargas o procedimientos a su cargo, con fuente y fecha de cada dato. Pago único, sin suscripción, control antifraude sobre correo electrónico, web e IBAN incluido.

Fuentes

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online (inspección hipotecaria en línea), consultada el 29/10/2026 (búsqueda por persona física, pagoPA, límites territoriales).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, consultada el 29/10/2026 (importes de 6,40 euros por nombre y 4,00 euros por formalidad).
• Consejo Nacional del Notariado, Classic Background Checks, consultada el 29/10/2026.
• Código civil, art. 2645-bis (transcripción de los contratos preliminares), consultado en Brocardi el 29/10/2026.
• Código civil, art. 2901 (acción revocatoria ordinaria), consultado en Brocardi el 29/10/2026.