Een huis kopen van een particulier: de verkoper controleren (beslagen, hypotheken, protesten)

In het kort: voordat je het voorcontract tekent en de aanbetaling aan een particuliere verkoper doet, zijn twee verschillende controles nodig. Voor de woning toont het hypotheekonderzoek (ispezione ipotecaria) van de Agenzia delle Entrate de ingeschreven hypotheken en beslagleggingen. Voor de verkoper als natuurlijke persoon toont de Persoonscontrole (€ 29) protesten, pregiudizievoli en procedures tegen hem of haar, met bron en datum.

Hoe controleer ik of de verkoper beslagleggingen, hypotheken of protesten heeft?

Er bestaat geen enkel register dat alles zegt. Er zijn twee aparte vragen, met aparte bronnen:

• Wat rust op de woning? Hypotheken, beslagleggingen, sequestri en andere formaliteiten die in de registers van onroerend goed zijn ingeschreven of overgeschreven. Je ziet dat met het hypotheekonderzoek.
• In welke situatie zit de verkoper? Protesten, pregiudizievoli en procedures tegen hem. Die zeggen of hij onder druk van schuldeisers staat, ook voor zaken die niet over het huis gaan dat hij je verkoopt.

De ene controle vervangt de andere niet. Een schone woning vertelt je niet dat de verkoper geen andere schulden heeft, en een verkoper zonder protesten vertelt je niet dat er op het huis geen hypotheek ligt.

Wat riskeer je als je niet controleert vóór de aanbetaling?

De aanbetaling betaal je bij het voorcontract, de akte komt later. Daartussen kunnen twee problemen opduiken:

• Een beperking op de woning die je niet kende: je merkt dat het huis niet vrij is als je al hebt betaald.
• Een verkoper met schuldeisers op de hielen: als hij niet meer kan verkopen of terugbetalen, wordt het terugkrijgen van de aanbetaling een ander probleem.

Er is ook een juridisch risico voor wie koopt van een schuldenaar. Volgens art. 2901 van het burgerlijk wetboek (codice civile) kan de schuldeiser vragen dat handelingen van beschikking over het vermogen waarmee de schuldenaar zijn vorderingen benadeelt, ten opzichte van hem niet werken. Als de handeling om vergoeding gaat, zoals een verkoop, wordt ook vereist dat de derde van het nadeel op de hoogte was. De onwerkzaamheid, zegt de norm, treft niet de rechten die door derden te goeder trouw om vergoeding zijn verkregen. Kort gezegd: weten met wie je te maken hebt is de eerste verdediging, en het eerder weten is beter dan het in een rechtszaak ontdekken.

Ga je een aanbetaling aan een particulier doen? Controleer de verkoper vóór de aanbetaling: Persoonscontrole € 29, eenmalige betaling, geen abonnement.

Wanneer moeten de controles gebeuren: vóór het voorcontract

Het juiste moment is vóór je het voorcontract tekent en vóór je enig bedrag betaalt. Na de ondertekening ben je al gebonden, en de aanbetaling is al van je rekening af.

De Consiglio Nazionale del Notariato (Italiaanse notarisraad) geeft aan dat de notaris bij de koop onderzoeken uitvoert om te controleren dat er geen eerdere hypotheken, lasten of beslagleggingen door de Italiaanse fiscus zijn. De bron zegt niet op welk moment. Als de notaris nog niet betrokken is wanneer je het voorcontract tekent, doe je de controle zelf, vooraf. Vraag de notaris in elk geval om het te herhalen, en om je te zeggen wat hij heeft gecontroleerd en wanneer.

Welke controles, waar en tegen welke kosten?

Wat controleren	Waar	Wie doet het	Kosten
Hypotheken, beslagleggingen en andere formaliteiten op de woning	Hypotheekonderzoek (ispezione ipotecaria), dienst voor publiciteit van onroerend goed van de Agenzia delle Entrate (online of aan het loket)	Jij, een erkend professional, of de notaris	Online: € 6,40 per naam en € 4,00 per geraadpleegde formaliteit, plus eventuele commissies van de betaaldienst (bedragen vermeld door de Agenzia op 29/10/2026)
Protesten, pregiudizievoli en procedures tegen de verkoper	Persoonscontrole op veryfy.eu, met bron en datum	Jij, zelfstandig	€ 29 (€ 49 in de Uitgebreide versie)
Detail van de afzonderlijke formaliteit (type, woning, datum)	Hypotheekonderzoek	Jij of de notaris	Zoals hierboven
Bescherming van het voorcontract tegen latere beslagleggingen of hypotheken	Inschrijving van het voorcontract (art. 2645-bis c.c.)	De notaris, als het voorcontract de vereiste vorm heeft	Geldend tarief: vraag het aan de notaris
IBAN, e-mail en website van wie de aanbetaling vraagt	Anti-fraudecontrole, als cadeau bij de Persoonscontrole	Jij	Inbegrepen

Het online hypotheekonderzoek van de Agenzia delle Entrate laat zoeken toe op natuurlijke persoon, op nota en op kadastrale gegevens, met toegang via SPID, CIE of CNS en betaling via pagoPA. Het heeft twee beperkingen om te kennen: online dekken de zoekopdrachten de periodes na de digitalisering, en uitgesloten blijven Trento, Bolzano, Triëst, Gorizia en de andere gebieden met het tavolare-systeem (eigen kadastraal registratiesysteem). Voor het overige zie pregiudizievoli di Conservatoria: wat het zijn, met voorbeelden.

Wat toont de controle van de verkoper en wat niet?

De Persoonscontrole (€ 29) geeft, over de persoon die je de woning verkoopt:

• protesten, met bron en datum;
• pregiudizievoli, aangegeven als aanwezigheid en, als het gegeven beschikbaar is, als aantal;
• procedures tegen hem, met bron en datum.

De Uitgebreide persoonscontrole (€ 49) voegt de functies en aandelen in andere bedrijven toe, en de op naam staande woningen (Kadaster, nationaal onderzoek). Op naam staande woningen zijn een vermogensfeit, geen garantie: ze zeggen niet wat er te verhalen valt.

De pregiudizievoli komen echter niet met het detail van de afzonderlijke formaliteit: je vindt geen type, woning en bedrag. Daarvoor is het hypotheekonderzoek er. Om het verschil tussen protesten, pregiudizievoli en procedures te begrijpen, lees je uittreksel protesten en pregiudizievoli van een persoon en pregiudizievoli van de rechtbank.

Het rapport geeft geen oordeel over wat de verkoper zal doen. Het toont openbare feiten, met de datum waarop ze zijn gelezen.

Mag ik een particulier controleren? Het opgegeven doel

Ja, maar niet zonder reden. Voor de Persoonscontrole geef je een doel op, in lijn met de Gedragscode voor commerciële informatie (Codice di condotta). In dit geval is dat: „Controle van een professionele of contractuele relatie die loopt of die wordt aangegaan met de aangegeven persoon”. Je staat op het punt een contract met die persoon te sluiten, het voorcontract, en de controle dient daarvoor. Het is niet bedoeld om bij willekeurig wie te snuffelen. Voor details over de verwerking van gegevens zie de privacyverklaring.

Beschermt de inschrijving van het voorcontract mij?

Het is een extra bescherming, geen controle. Volgens art. 2645-bis van het burgerlijk wetboek moeten voorcontracten voor de koop van onroerend goed worden ingeschreven als ze blijken uit een authentieke akte of uit een onderhandse akte met gewaarmerkte of rechterlijk vastgestelde handtekening. De inschrijving van het definitieve contract gaat voor op de inschrijvingen en aantekeningen die na de inschrijving van het voorcontract tegen de beloftegevende verkoper zijn gedaan.

Twee verduidelijkingen uit de tekst van de norm:

• ze dekt niet wat al eerder was ingeschreven of aangetekend: hypotheken en beslagleggingen die er al zijn blijven bestaan, daarom is het onderzoek hoe dan ook nodig;
• de gevolgen vervallen als binnen een jaar na de voor het definitieve contract overeengekomen datum, en in elk geval binnen drie jaar na de inschrijving, het definitieve contract of een uitvoeringsakte van het voorcontract niet is ingeschreven.

Met een gewone onderhandse akte, niet gewaarmerkt, bestaat deze weg niet. Bespreek het met de notaris vóór je tekent.

Checklist: wat te doen vóór je de aanbetaling betaalt

1. Laat je de kadastrale gegevens van de woning geven, en de naam, achternaam en fiscale code van de verkoper.
2. Doe het hypotheekonderzoek op de woning (of laat het door een professional doen) en lees de lopende formaliteiten.
3. Controleer de verkoper met de Persoonscontrole: protesten, pregiudizievoli, procedures.
4. Als ze je om de aanbetaling op een IBAN vragen, controleer IBAN, e-mail en website met de inbegrepen anti-fraudecontrole.
5. Als het voorcontract de vereiste vorm heeft, vraag dan de inschrijving volgens art. 2645-bis c.c.
6. Leg schriftelijk vast wat er met de aanbetaling gebeurt als er een niet-aangegeven beperking blijkt, en laat dat door de notaris nakijken.

Verkoop of verhuur je zelf een woning, dan geldt dezelfde logica omgekeerd: zie hoe je een huurder controleert vóór je verhuurt. Koop je van een bouwer, dan is het geval anders: zie woning in aanbouw: hoe je de bouwer controleert.

Controleer de verkoper vóór je de aanbetaling betaalt

Het hypotheekonderzoek vertelt je wat op de woning rust. De Persoonscontrole (€ 29; € 49 met functies, aandelen en op naam staande woningen) vertelt je of wie het verkoopt protesten, pregiudizievoli of procedures heeft lopen, met bron en datum van elk gegeven. Eenmalige betaling, geen abonnement, anti-fraudecontrole op e-mail, website en IBAN cadeau.

Bronnen

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, geraadpleegd op 29/10/2026 (zoeken op natuurlijke persoon, pagoPA, territoriale beperkingen).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, geraadpleegd op 29/10/2026 (bedragen € 6,40 per naam en € 4,00 per formaliteit).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, geraadpleegd op 29/10/2026.
• Burgerlijk wetboek (codice civile), art. 2645-bis (inschrijving van voorcontracten), gelezen op Brocardi op 29/10/2026.
• Burgerlijk wetboek (codice civile), art. 2901 (gewone Pauliaanse actie, azione revocatoria ordinaria), gelezen op Brocardi op 29/10/2026.