从私人手中买房：如何核实卖方（查封、抵押、拒付）

简而言之：在与私人卖方签署初步买卖合同并支付定金之前，需要进行两项不同的核查。对于房产，税务局（Agenzia delle Entrate）的抵押登记查询会显示已登记的抵押和查封。对于作为自然人的卖方，个人核查（29€）会显示其拒付记录、不利记录（pregiudizievoli）以及针对其的程序，并注明来源和日期。

如何核实卖方是否有查封、抵押或拒付记录？

没有一个登记簿能说明所有情况。这是两个独立的问题，来源也各不相同：

• 房产上有什么负担？抵押、查封、扣押以及其他登记在不动产登记簿中的记载或注册事项。通过抵押登记查询可以看到。
• 卖方处于什么状况？拒付记录、不利记录（pregiudizievoli）以及针对其的程序。它们显示其是否承受债权人的压力，包括与其出售的房屋无关的事项。

一项核查不能替代另一项。房产没有负担并不能说明卖方没有其他债务；卖方没有拒付记录也不能说明房产上不存在抵押。

如果在支付定金前不核查，您会面临什么风险？

定金随初步买卖合同支付，而公证过户（rogito）在之后进行。在此期间可能出现两类问题：

• 您不知道的房产负担：付款之后您才发现房屋并非无负担。
• 卖方被债权人追赶：如果是他无法再出售或退还款项，那么收回定金就成了另一个问题。

此外还有一项与向债务人购买有关的法律风险。根据民法典 art. 2901 c.c.，债权人可以请求宣告债务人损害其债权的财产处分行为对其不产生效力。如果该行为是有偿的，例如买卖，还要求第三方知悉该损害。法律规定，该无效不影响第三方以有偿方式善意取得的权利。换言之：了解自己在与谁交易是第一道防线，事先了解总比在诉讼中才发现要好。

您是否准备向私人支付定金？在支付定金前核实卖方：个人核查29€，单次付款，无订阅。

何时进行核查：在初步买卖合同之前

合适的时间是在签署初步买卖合同并支付任何款项之前。签字之后您已受约束，而定金已经离开您的账户。

全国公证委员会（Consiglio Nazionale del Notariato）指出，公证人在买卖中会进行查阅，以核实不存在在先抵押、负担或税务机关的查封。该来源没有说明具体时间。如果您在签署初步合同时公证人尚未介入，核查应由您先行完成。仍然请求公证人重复该核查，并告诉您核查了什么以及何时核查。

应进行哪些核查，在哪里做，费用多少？

核查内容	在哪里	由谁进行	费用
房产上的抵押、查封及其他登记事项	抵押登记查询，税务局不动产公示服务（在线或窗口）	您本人、有资质的专业人士，或公证人	在线：每个查询对象6.40€，每项被查阅的登记事项4.00€，另加可能的支付服务手续费（税务局于29/10/2026标明的金额）
卖方的拒付记录、不利记录及程序	veryfy.eu上的个人核查，注明来源和日期	您本人自行进行	29€（扩展版49€）
单项登记事项的细节（类型、房产、日期）	抵押登记查询	您本人或公证人	同上
初步合同对之后的查封或抵押的保护	初步买卖合同的登记（art. 2645-bis c.c.）	公证人，如果初步合同具备所需形式	现行费率：请向公证人咨询
请求支付定金的一方的 IBAN、电子邮件和网站	反诈骗检查，随个人核查附赠	您本人	已包含

税务局的在线抵押登记查询允许按自然人、按登记事项以及按地籍数据进行搜索，可通过 SPID、CIE 或 CNS 登录，并通过 pagoPA 付款。需要了解两项限制：在线查询涵盖信息化之后的期间，并且不包括特伦托（Trento）、博尔扎诺（Bolzano）、的里雅斯特（Trieste）、戈里齐亚（Gorizia）以及其他采用土地登记制度（sistema tavolare）的地区。其余情况请参阅登记处的不利记录：是什么，附示例。

卖方核查显示什么，不显示什么？

个人核查（29€）会返回，关于向您出售房屋的这个人：

• 拒付记录，注明来源和日期；
• 不利记录（pregiudizievoli），以存在与否的形式列出，如果数据可获得，则列出数量；
• 针对其的程序，注明来源和日期。

扩展个人核查（49€）增加其在其他公司中的任职和股份，以及登记在其名下的房产（地籍，全国搜索）。登记在其名下的房产属于资产事实，而不是保证：它们不能说明可以追回什么。

不过，不利记录不会以单项登记事项的细节形式出现：您找不到类型、房产和金额。这些信息需通过抵押登记查询获得。关于拒付记录、不利记录和程序之间的区别，请阅读关于个人拒付记录和不利记录的查询，以及法院的不利记录。

该报告不会对卖方将如何行事作出判断。它列出的是公开事实，并注明读取日期。

我可以核查私人个人吗？声明的目的

可以，但必须有理由。进行个人核查时，您需要声明目的，符合《商业信息行为准则》（Codice di condotta per le informazioni commerciali）。在此情形下，目的是：“核查与所示人员正在进行或拟建立的专业或合同关系”。您即将与该人签订合同，即初步买卖合同，核查正是为此服务。它并非用于随意查看任何人。关于数据处理的详细信息，请参阅隐私声明。

初步买卖合同的登记能保护我吗？

它是额外的保护，而不是一项核查。根据民法典 art. 2645-bis c.c.，房地产买卖的初步合同若以公证文书或经公证确认或经司法确认的私下书面形式订立，则必须予以登记。正式合同的登记优先于在初步合同登记之后针对出卖人作出的登记和注册。

根据法律文本的两点说明：

• 它不涵盖登记在先的事项：已存在的抵押和查封依然有效，因此无论如何都应进行抵押登记查询；
• 如果在约定正式合同的日期起一年内，或无论如何在初步合同登记起三年内，未登记正式合同或执行初步合同的文件，则效力终止。

如果是简单的私下书面形式，未经认证，则无法采用这一途径。请在签字前与公证人商议。

清单：支付定金之前需要做什么

1. 索取房产的地籍数据，以及卖方的姓名、名字和税号。
2. 对房产进行抵押登记查询（或委托专业人士进行），并阅读现行登记事项。
3. 用个人核查核实卖方：拒付记录、不利记录、程序。
4. 如果对方要求通过某个 IBAN 支付定金，请使用附赠的反诈骗检查核对 IBAN、电子邮件和网站。
5. 如果初步合同具备所需形式，请按 art. 2645-bis c.c. 要求进行登记。
6. 以书面形式写明，如果出现未声明的负担，定金将如何处理，并请公证人审阅。

如果您自己出售房屋或出租房屋，逻辑相同但方向相反：请参阅出租前如何核实租户。如果您向建筑商购买，情况不同：请参阅在建房产：如何核实建筑商。

支付定金前核实卖方

抵押登记查询会告诉您房屋上有什么负担。个人核查（29€；含任职、股份和登记房产的扩展版为49€）会告诉您售房人是否有拒付记录、不利记录或针对其的程序，并注明每项数据的来源和日期。单次付款，无订阅，附赠对电子邮件、网站和 IBAN 的反诈骗检查。

资料来源

• 税务局（Agenzia delle Entrate），Ispezione ipotecaria online（在线抵押登记查询），读取于 29/10/2026（按自然人搜索、pagoPA、地域限制）。
• 税务局（Agenzia delle Entrate），Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà（非所有权人房产的抵押登记查询），读取于 29/10/2026（每个查询对象6.40€，每项登记事项4.00€）。
• 全国公证委员会（Consiglio Nazionale del Notariato），Classic Background Checks（经典背景核查），读取于 29/10/2026。
• 民法典，art. 2645-bis（初步合同的登记），通过 Brocardi 读取于 29/10/2026。
• 民法典，art. 2901（普通撤销之诉），通过 Brocardi 读取于 29/10/2026。