Acheter une maison auprès d'un particulier : comment vérifier le vendeur (saisies, hypothèques, protêts)

En bref : avant de signer le compromis et de verser un acompte à un vendeur particulier, deux contrôles distincts sont nécessaires. Sur le bien, l'inspection hypothécaire de l'Agenzia delle Entrate montre les hypothèques et les saisies transcrites. Sur le vendeur, personne physique, la Vérification de personne (29€) montre les protêts, les charges (pregiudizievoli) et les procédures à son encontre, avec source et date.

Comment vérifier si le vendeur fait l'objet de saisies, d'hypothèques ou de protêts ?

Il n'existe pas de registre unique qui dise tout. Il y a deux questions distinctes, avec des sources distinctes :

• Qu'est-ce qui grève le bien ? Hypothèques, saisies, séquestres et autres formalités transcrites ou inscrites dans les registres immobiliers. On le voit avec l'inspection hypothécaire.
• Dans quelle situation se trouve le vendeur ? Protêts, charges (pregiudizievoli) et procédures à son encontre. Ils indiquent s'il est sous la pression de ses créanciers, y compris pour des choses qui ne concernent pas la maison qu'il vous vend.

Un contrôle ne remplace pas l'autre. Un bien sans charge ne vous dit pas que le vendeur a d'autres dettes, et un vendeur sans protêt ne vous dit pas qu'il n'existe pas d'hypothèque sur la maison.

Quel risque courez-vous si vous ne contrôlez pas avant l'acompte ?

Vous versez l'acompte avec le compromis, l'acte définitif intervient ensuite. Entre-temps, deux problèmes peuvent surgir :

• Une charge sur le bien que vous ne connaissiez pas : vous découvrez que la maison n'est pas libre alors que vous avez déjà payé.
• Un vendeur poursuivi par ses créanciers : si c'est lui qui ne peut plus vendre ou restituer, récupérer l'acompte devient un autre problème.

Il existe en outre un risque juridique qui concerne celui qui achète à un débiteur. Selon l'art. 2901 du code civil italien, le créancier peut demander que soient déclarés inefficaces à son égard les actes de disposition du patrimoine par lesquels le débiteur porte atteinte à ses droits. Si l'acte est à titre onéreux, comme une vente, il faut en outre que le tiers ait connu le préjudice. L'inefficacité, dit la norme, ne porte pas atteinte aux droits acquis à titre onéreux par des tiers de bonne foi. En clair : savoir avec qui vous traitez est la première protection, et le savoir en amont vaut mieux que de le découvrir dans un procès.

Vous êtes sur le point de verser un acompte à un particulier ? Vérifiez le vendeur avant l'acompte : Vérification de personne 29€, paiement unique, aucun abonnement.

Quand effectuer les contrôles : avant le compromis

Le bon moment est avant de signer le compromis et de verser toute somme. Après la signature, vous êtes déjà engagé, et l'acompte est déjà sorti de votre compte.

Le Consiglio Nazionale del Notariato indique que le notaire, dans la vente, effectue des visure pour vérifier l'absence d'hypothèques antérieures, de charges ou de saisies du fisc. La source ne précise pas à quel moment. Si le notaire n'est pas encore intervenu lorsque vous signez le compromis, le contrôle vous revient, et il doit être fait avant. Demandez-lui néanmoins de le répéter, et de vous dire ce qu'il a vérifié et quand.

Quels contrôles effectuer, où et à quel coût ?

Ce qu'il faut contrôler	Où	Qui le fait	Coût
Hypothèques, saisies et autres formalités sur le bien	Inspection hypothécaire, Servizio di pubblicità immobiliare de l'Agenzia delle Entrate (en ligne ou au guichet)	Vous, un professionnel habilité, ou le notaire	En ligne : 6,40 euros par personne recherchée et 4,00 euros par formalité consultée, plus les éventuelles commissions du prestataire de paiement (montants indiqués par l'Agenzia le 29/10/2026)
Protêts, charges et procédures à la charge du vendeur	Vérification de personne sur veryfy.eu, avec source et date	Vous, en toute autonomie	29€ (49€ dans la version Estesa)
Détail d'une formalité individuelle (type, bien, date)	Inspection hypothécaire	Vous ou le notaire	Voir ci-dessus
Protection du compromis contre les saisies ou hypothèques ultérieures	Transcription du compromis (art. 2645-bis c.c.)	Le notaire, si le compromis a la forme requise	Tarif en vigueur : à demander au notaire
IBAN, e-mail et site de la personne qui demande l'acompte	Contrôle anti-escroquerie, offert avec la Vérification de personne	Vous	Inclus

L'inspection hypothécaire en ligne de l'Agenzia delle Entrate permet la recherche par personne physique, par note et par données cadastrales, avec accès par SPID, CIE ou CNS et paiement via pagoPA. Elle présente deux limites à connaître : en ligne, les recherches couvrent les périodes postérieures à l'informatisation, et restent exclues Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia et les autres zones soumises au système tavolare. Pour le reste, voir pregiudizievoli de la Conservatoria : ce que c'est, avec des exemples.

Ce que montre la vérification du vendeur, et ce qu'elle ne montre pas

La Vérification de personne (29€) restitue, sur la personne qui vous vend la maison :

• les protêts, avec source et date ;
• les charges (pregiudizievoli), indiquées comme présence et, si la donnée est disponible, comme nombre ;
• les procédures à son encontre, avec source et date.

La Vérification de personne étendue (49€) ajoute les fonctions et les parts dans d'autres sociétés ainsi que les biens immobiliers à son nom (Catasto, recherche nationale). Les biens immobiliers au nom d'une personne sont un élément patrimonial, non une garantie : ils ne disent pas ce qui peut être recouvré.

Les charges ne sont toutefois pas fournies avec le détail de chaque formalité : vous ne trouvez ni le type, ni le bien, ni le montant. Pour cela, il y a l'inspection hypothécaire. Pour comprendre la différence entre protêts, charges et procédures, lisez visura protêts et charges sur une personne et pregiudizievoli du tribunal.

Le rapport ne donne pas de verdict sur ce que fera le vendeur. Il présente des faits publics, avec la date à laquelle ils ont été consultés.

Puis-je vérifier une personne privée ? La finalité déclarée

Oui, mais pas sans motif. Pour la Vérification de personne, vous déclarez une finalité, conformément au Codice di condotta per le informazioni commerciali. Pour ce cas, c'est la suivante : « Vérification d'une relation professionnelle ou contractuelle en cours ou à établir avec la personne indiquée ». Vous êtes sur le point de conclure un contrat avec cette personne, le compromis, et la vérification sert à cela. Elle n'est pas conçue pour fouiller sur n'importe qui. Pour les détails sur le traitement des données, voir l'informativa privacy.

La transcription du compromis me protège-t-elle ?

C'est une protection supplémentaire, non un contrôle. Selon l'art. 2645-bis du code civil italien, les compromis de vente immobilière doivent être transcrits s'ils résultent d'un acte authentique ou d'une scrittura privata avec signature authentifiée ou constatée judiciairement. La transcription du contrat définitif prime sur les transcriptions et inscriptions effectuées contre le promettant vendeur après la transcription du compromis.

Deux précisions tirées du texte de la norme :

• elle ne couvre pas ce qui était déjà transcrit ou inscrit auparavant : les hypothèques et saisies déjà présentes subsistent, c'est pourquoi l'inspection doit être faite de toute façon ;
• les effets cessent si, dans un délai d'un an à compter de la date convenue pour le définitif, et en tout cas dans les trois ans suivant la transcription, le définitif ou un acte d'exécution du compromis n'est pas transcrit.

Avec une scrittura privata simple, non authentifiée, cette voie n'existe pas. Parlez-en au notaire avant de signer.

Checklist : ce qu'il faut faire avant de verser l'acompte

1. Demandez les données cadastrales du bien ainsi que le nom, le prénom et le codice fiscale du vendeur.
2. Effectuez l'inspection hypothécaire sur le bien (ou demandez-la à un professionnel) et lisez les formalités actives.
3. Vérifiez le vendeur avec la Vérification de personne : protêts, charges, procédures.
4. Si l'on vous demande l'acompte sur un IBAN, contrôlez l'IBAN, l'e-mail et le site avec le contrôle anti-escroquerie inclus.
5. Si le compromis a la forme requise, demandez la transcription au titre de l'art. 2645-bis c.c.
6. Consignez par écrit ce qui arrive à l'acompte si une charge non déclarée apparaît, et faites-le relire par le notaire.

Si vous vendez ou louez un bien vous-même, la logique est la même dans l'autre sens : voir comment vérifier un locataire avant de louer. Si vous achetez auprès d'un constructeur, le cas est différent : voir maison en construction : comment vérifier le constructeur.

Vérifiez le vendeur avant de verser l'acompte

L'inspection hypothécaire vous dit ce qui grève la maison. La Vérification de personne (29€ ; 49€ avec fonctions, parts et biens immobiliers au nom de la personne) vous dit si celui qui la vend a des protêts, des charges ou des procédures à son encontre, avec source et date pour chaque donnée. Paiement unique, aucun abonnement, contrôle anti-escroquerie sur l'e-mail, le site et l'IBAN offert.

Sources

• Agenzia delle Entrate, Ispezione ipotecaria online, consultée le 29/10/2026 (recherche par personne physique, pagoPA, limites territoriales).
• Agenzia delle Entrate, Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà, consultée le 29/10/2026 (montants 6,40 euros par personne recherchée et 4,00 euros par formalité).
• Consiglio Nazionale del Notariato, Classic Background Checks, consultée le 29/10/2026.
• Code civil italien, art. 2645-bis (transcription des contrats préliminaires), consulté sur Brocardi le 29/10/2026.
• Code civil italien, art. 2901 (action révocatoire ordinaire), consulté sur Brocardi le 29/10/2026.