Immobilie in Italien kaufen oder mieten: Verkäufer prüfen, Tessin und Grenzgänger

Kurz gesagt: Wer in Italien eine Immobilie kauft oder mietet, prüft den Verkäufer oder Vermieter als Person. Die Verifica Persona (29 €) zeigt Protesti und Verfahren zulasten der Person, die Estesa (49 €) zusätzlich Ämter, Beteiligungen und auf sie eingetragene Immobilien. Schweizer Grundbuchwissen lässt sich nicht übertragen; für die Liegenschaft selbst braucht es einen Notar. Die Schweiz ist nicht in der EU.

Grundbuch in der Schweiz, «trascrizione» in Italien

Frage	Schweiz (ZGB)	Italien (Codice civile)
Eigentumserwerb	Art. 656 Abs. 1: Eintragung in das Grundbuch	nicht Gegenstand dieses Leitfadens
Form des Vertrags	Art. 657 Abs. 1: öffentliche Beurkundung	nicht geprüft
Schutz des Dritten	Art. 973 Abs. 1: Wer sich in gutem Glauben auf einen Grundbucheintrag verlässt und daraufhin erwirbt, wird geschützt	Art. 2644: Rechtsgeschäfte wirken nicht gegenüber Dritten, die aufgrund einer früher «trascritta» (in den Immobilienregistern eingetragenen) Urkunde Rechte erworben haben

Übertragen Sie die Schweizer Erwartung eines Grundbuchs mit Gutglaubensschutz nicht einfach nach Italien. Wie weit der Schutz dort reicht, haben wir nicht geprüft; das gehört in die Hand eines Notars («notaio») oder einer Anwältin in Italien.

Tessin, Graubünden, Wallis und die 20-km-Zone

Das Abkommen vom 23. Dezember 2020 über die Besteuerung der Grenzgängerinnen und Grenzgänger ist am 17. Juli 2023 in Kraft getreten. Art. 2 Bst. a nennt als Grenzgebiet in der Schweiz Graubünden, Tessin und Wallis, in Italien die Regionen Lombardei, Piemont und Aostatal sowie die Autonome Provinz Bozen. Art. 2 Bst. b verlangt unter anderem, dass die Person in einer Gemeinde steuerlich ansässig ist, die ganz oder teilweise in einer 20 km breiten Zone an der Grenze liegt. Wer in Italien eine Wohnung für den Weg ins Tessin sucht, sollte also zuerst klären, ob die Gemeinde in diese Zone fällt. Die Steuerfolgen regelt das Abkommen; hier gehen wir darauf nicht ein.

Falsche Wohnungsinserate

Auf dem Meldeportal des Bundesamts für Cybersicherheit (BACS) ist nach den Angaben des Portals eine Online-Strafanzeige nur für bestimmte Delikte möglich, darunter ein falsches Wohnungsinserat oder eine falsche Immobilienanzeige. Das BACS selbst nimmt keine Strafanzeigen entgegen; für andere Delikte wenden Sie sich an einen Polizeiposten. Der Check auf E-Mail und IBAN in falscher Lieferant und IBAN hilft auch bei falschen Vermietern.

Was der Bericht über die Person zeigt

• Verifica Persona (29 €): Protesti und Verfahren zulasten der Person, aus öffentlicher Quelle, mit Datum der Prüfung.
• Verifica Persona Estesa (49 €): zusätzlich Ämter in anderen Unternehmen, Gesellschaftsanteile in anderen Unternehmen und auf die Person eingetragene Immobilien (Catasto, landesweite Recherche).
• Als Geschenk bei beiden: ein Check auf E-Mail, Website und IBAN, den Sie selbst ausführen.

Der Bericht sagt nicht, ob eine bestimmte Liegenschaft belastet ist, und urteilt nicht über die Person. Er ist kein Ersatz für die Prüfung der Urkunden durch einen Notar. Zulässig ist die Prüfung nur für einen von fünf erklärten Zwecken: berufliches oder vertragliches Verhältnis, Garant oder Bürge, Due Diligence zu Gesellschafter oder Geschäftsführer, Mieter vor Abschluss eines Mietvertrags oder Selbstprüfung. Verkäufer und Vermieter fallen unter das vertragliche Verhältnis. Dienst, Kasse und Bericht von Veryfy sind auf Italienisch. Die Daten stammen aus amtlichen italienischen Quellen; Firmennamen, Rechtsformen und Registereinträge bleiben im Original. Einen übersetzten Bericht gibt es nicht.

Weiter: Überblick für Schweizer Firmen. Wer einen Bauträger prüft: Neubau kaufen: Bauunternehmer prüfen.

Häufige Fragen

Zeigt der Bericht, ob eine bestimmte Liegenschaft mit Hypotheken belastet ist?

Nein. Die Verifica Persona Estesa zeigt auf die Person eingetragene Immobilien aus dem Catasto (landesweite Recherche), nicht Belastungen einer einzelnen Liegenschaft. Dazu braucht es die Prüfung durch Notar oder Fachperson.

Darf ich den Verkäufer oder Vermieter einfach so prüfen?

Nein. Vor jeder Prüfung erklären Sie einen von fünf zulässigen Zwecken, etwa ein berufliches oder vertragliches Verhältnis zur geprüften Person. Persönliche Neugier gehört nicht dazu. Die Prüfung braucht den «codice fiscale» (italienische Steuernummer) der Person.

Was kostet die Prüfung einer Person?

Die Verifica Persona kostet 29 €, die Estesa 49 €. Bei beiden ist ein Check auf E-Mail, Website und IBAN als Geschenk dabei, den Sie nach dem Kauf selbst ausführen.

Bin ich Grenzgänger, wenn ich in Italien wohne und im Tessin arbeite?

Nach Art. 2 Bst. b des Abkommens von 2020 nur, wenn Sie in einer Gemeinde steuerlich ansässig sind, die ganz oder teilweise in einer 20 km breiten Grenzzone liegt, im Grenzgebiet des anderen Staates unselbstständig für einen dort ansässigen Arbeitgeber arbeiten und grundsätzlich jeden Tag an Ihr Hauptsteuerdomizil zurückkehren.

Quellen

• Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 656, 657, 973, Fedlex
• Codice civile, Art. 2644, Normattiva
• Abkommen Schweiz–Italien über die Besteuerung der Grenzgängerinnen und Grenzgänger (SR 0.642.045.43), Fedlex
• Meldeportal des Bundesamts für Cybersicherheit (BACS)

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Quellen geprüft am 2026-10-24.