Как узнать, есть ли у должника недвижимость, прежде чем начать взыскание долга

Коротко: чтобы узнать, есть ли у должника недвижимость на его имя, ищут его имя или налоговый код (codice fiscale) в Кадастре: это публичные данные. Если должник — компания, отчёт Decisione (49 €) показывает недвижимость, оформленную на общество и его значимых участников и администраторов; если это физическое лицо, Verifica Persona Estesa (49 €) проводит общенациональный поиск в Кадастре. Недвижимость на имя лица — факт имущественного характера: он не говорит, свободна ли она от ипотек и обременений; для этого нужна ипотечная проверка.

Зачем искать недвижимость до начала действий

Перед судебным приказом (decreto ingiuntivo) или любым действием по взысканию практический вопрос один: если я выиграю, есть ли у должника имущество, на которое можно обратить взыскание? Недвижимость — самое легко находимое имущество, потому что Кадастр регистрирует собственника. Знание этого заранее не решает само по себе, действовать ли, но меняет способ действий: напоминание, предложение о рассрочке погашения, гарантия, которую стоит запросить, или оценка вместе с юристом, соизмеримы ли расходы на иск с тем, что вы реально можете взыскать.

Это руководство касается только недвижимости. Полную картину по компании-должнику (чистые активы, уставный капитал, протесты, процедуры, конечный бенефициар) смотрите в руководстве как проверить имущество компании-должника.

Должник — компания: недвижимость общества и значимых участников

Когда должник — общество, важны два уровня:

• Недвижимость, оформленная на общество: это его имущество, на которое может обратить взыскание кредитор общества.
• Недвижимость, оформленная на участников и значимых администраторов: она не является имуществом общества. В обществе с ограниченной ответственностью по обязательствам общества отвечает только само общество своим имуществом (ст. 2462 c.c., за исключением особых случаев, предусмотренных этой нормой). Она становится значимой для вашего требования, например, если участник подписал в вашу пользу поручительство: ваш юрист скажет, есть ли такая возможность и как ею воспользоваться.

Отчёт Decisione (49 €) запрашивает Кадастр по компании и, для каждого значимого участника или администратора, также по физическому лицу. В том же отчёте есть всё, что входит в тариф Verifica: конечный бенефициар, участники и администраторы, расчётный оперативный лимит, протесты и процедуры банкротства, сравнение с отраслью. Кроме того, корпоративные связи (должности и доли участников и администраторов в других компаниях) и реклассифицированный баланс. Данные Кадастра передаются как количество зданий и земельных участков по городам и муниципалитетам с датой проверки: это не список каждого объекта с листом (foglio), участком (particella) и кадастровым доходом (rendita).

При покупке вы указываете цель «взыскать долг» и сумму, которую вам должны. Отчёт сопоставляет эту сумму с расчётным оперативным лимитом компании: два числа рядом, а не прогноз того, что сделает должник.

Должник — физическое лицо: Verifica Persona Estesa

Если должник — физическое лицо (частный клиент, профессионал, гарант договора), Verifica Persona Estesa (49 €) ищет недвижимость на имя человека общенациональным запросом в Кадастре, исходя из имени и налогового кода. В том же отчёте есть протесты, обременения (pregiudizievoli) и процедуры в отношении этого лица — обременения как наличие или количество, а не детали отдельной записи, — а также должности и доли в других компаниях.

По физическому лицу проверка не свободна: до поиска нужно указать одну из законных целей, предусмотренных нашими условиями. Для взыскания подходят две:

• «Проверка профессионального или договорного отношения, существующего или планируемого, с указанным лицом», когда требование возникает из договора с ним (поставка, услуга, поручение).
• «Проверка поручителя, гаранта или лица, обязанного предоставить личную гарантию», когда человек поручился за чужой долг. См. также как проверить гаранта или поручителя.

Исключены, среди прочего, ведение частного спора, не связанного с профессиональным или договорным отношением, и любая форма наблюдения за человеком.

Чего не показывают данные Кадастра: ипотеки, обременения, стоимость

Недвижимость, оформленная на должника, автоматически не является недвижимостью, за счёт которой можно взыскать долг. Кадастр показывает, кто собственник; он не показывает, обременены ли объекты ипотеками, взысканием (pignoramenti) или арестами (sequestri), а также сколько они стоят на рынке. Кроме того, подсчёт в отчёте не показывает, принадлежит ли право полностью или долей: для этого нужна кадастровая выписка. Поэтому в отчёте никогда не используется формулировка «pignorabile» (может быть обращено взыскание): это было бы утверждение, которое данные не позволяют сделать.

Обременения, которые лежат на недвижимости (ипотеки, обращения взыскания (pignoramenti), аресты (sequestri), судебные иски), читаются в реестрах недвижимости с помощью ипотечной проверки в Агентстве по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate). Это следующий шаг, когда известно, есть ли у должника недвижимость и где: о каналах и границах поиска см. обременения и записи в Ипотечной службе.

Кадастровая выписка по субъекту: официальный канал

Те же данные можно получить напрямую в Агентстве по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate). Кадастровые сведения публичны, за исключением поэтажных планов, которые доступны только правообладателям недвижимости или их уполномоченным.

• Онлайн: сервис «Кадастровая выписка» Агентства по налогам и сборам (Agenzia delle Entrate) предоставляет бесплатный доступ и тем, кто не является собственником объекта, с SPID, CIE или CNS. Он выдаёт актуальные выписки по субъекту, то есть объекты, на которые искомое лицо имеет вещные права сегодня (историческая выписка по субъекту онлайн не предусмотрена). Поиск охватывает всю территорию страны, за исключением автономных провинций Тренто и Больцано.
• В отделении: в любом Ufficio provinciale – Territorio Агентства или в децентрализованных кадастровых пунктах при муниципалитетах. За объекты, на которые у вас нет права, уплачивается специальный кадастровый сбор (tributo speciale catastale), который Агентство указывает в размере 3 евро.

Официальная выписка подробнее наших данных (идентификаторы, классификация, адрес каждого объекта). Отчёт служит другой цели: в одной проверке вместе с протестами, процедурами и, для компании, значимыми участниками он показывает, стоит ли искать и где. Если результат «недвижимости нет», вы сэкономили остаток работы; если объекты есть, вы знаете, в каких муниципалитетах углубиться с помощью выписки и ипотечной проверки.

Как использовать результат

• Нет недвижимости и другие сигналы (отрицательные чистые активы, протесты, процедура банкротства): судебное действие может стоить дороже, чем реально можно взыскать. Обсудите с юристом альтернативы, например план погашения. Если идёт процедура банкротства, спросите юриста, как заявить требование в её рамках.
• Недвижимость на общество: прежде чем оценивать, что вы можете взыскать, проверьте ипотечной проверкой, не обременён ли объект.
• Недвижимость только у участников: спросите юриста, есть ли у вас основание обратиться к ним, например поручительство, подписанное участником.

Veryfy не является юридической конторой: отчёт показывает публичные факты с источником и датой, а не суждение о должнике и не прогноз исхода взыскания. Решение остаётся за вами, желательно вместе с адвокатом.