Wie man herausfindet, ob ein Schuldner Immobilien hat, bevor man die Forderung eintreibt

In aller Kürze: Um herauszufinden, ob ein Schuldner Immobilien auf seinen Namen hat, sucht man seinen Namen oder seine Steuernummer (codice fiscale) im Kataster: Das ist eine öffentliche Angabe. Ist der Schuldner ein Unternehmen, zeigt der Bericht Decisione (49 €) die auf die Gesellschaft sowie ihre relevanten Gesellschafter und Geschäftsführer eingetragenen Immobilien; ist er eine natürliche Person, führt die Verifica Persona Estesa (49 €) eine landesweite Katastersuche durch. Eine eingetragene Immobilie ist eine Vermögensangabe: Sie sagt nicht, ob sie frei von Hypotheken oder Belastungen ist; dafür braucht es eine Hypothekenregisterauskunft.

Warum man vor einer Handlung nach Immobilien sucht

Vor einem Mahnbescheid (decreto ingiuntivo) oder jeder anderen Beitreibungsmaßnahme lautet die praktische Frage: Wenn ich recht bekomme, hat der Schuldner Vermögenswerte, auf die ich zugreifen kann? Immobilien sind das am leichtesten auffindbare Vermögen, weil der Kataster verzeichnet, auf wen sie eingetragen sind. Es vorab zu wissen entscheidet nicht allein, ob man handelt, verändert aber die Vorgehensweise: eine Mahnung, ein Ratenvorschlag, eine zu verlangende Sicherheit oder eine Abwägung mit deinem Anwalt über die Kosten der Maßnahme im Verhältnis zu dem, was du realistisch zurückholen kannst.

Dieser Leitfaden betrifft nur Immobilien. Für das Gesamtbild eines schuldnerischen Unternehmens (Nettovermögen, Stammkapital, Protestvermerke, Verfahren, wirtschaftlich Berechtigter) siehe den Leitfaden wie man das Vermögen eines schuldnerischen Unternehmens prüft.

Schuldner Unternehmen: Immobilien der Gesellschaft und relevanter Gesellschafter

Ist der Schuldner eine Gesellschaft, sind zwei verschiedene Ebenen zu unterscheiden:

• Auf die Gesellschaft eingetragene Immobilien: Sie sind ihr Vermögen, auf das ein Gläubiger der Gesellschaft zugreifen kann.
• Auf relevante Gesellschafter und Geschäftsführer eingetragene Immobilien: Sie sind nicht Vermögen der Gesellschaft. Bei der S.r.l. (einer GmbH italienischen Typs) haftet für Gesellschaftsverbindlichkeiten nur die Gesellschaft mit ihrem Vermögen (Art. 2462 c.c., Codice civile, vorbehaltlich der besonderen Fälle derselben Norm). Sie werden für deine Forderung relevant, wenn etwa dieser Gesellschafter eine Bürgschaft zu deinen Gunsten übernommen hat: Ob und wie, sagt dir dein Anwalt.

Der Bericht Decisione (49 €) fragt den Kataster zur Gesellschaft ab und für jeden relevanten Gesellschafter oder Geschäftsführer auch zur Person. Im selben Bericht findest du alles aus der Stufe Verifica: wirtschaftlich Berechtigter, Gesellschafter und Geschäftsführer, geschätzter operativer Kreditrahmen (fido operativo), Protestvermerke und Insolvenzverfahren sowie den Vergleich mit der Branche. Dazu kommen die Unternehmensverflechtungen (Ämter und Anteile der Gesellschafter in anderen Unternehmen) und die reklassifizierte Bilanz. Die Katasterangabe wird als Zählung von Gebäuden und Grundstücken nach Stadt und Gemeinde mit dem Datum der Prüfung ausgegeben: Sie ist kein Verzeichnis mit Blatt (foglio), Parzelle (particella) und Katasterertrag (rendita) jeder Immobilie.

Beim Kauf erklärst du den Zweck „ich muss eine Forderung eintreiben“ und den Betrag, der dir geschuldet wird. Der Bericht vergleicht diesen Betrag mit dem geschätzten operativen Kreditrahmen des Unternehmens: zwei Zahlen nebeneinander, keine Prognose darüber, was der Schuldner tun wird.

Schuldner natürliche Person: die Verifica Persona Estesa

Ist der Schuldner eine natürliche Person (ein Privatkunde, ein Freiberufler, der Bürge eines Vertrags), sucht die Verifica Persona Estesa (49 €) die auf sie eingetragenen Immobilien über eine landesweite Katastersuche, ausgehend von Name und Steuernummer. Im selben Bericht findest du Protestvermerke, Belastungsvermerke (pregiudizievoli) und Verfahren gegen die Person (die Belastungsvermerke als Vorhandensein oder Anzahl, nicht das Detail der einzelnen Eintragung) sowie die Ämter und Anteile, die sie in anderen Unternehmen hält.

Bei einer natürlichen Person ist die Prüfung nicht frei: Vor der Suche musst du einen der rechtmäßigen Zwecke angeben, die unsere Nutzungsbedingungen vorsehen. Für eine Forderung sind die beiden passenden:

• „Prüfung eines laufenden oder zu begründenden beruflichen oder vertraglichen Verhältnisses mit der angegebenen Person“, wenn die Forderung aus einem Vertrag mit ihr entsteht (eine Lieferung, eine Leistung, ein Auftrag).
• „Prüfung eines Bürgen, Garanten oder einer Person, die eine persönliche Sicherheit leisten soll“, wenn die Person die Schuld eines anderen verbürgt hat. Siehe auch wie man einen Bürgen (fideiussore) oder Garanten vor der Unterzeichnung prüft.

Ausgeschlossen sind unter anderem die Verfolgung eines privaten Streits ohne berufliche oder vertragliche Beziehung und jede Form der Überwachung der Person.

Was das Katasterdatum nicht sagt: Hypotheken, Belastungen, Wert

Eine auf den Schuldner eingetragene Immobilie ist nicht automatisch eine Immobilie, aus der sich die Forderung eintreiben lässt. Der Kataster sagt, wer eingetragen ist; er sagt nicht, ob auf der Immobilie bereits Hypotheken, Pfändungen oder Beschlagnahmen lasten, und auch nicht, was sie am Markt wert ist. Außerdem gibt die Zählung im Bericht nicht an, ob das Eigentum vollständig oder nur anteilig besteht: Dafür braucht es den Katasterauszug. Deshalb verwendet der Bericht auch nie das Wort „pfändbar“: Das wäre eine Aussage, die die Angabe nicht zulässt.

Die Belastungen, die auf Immobilien lasten (Hypotheken, Pfändungen, Beschlagnahmen, gerichtliche Klagen), stehen in den Immobilienregistern und werden über eine Hypothekenregisterauskunft bei der Agenzia delle Entrate eingesehen. Das ist der nächste Schritt, sobald man weiß, ob und wo der Schuldner Immobilien hat: Siehe Belastungseintragungen und Transkriptionen bei der Conservatoria (Immobilienregister) mit Beispielen für die Wege und Grenzen der Recherche.

Der Katasterauszug nach Person: der offizielle Weg

Dieselben Daten kann man direkt bei der Agenzia delle Entrate abrufen. Katasterangaben sind öffentlich, mit Ausnahme der Grundrisse (planimetrie), die den Berechtigten an der Immobilie oder ihren Bevollmächtigten vorbehalten sind.

• Online: Der Dienst „Visura catastale“ der Agenzia delle Entrate ermöglicht den kostenlosen Zugang auch für Personen, die nicht Eigentümer der Immobilie sind, mit SPID, CIE oder CNS. Er liefert die aktuellen Auszüge nach Person, also die Immobilien, an denen die gesuchte Person heute dingliche Rechte hält (der historische Auszug nach Person ist online nicht vorgesehen). Die Suche umfasst das gesamte Staatsgebiet, mit Ausnahme der autonomen Provinzen Trient und Bozen.
• Am Schalter: in jedem Ufficio provinciale – Territorio der Agenzia oder in den dezentralen Katasterschaltern bei den Gemeinden. Für Immobilien, an denen du nicht Eigentümer bist, zahlt man die besondere Katastergebühr (tributo speciale catastale), die die Agenzia mit 3 Euro angibt.

Der amtliche Auszug ist detaillierter als unser Datum (Kennzeichen, Klassifizierung, Adresse jeder Immobilie). Der Bericht dient einem anderen Zweck: In einer einzigen Prüfung sagt er dir zusammen mit Protesten, Verfahren und, bei einem Unternehmen, den relevanten Gesellschaftern, ob und wo du suchen solltest. Lautet das Ergebnis „keine Immobilie“, hast du dir den Rest der Arbeit erspart; tauchen Immobilien auf, weißt du, in welchen Gemeinden du mit Auszug und Hypothekenregisterauskunft vertiefen solltest.

Wie du das Ergebnis nutzt

• Keine Immobilie und weitere Warnsignale (negatives Nettovermögen, Protestvermerke, Insolvenzverfahren): Eine Klage kann mehr kosten, als du realistisch zurückholst. Prüfe mit deinem Anwalt Alternativen, etwa einen Ratenplan. Läuft ein Insolvenzverfahren, frag ihn, wie du die Forderung in diesem Verfahren geltend machst.
• Auf die Gesellschaft eingetragene Immobilien: Prüfe mit der Hypothekenregisterauskunft, ob sie bereits belastet sind, bevor du abschätzt, was du zurückholen kannst.
• Nur auf Gesellschafter eingetragene Immobilien: Frag deinen Anwalt, ob du einen Rechtstitel hast, um auf sie zurückzugreifen, etwa eine vom Gesellschafter unterzeichnete Bürgschaft.

Veryfy ist keine Anwaltskanzlei: Der Bericht zeigt öffentliche Tatsachen mit Quelle und Datum, nie ein Urteil über den Schuldner und keine Prognose zum Ausgang der Beitreibung. Die Entscheidung bleibt bei dir, idealerweise zusammen mit einem Rechtsanwalt.