Gewerbemiete: So prüfen Sie ein Unternehmen, bevor Sie ihm eine Immobilie vermieten

Kurz gesagt: Bevor Sie ein Geschäft, ein Büro oder eine Halle an ein Unternehmen vermieten, prüfen Sie fünf Dinge: den hinterlegten Jahresabschluss, etwaige Protesteintragungen und Insolvenzverfahren, wer das Unternehmen tatsächlich kontrolliert (wirtschaftlich Berechtigter), das geschätzte operative Kreditlimit und wer zur Unterzeichnung befugt ist. Dies sind öffentliche Daten: Der Bericht Veryfy für 19€ fasst sie in wenigen Minuten zusammen, mit Quelle und Datum, ohne dass der künftige Mieter Unterlagen vorlegen muss.

Warum Sie den Mieter vor der Unterschrift prüfen sollten

Ein Gewerbemietvertrag ist eine langfristige Verpflichtung, und zwar auch laut Gesetz. Das Gesetz über Mietverhältnisse von Stadtimmobilien (L. 392/1978) sieht vor:

• die Vermietung von Immobilien für die in der Vorschrift genannten industriellen, gewerblichen und handwerklichen Tätigkeiten oder für die gewohnheitsmäßige Ausübung einer selbständigen Tätigkeit darf nicht kürzer als sechs Jahre sein (neun Jahre bei Hotelbetrieben); nennt der Vertrag eine kürzere Laufzeit oder keine, gilt die gesetzliche (Art. 27);
• bei Ablauf verlängert sich der Vertrag stillschweigend um jeweils sechs Jahre, sofern nicht mindestens 12 Monate vorher per Einschreiben gekündigt wird; bei der ersten Fälligkeit kann der Vermieter die Verlängerung nur aus den in Art. 29 genannten Gründen verweigern (Art. 28);
• die Mietkaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen und wird zugunsten des Mieters mit gesetzlichen Zinsen verzinst (Art. 11, auch auf Gewerbemietverträge anwendbar aufgrund von Art. 41).

Das praktische Ergebnis: Sie binden sich für mindestens sechs Jahre an ein Unternehmen, und die Kaution deckt höchstens drei Monatsmieten. Wenn das Unternehmen nicht mehr zahlt, hängt der Rest von seiner Solidität ab. Deshalb muss die Prüfung vor der Unterschrift erfolgen, nicht beim ersten Zahlungsverzug.

Wenn der künftige Mieter eine natürliche Person ist, etwa ein Freiberufler oder ein Einzelunternehmen, lesen Sie stattdessen wie Sie einen Mieter vor der Vermietung prüfen.

Was Sie über das mietende Unternehmen prüfen sollten

• Der hinterlegte Jahresabschluss: ein Eigenkapital, das mehr als ein Drittel des Stammkapitals aufgezehrt hat (Art. 2446 c.c., italienisches Zivilgesetzbuch), ein Stammkapital unter dem gesetzlichen Mindestbetrag (Art. 2447 c.c.) oder ein negatives Eigenkapital sind öffentlich erkennbare Anzeichen einer bereits geschwächten Solidität. Auch das Datum zählt: Ein letzter Abschluss, der mehr als 18 Monate alt ist, ist eine veraltete Momentaufnahme. Wie Sie ihn ohne Analystenkenntnisse lesen, zeigt wie Sie aus dem Jahresabschluss erkennen, ob ein Unternehmen in Schwierigkeiten ist.
• Protesteintragungen und Insolvenzverfahren: nicht bezahlte Wechsel oder Schecks sowie laufende oder kürzlich eingeleitete Verfahren gegen die Gesellschaft, mit Quelle und Datum.
• Der wirtschaftlich Berechtigte: die natürliche Person, die das Unternehmen tatsächlich kontrolliert, ermittelt aus Gesellschaftern und Ämtern im Registro Imprese (Handelsregister). Das Register der wirtschaftlich Berechtigten ist für Dritte derzeit nicht einsehbar (siehe wer es einsehen darf), wohl aber die Daten des Handelsregisters.
• Das geschätzte operative Kreditlimit: eine Größenordnung des Handelsobligos, das das Unternehmen tragen kann. Es ist eine Schätzung, keine Gewissheit: siehe wie Sie Rating und Kreditlimit lesen.
• Wer unterschreibt: Der Bericht nennt die Geschäftsführer und Gesellschafter laut Handelsregister. Gleichen Sie den Namen desjenigen, der den Vertrag unterschreibt, mit dieser Liste ab; unterschreibt jemand anderes, verlangen Sie das Dokument, das ihm die Befugnis dazu erteilt. Der Bericht prüft keine Vollmachten oder Ermächtigungen.

Wie Sie die Signale lesen

Bevor Sie den Bericht erstellen, geben Sie den Zweck an („ich bin dabei, einen Vertrag zu unterschreiben“) und wie stark Sie sich exponieren. Für eine Vermietung ist ein sinnvoller Richtwert die Miete eines Jahres oder die der gesamten ersten Laufzeit. Sie entscheiden, welcher Betrag das Risiko darstellt, das Sie einzugehen bereit sind. Der Bericht vergleicht diesen Betrag mit dem geschätzten operativen Kreditlimit und stellt ihn den festgestellten Signalen gegenüber:

• Keine Signale und Miete unter dem geschätzten Kreditlimit: Der Bericht sagt dies ausdrücklich, mit der Zahl der bestandenen Prüfungen. Es ist eine Information, keine Garantie für die Zukunft.
• Gesellschaft seit weniger als 12 Monaten gegründet: Das ist kein negatives Signal, aber in der Regel gibt es wenig Bilanzhistorie als Grundlage. In diesen Fällen kommt es stärker darauf an, wer dahintersteht: wirtschaftlich Berechtigter und Gesellschafter.
• Geringes Stammkapital im Verhältnis zum Obligo: Der Bericht weist darauf hin, wenn das Stammkapital unter einem Zehntel des von Ihnen angegebenen Betrags liegt.
• Miete nahe oder über dem geschätzten Kreditlimit, oder Protesteintragungen, Verfahren, aufgezehrtes Eigenkapital: Das bedeutet nicht „nicht vermieten“, sondern dass die vertraglichen Sicherungen mehr Gewicht haben.

Vertragliche Sicherungen, die Sie prüfen sollten

Der Bericht entscheidet nicht für Sie: Er vergleicht zwei Zahlen und zeigt Ihnen die Fakten. Die Instrumente, die Sie mit Ihrem Rechtsanwalt oder Ihrem Immobilienmakler besprechen sollten, sind die üblichen:

• Mietkaution, innerhalb der Obergrenze von drei Monatsmieten nach Art. 11 der L. 392/1978.
• Persönliche Garantie eines Gesellschafters oder Geschäftsführers oder eine Bürgschaft. Wenn eine natürliche Person bürgt, können Sie sie mit der Verifica Persona (29€, oder 49€ mit Ämtern, Anteilen und auf den Namen eingetragenen Immobilien) prüfen; geben Sie dabei den Zweck „Prüfung eines Bürgen oder einer Person, die eine persönliche Garantie stellen soll“ an.
• Achten Sie auf die Abtretung: Nach Art. 36 der L. 392/1978 kann der Mieter den Vertrag auch ohne Ihre Zustimmung abtreten, wenn er zugleich das Unternehmen veräußert. Er muss Ihnen dies per Einschreiben mitteilen, und Sie können nur aus schwerwiegenden Gründen innerhalb von dreißig Tagen widersprechen. Wenn Sie den Veräußerer nicht entlassen, haftet auch er, falls der neue Mieter nicht zahlt. Wenn Sie eine Abtretungsmitteilung erhalten, prüfen Sie auch das neue Unternehmen, bevor die dreißig Tage ablaufen.

Welchen Bericht Sie wählen sollten

• Verifica (19€): wirtschaftlich Berechtigter, Gesellschafter und Geschäftsführer, geschätztes operatives Kreditlimit, Protesteintragungen und Insolvenzwarnsignale, Vergleich mit der Branche. Das reicht für die meisten Geschäfte und Büros.
• Decisione (49€): alles aus Verifica, zusätzlich die auf das Unternehmen und relevante Gesellschafter eingetragenen Immobilien, Verbindungen zu anderen Gesellschaften und der umgegliederte Jahresabschluss. Sinnvoll, wenn die Miete hoch ist, der Vertrag lang läuft oder der Mieter zu einer Unternehmensgruppe gehört.
• Ein erster Filter für 5,90€: das Mikroprodukt Negativmerkmale und Insolvenzverfahren zeigt nur Protesteintragungen und Verfahren gegen das Unternehmen. Das ist nützlich, um mehrere Bewerber vor dem vollständigen Bericht auszusortieren.

Was diese Prüfung nicht leistet

Der Bericht verwendet nur öffentliche Quellen: Er liest keine Bankkonten des Unternehmens, kennt keine etwaigen Zahlungsrückstände aus anderen Mietverträgen und ersetzt nicht die Referenzen oder Unterlagen, die Sie direkt vom Mieter verlangen können. Er zeigt Fakten mit Quelle und Datum sowie eine Kreditlimitschätzung, aber nie ein Urteil wie „unzuverlässiges Unternehmen“ und keine Prognose, die als Gewissheit dargestellt wird.