Недвижимость в Италии: как проверить продавца и застройщика

Коротко: договор о передаче права собственности на недвижимость в Италии должен быть письменным — нотариальный акт или частное письменное соглашение, иначе он ничтожен (ст. 1350 ГК Италии). Для строящегося объекта застройщик обязан выдать покупателю поручительство (Законодательный декрет № 122/2005). До платежа проверьте продавца — компанию или физическое лицо. Veryfy показывает записи из открытых данных, не заменяет нотариуса и не проверяет санкционные списки.

Часть руководства Проверка итальянской компании: руководство для русскоязычных предпринимателей. Все статьи на русском: индекс.

Форма сделки и публичность

Под страхом ничтожности в письменной форме (нотариальный акт или частное письменное соглашение) должны совершаться, в частности, договоры о передаче права собственности на недвижимость (ст. 1350, п. 1 ГК Италии) и договоры аренды недвижимости на срок более девяти лет (п. 8) (Normattiva). Договоры о передаче права собственности на недвижимость обнародуются путём trascrizione (ст. 2643, п. 1) (Normattiva). Эти нормы объясняют, зачем нужен нотариус или юрист; саму процедуру Veryfy не описывает и не заменяет.

Если объект ещё строится

При заключении договора, по которому право собственности на строящуюся недвижимость переходит не одновременно с его заключением, застройщик обязан под страхом ничтожности, которую вправе заявить только покупатель, выдать поручительство на сумму, соответствующую уже полученным и подлежащим получению до перехода права деньгам; суммы, которые должен выплатить заимодавец (кредитующий покупателя), и публичные выплаты, уже обеспеченные отдельной гарантией, исключаются (ст. 2) (Normattiva). При переходе собственности застройщик обязан передать покупателю десятилетний страховой полис на случай разрушения или серьёзных строительных дефектов, также под страхом ничтожности в пользу покупателя (ст. 4) (Normattiva).

Иностранный покупатель и роль нотариуса

Иностранец допускается к гражданским правам, предоставленным гражданину, при условии взаимности и с учётом специальных законов; это правило относится и к иностранным юридическим лицам (ст. 16 вводных положений к ГК, «Preleggi») (Normattiva). Как оно применяется в вашем случае, подтвердит нотариус или юрист; здесь мы не делаем выводов ни по одной стране. Нотариусы и адвокаты входят в число обязанных субъектов антиотмывочного закона, когда совершают финансовые или имущественные операции или помогают клиентам в передаче вещных прав на недвижимость (ст. 3, п. 4, лит. c Законодательного декрета № 231/2007) (Normattiva).

Споры по недвижимости

По спорам о вещных правах на недвижимость и об аренде недвижимости исключительную юрисдикцию независимо от места жительства сторон имеют суды государства-члена, где находится объект; в Италии это итальянские суды (ст. 24, п. 1 Регламента (ЕС) № 1215/2012). Для краткосрочной частной аренды до шести месяцев между арендодателем и арендатором, физическим лицом, проживающими в одном государстве-члене, юрисдикцию имеют также суды государства ответчика (EUR-Lex).

Санкции ЕС и недвижимость

Регламент 269/2014 (ст. 1, лит. d и e) относит к экономическим ресурсам активы любого вида, материальные и нематериальные, движимые и недвижимые, а замораживание означает запрет использовать их для получения средств, товаров или услуг, в том числе продавать, сдавать в наём или закладывать. Поэтому перед сделкой продавец, застройщик и их владельцы проверяются по Приложению I отдельно.

Регламент (ЕС) № 269/2014 (ст. 2, п. 2) запрещает прямо или косвенно предоставлять средства или экономические ресурсы лицам из своего Приложения I или в их пользу, а ст. 9 вместе со ст. 12 Регламента (ЕС) № 833/2014 запрещает сознательно и намеренно участвовать в действиях, направленных на обход запретов. Veryfy не проверяет санкционные списки, не даёт рекомендаций по операциям с лицами, находящимися под санкциями, и не помогает обходить ограничения. Вопросы по конкретной сделке решайте с юристом, специализирующимся на санкциях, и со своим банком (EUR-Lex: Reg. 269/2014, EUR-Lex: Reg. 833/2014).

Как проверить продавца с помощью Veryfy

Если продавец или застройщик — компания, подойдут Verifica или Decisione: Decisione добавляет недвижимость, записанную на компанию, и связи с другими компаниями. Если продавец — физическое лицо, используйте Verifica Persona или Verifica Persona Estesa, где ищутся записи в отношении лица, а в расширенной версии также должности, доли и недвижимость (Catasto).

Проверка лица требует указать цель из перечня сервиса, в том числе «проверка профессиональных или договорных отношений, текущих или предстоящих, с указанным лицом» и «проверка арендатора перед заключением договора аренды». Правовое основание такой обработки данных — законный интерес (ст. 6(1)(f) GDPR) (EUR-Lex). Если вы сдаёте жильё сами, см. также Как проверить надёжность арендатора перед сдачей жилья.

К Verifica Persona в подарок идёт check anti-truffa в версии для физических лиц. Он проверяет: одноразовую или бесплатную почту; существует ли домен и принимает ли он почту; возраст домена; домены, отмеченные за вредоносное ПО или фишинг; защиту от поддельных писем (SPF и DMARC); утечки данных сайта (Have I Been Pwned); корректность записи IBAN.

Сервис, оформление заказа и отчёт сейчас только на итальянском языке, перевода отчёта нет. Названия компаний, должности и процедуры показываются так, как они записаны в официальных итальянских источниках.

Частые вопросы

В какой форме заключается договор о покупке недвижимости в Италии?

Договоры о передаче права собственности на недвижимость совершаются нотариальным актом (atto pubblico) или частным письменным договором (scrittura privata) под страхом ничтожности (ст. 1350 ГК Италии). Подробности процедуры уточняйте у нотариуса или юриста.

Что такое trascrizione?

Это публичная запись сделки: договоры о передаче права собственности на недвижимость подлежат обнародованию путём trascrizione (ст. 2643 ГК Италии).

Что защищает покупателя строящегося объекта?

Застройщик обязан выдать поручительство на сумму полученных и подлежащих получению до перехода права денег, а при переходе собственности — десятилетний страховой полис; ничтожность в обоих случаях может заявить только покупатель (ст. 2 и 4 Законодательного декрета № 122/2005).

Распространяются ли санкции ЕС на недвижимость?

Регламент 269/2014 относит к экономическим ресурсам активы любого вида, в том числе недвижимые, а замораживание включает запрет использовать их, в частности продавать, сдавать или закладывать. Проверка по Приложению I в Veryfy не выполняется.

Источники

Официальные источники открыты и прочитаны 2026-10-24. Тексты актов ЕС приведены по версии на английском: русский не входит в официальные языки ЕС.

• Normattiva: Гражданский кодекс Италии, ст. 1350
• Normattiva: Гражданский кодекс Италии, ст. 2643
• Normattiva: Законодательный декрет № 122/2005, ст. 2
• Normattiva: Законодательный декрет № 122/2005, ст. 4
• Normattiva: вводные положения к ГК (Preleggi), ст. 16
• Normattiva: Законодательный декрет № 231/2007, ст. 3
• EUR-Lex: Регламент (ЕС) № 1215/2012, ст. 24
• EUR-Lex: Регламент (ЕС) № 269/2014, ст. 1, 2, 9, 17
• EUR-Lex: Регламент (ЕС) № 833/2014, ст. 12
• EUR-Lex: Регламент (ЕС) 2016/679 (GDPR), ст. 6

Информация общего характера, не юридическая консультация. Источники проверены 2026-10-24.