Comprar vivienda en Italia: verificar al vendedor y al constructor
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En resumen: al comprar una vivienda en Italia desde España, verifica al vendedor o al constructor antes de pagar la señal. Si el inmueble está por construir, el constructor debe entregar un aval por las sumas cobradas, so pena de nulidad. Como residente en España deberás valorar el modelo 720 y el convenio hispano-italiano de doble imposición.
Parte de la guía Verificar una empresa italiana: guía para empresas españolas. Índice de guías: Guías.
Inmueble por construir: aval y póliza decenal
El art. 2 del D.Lgs. 122/2005 obliga al constructor, al firmar un contrato que tenga por finalidad transferir de forma no inmediata la propiedad de un inmueble por construir, a entregar al comprador una fideiussione (aval) por el importe de las sumas cobradas y de las que deba cobrar antes de la transferencia, a pena de nulidad que solo puede invocar el comprador. Quedan excluidas las sumas que deba entregar un prestamista y las ayudas públicas ya garantizadas (Normattiva). El art. 4 exige además una póliza de seguro indemnizatoria decenal por ruina o graves defectos de construcción, que se entrega al transferir la propiedad (Normattiva).
Si hay un litigio sobre el inmueble
El art. 24.1 del Reglamento (UE) 1215/2012 atribuye competencia exclusiva, en materia de derechos reales inmobiliarios y arrendamientos de inmuebles, a los tribunales del Estado miembro donde el inmueble esté situado: en Italia, los italianos (EUR-Lex).
Obligaciones fiscales de un residente en España
El art. 6 del Convenio España-Italia permite que las rentas de bienes inmuebles se sometan a imposición en el Estado donde están situados los bienes, y el art. 13 hace lo mismo con las ganancias por su enajenación (BOE). Además, la Orden HAP/72/2013 obliga a presentar el modelo 720 a residentes en España en determinados supuestos, entre ellos la titularidad de inmuebles situados en el extranjero; se presenta por vía telemática entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente (arts. 2, 4 y 7) (BOE). Los supuestos y excepciones exactos conviene confirmarlos con tu asesor fiscal.
Verificar al vendedor y al constructor
- Constructor o inmobiliaria: Verifica (19 €) o Decisión (49 €), que añade inmuebles a nombre de la empresa y relaciones societarias; comprueba también protestos y procedimientos concursales.
- Vendedor persona física: Verifica Persona (29 €) muestra protestos y procedimientos a su cargo; la Estesa (49 €) añade cargos y participaciones en otras empresas e inmuebles a su nombre (Catasto).
- No describimos aquí el papel del notario italiano: pide a tu notario o abogado que confirme el procedimiento de compraventa.
| Producto | Precio | Qué incluye |
|---|---|---|
| Verifica | 19 € | Control completo de la empresa, titular real, socios y administradores, fido operativo estimado, protestos y señales de insolvencia, comparación con el sector y check anti-estafa de regalo |
| Decisión | 49 € | Incluye lo de Verifica, más inmuebles a nombre de la empresa, relaciones societarias y balance reclasificado |
| Verifica Persona | 29 € | Protestos y procedimientos a cargo de la persona, con fuente pública y fecha de la verificación, y check anti-estafa de regalo |
| Verifica Persona Estesa | 49 € | Incluye lo anterior, más cargos y participaciones en otras empresas e inmuebles a su nombre (Catasto) |
Cada producto para empresas incluye de regalo un check anti-estafa: comprueba el NIF-IVA italiano (P.IVA) en el registro europeo VIES con el nombre registrado, si el correo es desechable o de webmail gratuito, la antigüedad del dominio, los dominios señalados por malware o phishing, la protección SPF y DMARC, la P.IVA que aparece en la web, las filtraciones de datos del sitio y si el IBAN está bien escrito y es de un país coherente con la empresa.
La Verifica Persona incluye de regalo un check anti-estafa en versión reducida: comprueba si el correo es desechable o de webmail gratuito, si el dominio existe y recibe correo, su antigüedad, los dominios señalados por malware o phishing, la protección SPF y DMARC, las filtraciones de datos del sitio y si el IBAN está bien escrito.
El servicio y el informe están en italiano y proceden de fuentes oficiales italianas: los nombres de empresas, cargos y procedimientos se muestran tal como constan en el registro. Veryfy no ofrece un informe traducido.
Guías relacionadas: Verificar a un socio, administrador o garante italiano.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el aval del constructor en Italia?
Es la fideiussione del art. 2 del D.Lgs. 122/2005: el constructor de un inmueble por construir debe entregarla por las sumas cobradas o por cobrar antes de la transferencia, so pena de nulidad invocable solo por el comprador.
¿Tengo que presentar el modelo 720 si compro en Italia?
La Orden HAP/72/2013 obliga a residentes en España en determinados supuestos que incluyen inmuebles situados en el extranjero. Confirma con tu asesor fiscal si te afecta; el plazo general es del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente.
¿Qué tribunales deciden un litigio sobre el inmueble?
Según el art. 24.1 del Reglamento 1215/2012, en derechos reales inmobiliarios son exclusivamente competentes los tribunales del Estado donde se halla el inmueble.
Fuentes
Fuentes oficiales abiertas y leídas el 2026-10-24.
- Normattiva: D.Lgs. 122/2005, art. 2 (aval en inmuebles en construcción)
- Normattiva: D.Lgs. 122/2005, art. 4 (póliza decenal)
- EUR-Lex: Reglamento (UE) n.º 1215/2012 (Bruselas I bis)
- BOE: Convenio España-Italia para evitar la doble imposición, arts. 6 y 13
- BOE: Orden HAP/72/2013 (modelo 720), arts. 2 y 7
- Registro Imprese, registro mercantil italiano (InfoCamere)
Información general, no asesoramiento jurídico. Fuentes verificadas el 2026-10-24.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el aval del constructor en Italia?
Es la fideiussione del art. 2 del D.Lgs. 122/2005: el constructor de un inmueble por construir debe entregarla por las sumas cobradas o por cobrar antes de la transferencia, so pena de nulidad invocable solo por el comprador.
¿Tengo que presentar el modelo 720 si compro en Italia?
La Orden HAP/72/2013 obliga a residentes en España en determinados supuestos que incluyen inmuebles situados en el extranjero. Confirma con tu asesor fiscal si te afecta; el plazo general es del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente.
¿Qué tribunales deciden un litigio sobre el inmueble?
Según el art. 24.1 del Reglamento 1215/2012, en derechos reales inmobiliarios son exclusivamente competentes los tribunales del Estado donde se halla el inmueble.
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