Acheter un bien en Italie depuis la France : vérifier le vendeur ou le constructeur

En bref : en Italie, le contrat qui transfère la propriété d'un immeuble doit être fait par écrit sous peine de nullité, et il est rendu public par la trascrizione. Le notaire qui rédige l'acte effectue les vérifications cadastrales et hypothécaires. Pour un bien à construire, la loi impose une garantie au constructeur. Veryfy permet de contrôler le vendeur ou la société de construction, dans les limites de ce que montrent ses rapports.

Cette page fait partie du guide Vérifier une entreprise italienne : guide pour les sociétés françaises. Toutes les fiches : Guides.

L'acte et sa publicité

• L'article 1350 du Code civil italien exige, sous peine de nullité, un acte public ou une écriture privée pour les contrats qui transfèrent la propriété d'immeubles (Normattiva, Code civil, art. 1350).
• L'article 2643 prévoit que ces contrats doivent être rendus publics par la trascrizione (Normattiva, Code civil, art. 2643).
• Selon le guide de l'«Agenzia delle Entrate», les vérifications cadastrales et hypothécaires sont faites par le notaire qui rédige l'acte, les données cadastrales doivent figurer dans l'acte sous peine de nullité, et les droits d'enregistrement, hypothécaire et cadastral sont versés par le notaire ; l'impôt d'enregistrement y est indiqué à 9 % avec un minimum de 1 000 € (plus 50 € d'impôt hypothécaire et 50 € d'impôt cadastral), ou 2 % avec les avantages « prima casa » («Agenzia delle Entrate», guide de l'achat d'un logement).

Le code fiscal italien

Le consulat général d'Italie à Paris indique qu'il n'accepte pas les demandes de codice fiscale pour l'achat d'un immeuble en Italie et que les étrangers peuvent déléguer un représentant pour le demander à l'«Agenzia delle Entrate» en leur nom, en vertu de l'art. 1 du décret ministériel 281 du 17 mai 2001 (Consulat général d'Italie à Paris : codice fiscale).

Bien en construction

L'article 2 du décret législatif 122/2005 oblige le constructeur, sous peine de nullité invocable seulement par l'acquéreur, à fournir une garantie (fideiussione) couvrant les sommes déjà perçues et à percevoir avant le transfert de propriété, hors sommes versées par un prêteur et contributions publiques déjà garanties (Normattiva, D.Lgs. 122/2005, art. 2).

Fiscalité française

Les obligations déclaratives en France liées à un bien situé à l'étranger ne sont pas traitées ici : consultez impots.gouv.fr ou un conseiller fiscal.

Contrôler le vendeur avec Veryfy

• Société de construction ou vendeuse : Verifica (19 €) ou Decisione (49 €, avec les biens immobiliers inscrits au nom de la société).
• Vendeur personne physique : Verifica Persona (29 €) montre protêts et procédures à sa charge, avec source publique et date ; Verifica Persona Estesa (49 €) ajoute ses charges dans d'autres entreprises, ses parts de sociétés et les biens immobiliers inscrits à son nom (Catasto). Veryfy demande la finalité du contrôle, par exemple un rapport contractuel à instaurer.

Chaque produit entreprise s'accompagne d'un Check anti-truffa (check anti-arnaque) offert : il examine le numéro de TVA dans le registre européen VIES, l'e-mail jetable ou de messagerie gratuite, l'âge du domaine, les domaines signalés pour logiciels malveillants ou hameçonnage, la protection SPF et DMARC, le numéro de TVA affiché sur le site, les fuites de données subies par le site, et si l'IBAN est correctement écrit et d'un pays cohérent avec l'entreprise.

Le service et le rapport sont en italien : ils reposent sur des sources officielles italiennes, donc les noms de sociétés, de charges et de procédures gardent leur formulation italienne d'origine. Veryfy ne propose pas de rapport traduit.

Voir aussi

Fiches complémentaires : Racheter une entreprise italienne.

Questions fréquentes

Un contrat de vente immobilière doit-il être écrit en Italie ?

Oui : l'article 1350 du Code civil italien exige, sous peine de nullité, un acte public ou une écriture privée pour les contrats qui transfèrent la propriété d'immeubles.

Qui vérifie le cadastre et les hypothèques avant la vente ?

Selon le guide de l'«Agenzia delle Entrate», ces vérifications sont faites par le notaire qui rédige l'acte de vente.

Quelle protection pour l'achat d'un bien à construire ?

L'article 2 du décret législatif 122/2005 impose au constructeur de fournir à l'acquéreur une garantie (fideiussione) pour les sommes perçues et à percevoir avant le transfert, sous peine de nullité invocable par l'acquéreur seul.

Sources

Sources officielles ouvertes et lues le 2026-10-24.

• Normattiva : Code civil italien, art. 1350
• Normattiva : Code civil italien, art. 2643
• «Agenzia delle Entrate» : guide de l'achat d'un logement
• Normattiva : décret législatif 122/2005, art. 2
• Consulat général d'Italie à Paris : codice fiscale

Informations générales, pas un conseil juridique. Sources vérifiées le 2026-10-24.